Жизненный цикл объекта недвижимости

 

Ставка дисконтирования:

 

На собственный капитал – метод кумулятивного построения:

 

i = БС + ННЛ + Sri ,

где:

i – ставка дисконтирования;

БС – безрисковая ставка;

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени.

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

,

Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости с месяцах;

Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости.

 

 или 30,83%

 

 

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется методом дисконтирования денежных потоков:

 

,

 

где:

PVtПДС – текущая стоимость потока денежных средств в прогнозный период (t);

PVt+1Р – текущая стоимость реверсии (выручки от перепродажи объекта недвижимости) в первый постпрогнозный период (t+1).

Реверсия учитывается всегда, вне зависимости от того, планируется ли в дальнейшем продажа объекта, или предполагается дальнейшее владение объектом недвижимости.

Реверсия может быть известна заранее, в противном случае – определяется по модели Гордона:

,

где:

Р – реверсия (выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце последнего прогнозного периода;

ПДСt+1 – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости в первый постпрогнозный период (t+1);

i – ставка дисконтирования;

g – темп прироста потока денежных средств в первом постпрогнозном периоде (как правило принимается на уровне темпа прироста арендной платы).

Итак, долл.

 

 долл.

долл.

Тогда долл.

Вывод: Рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 455018,06 долл.

 

 

Задача 2: Определить стоимость объекта недвижимости обремененного ипотечным долгом, используя методы ипотечно-инвестиционного анализа.

№	Показатель	Вариант
		6	7	8	9	0
1	Потенциальный валовый доход, тыс. долл.	115	110	105	80	75
2	Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода	2%	0%	2%	0%	2%
3	Прочие доходы, тыс. долл.	1	2	2	1	1
4	Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода	0%	2%	0%	2%	0%
5	Ипотечный кредит, тыс. долл.	680	720	760	400	440
6	Срок амортизации ипотеки, лет	27	28	29	16	17
7	Ставка процента по ипотеке, % в год	11%	12%	13%	10%	11%
8	Ставка дисконтирования, %	20%	21%	22%	15%	16%
9	Предполагаемый год продажи собственности	22	23	24	11	12
10	Ежегодный прирост стоимости, %	1%	2%	3%	1%	2%
11	Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл.	850	900	950	500	550

 

Решение

Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа

Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле (1):

 

Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит      ,  (1)

Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), с учетом выше сказанного - формула (2) - имеет следующий вид:

 

Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS)     ,  (2)

 

где  PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

       CF - денежные поступления,

       PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

       PS - выручка при перепродаже.

 

Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом:

 

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP                                ,  (3)

 

где V - стоимость собственности (первоначальная),

       PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,

       CF - денежные поступления,

       PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,

       PS - выручка при перепродаже,

       MP - текущий остаток основной суммы ипотеки.

 

Если принять, что

        

CF = NOI - DS                          ,  (4)

 

где  NOI -  чистый текущий операционный доход,

        DS - обслуживание долга (годовое),

       

и

 

PS = RP - OS                        ,  (5)

 

где   RP - цена перепродажи собственности,

        OS - остаток ипотечного долга при перепродаже;

 

тогда формула 3 примет вид:

 

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP         ,  (3*)

 

Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

 

Таблица 1. Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа.

 

Этап 1. Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений.

         А. Оценка ежегодного чистого  операционного дохода (NOI)

           1.   Потенциальный валовый доход.

           2.   Поправка на недоиспользование  и потери при сборе платежей.

           3.   Прочие доходы.

           4.   Операционные расходы.

           5.    Чистый операционный доход (1.А.1 - 1.А.2 + 1.А.3 - 1.А.4) (NOI).

         Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту.

           1.    Первоначальная основная сумма ипотеки (I).

           2.    Срок полной амортизации (t).

           3.    Ставка процента (i).

           4.    Ежемесячный платеж (Формула 6) (DSm).

           5.    Ежегодные выплаты по обслуживанию  долга   (1.Б.4 * 12) (DS).

         В. Ежегодные денежные поступления (1.А.5 - 1.Б.5).

        Г. Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений.

           1. Ставка  отдачи на собственный капитал (Y).

           2. Период  владения собственностью (T).

           3. Фактор  аннуитета (Формула 7) (PWAF).

           4. Текущая  стоимость ожидаемых денежных  поступлений (1.В * 1.Г.3).

Этап 2. Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода.

         А. Цена перепродажи.

              1.    Первоначальная стоимость имущества.

              2.    Рост стоимости имущества  в год (d).

              3.    Цена перепродажи (RP) (Формула 10).

         Б. Затраты по совершению сделки.

         В. Остаток ипотечного долга на  дату перепродажи (OS) (Формула 9).

         Г. Выручка от перепродажи (2.А.3 - 2.Б -2.В).

