Влияние экономики страны на рынок недвижимости

     Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем ряд функций:

     - идеологической и законодательной  инициативы (концепции развития  отдельных видов рынка и программы  их реализации);

     - инвестора в приоритетные отрасли  материального производства, жилищное  строительство и социально-культурную  сферу;

     - профессионального участника при  торговле жилищными сертификатами,  государственными зданиями и  сооружениями и другими объектами  недвижимости;

     - эмитента государственных и муниципальных  ценных бумаг под залог недвижимого  имущества;

     - регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

     - верховного арбитра в спорах  между участниками рынка недвижимости  через систему судебных органов;

     - контролера устойчивости и безопасности  рынка (регистрация прав и сделок  с недвижимостью).

     Система государственного регулирования рынка  недвижимости состоит из двух элементов:

     1) государственные и муниципальные  органы и организации;

     2) государственные и иные нормативные  акты.

     В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

     - путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

     - косвенным воздействием или экономическими  методами управления.

     Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:

     - создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

     - отбор и удостоверение статуса  профессиональных участников рынка  недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

     - установление обязательных требований  к содержанию и качеству различных  видов деятельности на рынке  недвижимости и к его участникам;

     - контроль за соблюдением всеми  участниками рынка установленных  норм и правил;

     - введение запретов и санкций  за отступление от нормативных  требований при совершении сделок  с недвижимым имуществом и  поддержание правопорядка на  рынке;

     - выкуп в государственную собственность  любых объектов недвижимости  для общественных нужд.

       Административное управление не  связано с созданием дополнительных  материальных стимулов или штрафных  санкций. Оно основывается на  силе государственной власти  и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

     Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

     1) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов, освобождение  от них);

     2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

     3) выпуска и обращения жилищных  сертификатов;

     4) предоставления гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий,  безвозмездных субсидий для жилищ  и строительства на коммерческой  основе;

     5) реализации государственных целевых  программ;

     6) амортизационной политики;

     7) внешнеэкономической деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.Налогообложение недвижимости. 

     Для целей налогообложения налогооблагаемая база может включать в себя землю  и строения, находящиеся на ней. В зависимости от организации налога на недвижимость земля и строения могут облагаться раздельно или совместно по стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой. Две составные части налога на недвижимость обладают своими особенностями.

     Одной из важных особенностей налога на землю  является его нейтральность по отношению  к принятию решения экономическими агентами, являющимися плательщиками  данного налога. Так, независимо от того существует ли налог на землю  или нет, величина альтернативных издержек не изменяется. Кроме того, неэластичность базы данного налога позволяет собирать достаточные доходы без негативного влияния на производственные процессы. Ситуация с налогом на строения несколько иная. Наличие налога на строения может оказать влияние на решение потенциального плательщика о сооружении новых объектов недвижимости.

     Как известно, налог на имущество имеет  свойство с течением времени капитализироваться в стоимость имущества – увеличение налога на имущество или его введение снижает рыночную стоимость единицы имущества, ввиду того, что накопленная стоимость получаемой от владения землей ренты уменьшается на сумму налога. В случае если потенциальные покупатели недвижимости испытывают недостаток средств для приобретения объектов недвижимости, что может быть обусловлено, в частности, неразвитой системой кредитования, то подобное снижение цены на недвижимость может существенно расширить их возможности по приобретению недвижимости.

     С налогообложением недвижимости связаны  значительные сложности как экономического, так и политического характера. В число первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения, ставки налога, льгот и изъятий из налогооблагаемой базы, а также различий в налогообложении некоторых видов недвижимости (например, сельскохозяйственных угодий, индустриальных районов, частного жилья).

     Принятие  решений о последних двух моментах налогообложения недвижимости находятся  в области политики, так как затрагивают интересы не всего общества в целом, а лишь некоторой его части, причем, как правило, значительной, имеющей сильные политические лобби.

     Основные принципы налогообложения недвижимости:

     1. Объектом налогообложения как  правило выступают именно земля, здания и сооружения, поскольку их в отличие от движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать. В большинстве случаев налог уплачивается владельцами недвижимости, также налогоплательщиком может являться арендатор или оба вышеупомянутых лица.

