Исследование рынка недвижимости

Реферат

по учебной  дисциплине «Маркетинг»

на тему

«Исследование рынка недвижимости». 

План.

1. Введение.

2. Понятие недвижимости  и ее виды.

3. Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы  формирования.

4. Основные подходы  и методы исследования рынка  недвижимости.

5. Обзор рынка  недвижимости города Санкт-Петербург.

6. Заключение

7. Список использованной  литературы.

1. Введение.

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при  приватизации государственной и  муниципальной собственности, при  аренде нежилых помещений, при покупке  и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

2. Понятие недвижимости  и ее виды.

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения. Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие  в целом как имущественный  комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим  характеристикам недвижимости можно  отнести ее редкость (нет абсолютно  одинаковых объектов недвижимости); стоимость  прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Недвижимость распадается  на три основных типа: земля, жилье  и нежилые помещения .

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для  жилья (дома, коттеджи, квартиры), для  коммерческой деятельности (отели, офисные  здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

3. Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы формирования.

Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями  рынка недвижимости являются:

· локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа  возможных сделок из-за определенного  местоположения);

· уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

· низкая ликвидность  недвижимости по сравнению с другими  товарами (вследствие необходимости  привлечения правовых институтов при  совершении сделок);

· несоответствие высокой  цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита  в большинстве случаев;

· разброс в ценах  вследствие неполной информированности  продавцов и покупателей.

По функциональному  назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

· рынок земли (земельных  участков),

· рынок жилья,

· рынок нежилых помещений,

· рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и  гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием  рынка недвижимости возникла необходимость  в оценочной деятельности. Оценочная  деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся  в установлении им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

Развитию рынка  недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).

2. Инфляция. С одной  стороны, инвестиционная активность  и развитие нормальной системы  ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

3. Размытость законодательной  базы.

4. Отсутствие специальных  служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.

5. низкий профессионализм  участников рынка недвижимости (небольшой  опыт работы, неопределенность законодательной  базы).

6. Неравномерное  развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок  жилья).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права  собственности на землю, инфляция и  другие вышеперечисленные факторы  накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

4. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости.

Отличительные особенности рынка  недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень  издержек;

- важная роль взаимодействия  первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость  цен, доходности и рисков от  состояния регионально экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность  товара на рынке;

- слабость ценовых  механизмов саморегулирования рынка.

С другой стороны  рынок недвижимости отличается рядом  факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность  достоверной информации;

- ограниченное число  аналогичных сделок;

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития  рынка.

С учетом указанных  обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком  качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов  позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его  составной части и, исходя из этого  определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного  основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она  позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований  для сегментации рынка могут  быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят  однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и  иной путь, когда в основу сегментации  кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке  помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее  разделение потенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные  организации: для некоторых из  них важно иметь представительные  офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

3. Торговые организации:  их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий,  торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам  проживания населения;

- для предприятий,  торгующих элитными товарами, важно  расположение поблизости от мест  расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

- для предприятий,  торгующих ограниченным набором  «ходовых» товаров, существенна  близость к маршрутам общественного  транспорта и пр.

В свою очередь рынок  офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное  в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой  однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.