         Д. Оценка ожидаемой выручки от  перепродажи (текущая стоимость 2.Г).

              1.    Фактор текущей стоимости  реверсии (Формула 8) (PWF).

              2.    Текущая стоимость выручки  от перепродажи (2.Г * 2.Д.1).

Этап 3. Оценка текущей стоимости собственности.

         А. Оценочная стоимость собственного  капитала (1.Г.4 + 2.Д.2).

         Б. Оценочная стоимость собственности (3.А + 1.Б.1).

 

Ежемесячный платеж в погашение ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):

                 

                             ,  (6)

где DSm - ежемесячное обслуживание долга,

       I - первоначальная сумма ипотечного кредита,

       i - годовая ставка процента по кредиту,

       t - срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.

     

         - ипотечная постоянная.

                                                    

Фактор аннуитета (формула 7) отражает текущую стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

 

                              ,  (7)

 

где  Y - ставка отдачи на собственный капитал,

       T - период владения собственностью.

 

Фактор текущей стоимости реверсии (Формула 8) отражает текущую стоимость единицы за период при заданной ставке дисконта:

 

                            ,  (8)

 

Остаток ипотечного долга при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации (формула 9):

                               

                             ,  (9)

 

где                    - фактор текущей стоимости аннуитета.

 

 

Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d):   

 

RP = P * (1 + d) T                     ,  (10)

 

где   RP - цена перепродажи собственности;

        P - первоначальная стоимость собственности;

        d - рост (снижение) стоимости собственности за год;

        T - период владения собственностью.

 

 

Применяя описанную выше методику, получаем:

 

Ежегодный чистый операционный доход
			Сумма
1	Потенциальный валовый доход		80000
2	Потери при сборе платежей (0%)		0
3	Прочие доходы		1000
4	Операционные расходы (2%)		1600
5	Чистый операционный доход		79400
Ожидаемые выплаты по ипотечному кредиту
			Сумма
1	Первоначальная основная сумма ипотеки		400000
2	Срок полной амортизации, лет		16
3	Ставка процента		10%
4	Ежемесячный платеж		4183,61
5	Ежегодные выплаты по обслуживанию кредита		50203,3
Ежегодные денежные поступления			29196,7
Текущая стоимость ежегодных денежных поступлений
			Сумма
1	Норма дохода на собственный капитал
	Ставка дисконтирования		15%
2	Предполагаемый год продажи собственности, лет		11
3	Фактор текущей стоимости аннуитета		5,23371
4	Текущая стоимость ежегодных денежных поступлений		152807
Текущая стоимость выручки от перепродажи собственности
			Сумма
1	Ежегодный прирост стоимости		0,01
2	Первоначальная стоимость собственности		500000
3	Цена перепродажи		557834
4	Остаток непогашенного ипотечного долга при перепродаже		196903
5	Выручка от перепродажи		360931
6	Фактор реверсии капитала		0,21494
7	Текущая стоимость выручки от перепродажи		77579,7
Текущая стоимость собственного капитала			230387
Текущая стоимость собственности в целом			630387

Вывод: Используя традиционную методику ипотечно – инвестиционного анализа, получили, что текущая стоимость собственности составляет 630387 долл.

 

Список литературы

 

1. Конституция Российской Федерации  от 12.12.1993. // Российская газета - 25 декабря 1993 г.

2. Водный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ // Российская газета - 17 ноября 1995 г.

3. Градостроительный Кодекс Российской  Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

4. Гражданский Кодекс Российской  Федерации (часть первая). Федеральный  закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

5. Земельный Кодекс Российской  Федерации. Федеральный закон от 30 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская  газета - 30 октября 2001 г.

6. Жилищный кодекс Российской  Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

7. Лесной Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 22 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание законодательства  Российской Федерации. - 1997. - №5. - Ст. 610

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета - 22 июля 1997 г.

9. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета - 18 июля 1998 г.

10. О недрах. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2359-1 // Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. - 1992. - №16. - Ст. 834.

11. Об оценочной деятельности  в Российской Федерации. Федеральный  закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская  газета - 30 июля 1998 г.

12. Об утверждении правил ведения  единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Постановление  правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219

13. О порядке оценки недвижимого  имущества, находящегося в государственной  собственности, и прав на него. Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 № 113-р.

14. ВСН 53-86. Правила оценки физического  износа жилых зданий. Государственный  комитет по гражданскому строительству  и архитектуре при Госстрое  СССР. М., 1990.

15. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Издательство «Питер», 2004. – 512 с. – ISBN 5-94723-742-3

16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: «Статут», 2000. – 800 с. – ISBN 5-8354-0024-1

17. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Издательство «Проспект», 2003. - 835 с. – ISBN 5-98032-715-0