Виды экономической ренты

Актуальным назвала она вопрос о разрешенном использовании земельных участков. "Предполагалось, что эти вопросы будут решены при принятии муниципальными образованиями правил землепользования и застройки в течение 5 лет после принятия Градостроительного кодекса", - отметила эксперт, добавив, что этого не произошло, сроки неоднократно продлевались. В отсутствие этих правил продолжают действовать временные правила, которые допускают принятие "индивидуальных решений об изменении видов разрешенного использования земли главной местной администрации – то есть фактически произвольно.

В первую очередь разрабатываются поправки в Земельный кодекс, касающиеся процедуры распоряжения государственной и муниципальной землей. "В частности, в законопроекте предусмотрено правило, согласно которому любой заявитель вправе потребовать от государства выявления участка на торги. При этом установлен закрытый перечень оснований для отказа в проведении торгов"-, сообщил директор департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Ивакин.

Второе направление – приведение земельного кодекса в соответствие с Градостроительным кодексом. В настоящее время разрабатывается законопроект , который предусматривает предоставление участков, в случае, если они сформированы с учетом градостроительной документации, но, тем не менее, торги невозможны. Речь идет об участках под инженерную социальную инфраструктуру, уточнил он. Устанавливаются и новые правила разграничения, когда торги проводить нужно, когда не нужно. Установлен закрытый перечень случаев, когда торги не проводятся.

Решаются также вопросы льготного предоставления земельных участков. В частности, предоставление участков некоммерческими объединениями граждан, которые созданы для жилищного, дачного строительства, огородничества и садоводства. "Предусмотрены определенные критерии и правила предоставления участков без торгов и, в том числе, бесплатно, если членом кооператива являются граждане.

Эксперт проектов Министерства финансов Германии, доктор Эмиль Маркварт назвал ряд существенных отличий российской и европейской системы земельных отношений, которые препятствуют созданию цивилизованного рынка земли в России.

Во-первых, по его словам, Россия не испытывает дефицита этого ресурса. "Обилие земли накладывает отпечаток на регламентирование и исполнение законов в этой сфере", - отметил он.

У российского государства чрезмерно много земельной собственности, подчеркнул эксперт, добавив, что неразграниченная госсобственность по некоторым данным составляет 85-87%. Кроме того, законодательных ограничений на право собственности и нет стимулов, чтобы передавать эти участки в активный экономический оборот. "Фактически Российская Федерация на сегодняшний день не уплачивает земельный налог"-, отметил он.

Публичная власть, по его словам, часто "цепляется" за землю, как некий властный ресурс, с которым она легко расстается.

Большое количество земли в госсобственности и в собственности отдельных административных структур – безусловно, фактор "искажающий экономические отношения", согласился Плескачевский.

По его мнению, в этих условиях государство должно доказывать, что ему эта собственность необходима, для тех или иных целей. В противном случае – отдавать ее на рынок.1

В качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов.Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет не менее 2 % территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком.

Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной рыночной цены.

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления, которые руководствуются нормативной ценой на землю. С 1994 года ее размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные и местные органы власти имеют право корректировать нормативную цену, приближая ее к рыночной.Уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня сложившейся рыночной цены на аналогичные земельные участки.

Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана, в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

Таким образом, в соответствии с российским законодательством, конечная нормативная цена выкупа земли, стоимость аренды, кадастровая стоимость земли (фактически – цена предложения) ориентируется на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по ее купле-продаже.

Однако информация о цене на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв. м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв. м.

В результате, отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремится извлечь ренту из административного ресурса делает муниципальные образования монополистам в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость. Газета "Ведомости" ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2006 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2007 год цена на землю сельхозназначения удвоилась, а в 2008 г. выросла еще в 1.5-3 раза. Один гектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $ 1500 до 2000. Из этой суммы собственнику пая достается, в лучшем случае, $ 400. На затраты по оформлению 1 га земли в собственность расходуется от $ 400 до 500. Цена же 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $ 5000.

Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции , сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.

Анализируя развитие российского земельного рынка, возникают сомнения относительно того – сможет ли, в сложившейся ситуации, рынок земли в России распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников.

С.В. Мамедова (адвокат Московской областной коллегии адвокатов, асп. ИЗиСП) выступила перед участниками конференции по вопросу о земельном участке и недвижимости, прочно связанной с ним, как едином объекте оборота. Одним из принципов, провозглашенных ЗК РФ, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Однако из-за существующих противоречий между гражданским и земельным законодательством, практическая реализация указанного принципа оказалась невозможной, отметила она.