     2. При определении налогооблагаемой  базы обычно используется рыночная  стоимость облагаемых объектов, что стимулирует наиболее экономически  рациональное их использование.  В одних странах в качестве  основы берется арендная стоимость, в других странах - капитальная, то есть аккумулированная стоимость объекта на указанную базовую дату. Сама методика определения оценочной стоимости базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости, либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества, либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости, либо на сочетании всех трех перечисленных методов. Сам налог может служить основой для разнообразных вычетов.

     (Открытая) рыночная стоимость обычно определяется  на основе лучшей и (или)  наивысшей стоимости собственности.  Данный подход может стать  поводом к возникновению потенциальных проблем при оценке в том случае, если собственность используется для таких целей, которые не могут привести к появлению лучшей или наивысшей стоимости этой собственности. В некоторых случаях налогоплательщик может оспорить вопрос о том, какая стоимость является лучшей и (или) наивысшей, особенно в том случае, если речь идет о коммерческих участках, где собственность используется для различных целей; налогоплательщик может также оспаривать стоимость собственности при таком использовании.

     3. При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах. Во многих странах имеются те или иные системы кадастров, предназначенные для учета информации о собственности. Принципы построения и реализации таких систем могут быть разными и варьироваться от ведения нескольких реестров, которое зачастую осуществляется на различных уровнях государственной власти, до ведения единого реестра в государственном масштабе. В большинстве стран для хранения и обработки информации используются компьютерные технологии.

     В качестве одного из элементов оценочного процесса, как правило, предусмотрен обмен информацией между различными заинтересованными уровнями государственной власти, а от налогоплательщиков может требоваться предоставление дополнительной информации в случае необходимости. Права налогоплательщика на получение доступа к информации, которая хранится на централизованной основе, значительно различаются в разных странах, при этом в одних государствах такие права у налогоплательщиков отсутствуют, а в других им могут направляться выдержки из реестра в том случае, если проведена корректировка или внесены изменения. Кроме того, по запросу налогоплательщика может предоставляться информация об оценке и аналогичные данные.

     4. Льготы предоставляются либо  по категориям налогоплательщиков (социально незащищенным налогоплательщикам, как правило, пенсионерам и инвалидам, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается семейное положение налогоплательщика, уровень его доходов), либо с учетом характера собственности (по недвижимости, обеспечивающей осуществление общественно-полезных видов деятельности, либо по объектам, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, чтобы избежать "перекладывания денег из одного кармана в другой"). Также, к видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей. Освобождение от уплаты налогов может даваться и на некоторой фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков, в соответствии с принципом: налогом непосредственно облагается сама недвижимость, а не ее владелец. В некоторых странах имеет место сочетание того и другого, но в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты.

     5. Налог на недвижимое имущество  является, по преимуществу, местным  налогом, поступает в местные бюджеты. Он может также являться федеральным налогом, но распределяться между бюджетами всех уровней.

     Что же касается ставок налога, то здесь  все зависит от конкретной законодательной  и экономической практики в той  или другой стране. В зависимости  от установленного государством способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом размер налоговых поступлений не определим заранее, поскольку величина налогооблагаемой базы - переменная величина. В других странах местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при различных коэффициентах налогообложения .

     Естественно, конкретные системы налогообложения  недвижимости в каждой стране отличаются своими особенностями.

     Рассмотрим  налогообложение недвижимости в  России.

     По  данным журнала «Московский бухгалтер» : «Сегодня совокупные доходы столичного бюджета от сбора налогов на недвижимость и землю составляют не более 5 процентов от общего объема налогообложения. Если сравнивать этот показатель с аналогичными доходами европейских стран, доля налоговых поступлений от недвижимости в местные бюджеты составляет от 50 до 60 процентов. Такая ситуация наглядно показывает, что система налогообложения в нашей стране неразвита и требует радикальных перемен, уверен мэр Москвы Юрий Лужков:

     — Налоговая политика должна быть связана  с приоритетом налогообложения  недвижимости по сравнению с налогообложением результатов промышленного производства, экономической или финансовой деятельности. То есть налоги должны стимулировать активность в любой деятельности и нагружать пассивные составляющие производства.