Согласование результатов, так  же как и цели оценки, в какой-то  степени отражает адекватность  применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки  необходимы для страхования объекта,  предпочтение отдается затратному  подходу. Если необходимо определить  рыночную стоимость объекта для  купли-продажи, то чаще используют  методы доходного и сравнительного  подхода. Если результаты оценки  необходимы для того, чтобы инвестировать  определенные средства в развитие  объекта недвижимости, то лучше  использовать один из методов  доходного подхода.

2. Затратный подход

       Затратный подход - это совокупность методов  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной  полезности.

       Информация, необходимая для применения затратного подхода:

       -  уровень заработной платы;

       -  величина накладных расходов;

       -  затраты на оборудование;

       -  нормы прибыли строителей в  данном регионе;

       -  рыночные цены на строительные  материалы.

       Преимущества  затратного подхода:

       1.  При оценке новых объектов  затратный подход является наиболее  надежным.

       2.  Данный подход является целесообразным  или единственно возможным в  следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

       Недостатки  затратного подхода:

       1.  Затраты не всегда эквивалентны  рыночной стоимости.

       2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

       3.  Несоответствие затрат на приобретение  оцениваемого объекта недвижимости  затратам на новое строительство  точно такого же объекта, т.к.  в процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный  износ.

       4.  Проблематичность расчета стоимости  воспроизводства старых строений.

       5.  Сложность определения величины  накопленного износа старых строений  и сооружений.

       6.  Отдельная оценка земельного  участка от строений.

       7.  Проблематичность оценки земельных  участков в России.

       Этапы затратного подхода:

       -  Расчет стоимости земельного  участка с учетом наиболее  эффективного использования (Сз).

       -  Расчет стоимости замещения или  восстановительной стоимости.

       -  Расчет накопленного износа (всех  видов) (Сизн):

• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

       -  Расчет стоимости объекта с  учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

       -  Определение итоговой стоимости  недвижимости: Сит= Сз+Сон. 
 
 

       Заключение

       В результате написания реферата, можно сделать следующие выводы:

       1. Недвижимость - это наиболее фундаментальный,  основательный товар из всех  существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое  дело, что можно лишиться собственного  недвижимого имущества против  своего желания. Недвижимость  является одним из немногих  товаров, стоимость которых может  возрастать с течением времени.  Очень важной особенностью недвижимости  является необходимость постоянного  управления ею.

       2. В основе процесса оценки недвижимости  лежат три основных метода: метод  сравнения, затратный метод, метод  капитализации доходов.

       Методы  оценки помогают максимально выгодно  распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия  и граждане получают в свое распоряжение.

       3. В основе затратного метода  лежит оценка недвижимости на  основе определения ее стоимости  как строения. Расчет этой стоимости  складывается из: стоимости здания (стоимости его модернизации или  восстановления) минус предполагаемый  или установленный физический  и моральный износ, плюс стоимость  земельного участка.

       4. Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального  инвестора и выражается в снижении  стоимости под воздействием различных  факторов со временем. В зависимости  от причин, вызывающих обесценивание  объекта недвижимости, выделяют  следующие виды износа:

• Физический;
• Функциональный;
• Внешний;
• Устранимый, неустранимый.

       5. Оценка недвижимости - это определение  ее предположительной рыночной  стоимости. Достоверность такого  предположения полностью зависит  от того, насколько аргументировано,  комплексно и профессионально  конкретный оценщик произвел  процедуру оценки.

       Список  используемой литературы

1. «Оценка недвижимости» // Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. – М., 2008 г.
2. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,2005 г.
3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2004 г.
4. Коваленко Н.Я., Петранева Г.А., Романов А.Н. Экономика недвижимости. – М.: КолосС, 2007. – 240 с. : ил. – (Учебники и учеб. Пособия для студентов высш.учеб. заведений).
5. Лозебо А. “О правах собственности на недвижимое имущество” // Экономическая газета; № 4, 2000 г.
6. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: Энциклопедический словарь» // Идел-Пресс, 2003 г.
7. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости» // М.: ЮНИТИ, 2002 г.