Согласно п. 3 ст.36 ЗКРФ, в случае, здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.При всем том, если спорный земельный участок является неделимым, находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, а производить отчуждение можно только земельного участка, прошедшего кадастровый учет, то принцип "единого объекта" не действует, более того, затрудняет реализацию прав хозяйствующего субъекта (собственника части объекта недвижимости, расположенного на земельном участке и прочно связанной с ним)

О некоторых проблемах государственного управления земельными ресурсами Российской Федерации рассказал Пономарев (научн. сотр., асп. ИЗиСП) в своем выступлении. От эффективности государственного управления и государственного контроля в области использования охраны земель во многом зависит экономическое состояние государства и экологическое благополучие общества.

Вопросы государственного управления земельным фондом РФ приобретают особое значение в связи с проводимой в стране административной реформой. Без четкого и централизованного управлением земельным фондом страны невозможна правильная организация использования и охраны земель в Российской Федерации, а как следствие, и обеспечение экологической безопасности государства. В целом, приходится констатировать тот факт, что, несмотря на новизну и рациональность правовых идей, воплотившихся в новой системе и структуре федеральных органов исполнительной власти, реализовывать их полностью и правильно удается далеко не всегда.

Д.С. Бондаренко (зам. нач. информационно-аналитического отдела Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы в своем выступлении указал на некоторые проблемы правового регулирования предоставления информации о земельных участках. Без четкого правового регулирования вопросов сбора, хранения, систематизации, получения и использования юридически значимой информации о земельных участках невозможно обеспечить на должном уровне ни управление земельными ресурсами, ни их охрану, ни возможность совершения сделок с земельными участками. Для избежания "дублирования" информации, содержащейся в Едином государственном реестре земель можно было бы рассматривать возможность полного объединения систем государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав. В этом случае образовался бы единый информационный ресурс. Однако, по мнению Д.С. Бондаренко, необходима особая осторожность и тщательность при подготовке соответствующих законопроектов.

М.Р. Панфилова (преп. кафедры правоведения Оренбургского государственного университета) в своем выступлении показала некоторые особенности правового регулирования земель приграничных территорий в Российской Федерации на примере Оренбургской области. Исторически сложилось так, что по вопросу земельных отношений у сопредельных государств есть проблемы, которые касаются местонахождения земельных участков и особенно их использования. Например, в 1943 г. для жителей Оренбургской области были предоставлены 2 тыс. га сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории республики Казахстан. После распада Советского союза суверенные государстваначали принимать свои законы, которые по-разному регулируют земельные отношения, пользование землей стало платным, поэтому земля теперь передается в аренду с заключением договоров аренды земли. На протяжении уже нескольких лет ведутся международные переговоры по поводу оформления и заключения договоров аренды этих земельных участков, но на данный момент ни одного договора не заключено, что является прямым нарушением закона. Тем не менеерегионы ратуют за соблюдение земельного законодательства и хотят установления стабильного правопорядка и на местах в том числе.

4. Земля как предмет спора

На протяжении многих лет земля является одним из главных предметов спора, из-за чего зачастую разгорались достаточно серьезные конфликты, нередко приводящие к войне. Земельные споры имеют очень глубокие корни, которые упираются в древние времена, поскольку земельные споры давно стали частью правовой жизни человека. Законодательство Российской Федерации (Земельный кодекс РФ) закрепляет право рассмотрения земельных споров в суде.

Что такое земельные споры? Земельные споры, как правило, как это видно из их названия, связаны с различными разногласиями и конфликтами по поводу владения, пользования или распоряжения земельным участком. Как категория судебных дел земельные споры появились относительно давно – с появлением частной собственности на землю.

Высокая сложность земельных споров объясняется именно слабой судебной и правоприменительной практикой, а также противоречивым законодательством, которое регулирует земельные споры.

С чем связаны земельные споры? Земельные споры связаны с восстановлением прав собственников земли на их земельный участок, которые были нарушены третьими лицами. Как правило, земельные споры возникают при ошибках в регистрации права собственности на землю при захвате чужих земельных участков, нарушении правил добрососедства, а также в связи с другими причинами.

Довольно часто земельные споры вызваны желание их участников признать незаконными действиями органов государства, которые определяют принципы раздела земельных участков и оформления различных сделок с землей. Также земельные споры могут быть вызваны конфликтами из-за конфискации земли, ее отвода, землеустройства и наследования земельных участков.

Довольно часто причиной земельных споров является некачественная подготовка земли – устроительной документации. Так, например, предприниматель, получивший земельный участок без оформления необходимых документов, может впоследствии его лишиться, и это повлечет его длительный земельный спор с государством, тем более досадный, если на этом участке уже были проведены какие-то работы. Поэтому для сокращения риска земельного спора необходимо следить за качественным и полным оформлением документов на землю. Так, например, границы земельного участка должны быть закреплены в землеустроительном акте, а этот земельный участок должен быть внесен в государственный кадастр.

Качество оформления землеустроительной документации крайне важно для благополучного исхода земельных споров. Довольно часто из-за неправильно оформленных документов, нежелания проходить действительно сложную и запутанную процедуру различных согласований предприниматель может лишиться права на землю и потерять все сделанные в участок инвестиции.