Торговый дом: анализ деятельности

    - функциональная композиция участка и отдельных объектов;

    - схема внутренних потоков (вертикальных и горизонтальных коммуникаций);

    - планировка участка;

    - примерные поэтажные планы;

    - основные требования и рекомендации, касающиеся архитектурных решений.

    При этом, кроме функциональных компонентов  принимаются во внимание следующие  факторы:

    - физические и прочие ограничения по размеру и форме архитектурных элементов;

    - необходимое инженерное и техническое обеспечение;

    - ограничения по циркуляции потоков;

    - качество использования пространства;

    - требования по общей комфортности Объекта и линии видимости.

    3. Разработка функционального плана.

    На  этом этапе уточняются функциональная композиция и схема внутренних потоков, разрабатывается окончательные  варианты плана участка и поэтажных  планов, составляется техническое задание  для архитектурного проекта и  для проектировщика. При этом учитываются / задаются такие особенности как достопримечательности, отделка, интерьер.

    4. Разработка архитектурного проекта.

    Выполняется при участии лицензированной  организации, выполняющей архитектурные  работы.

    5 Подготовка плана аренды.

    На  этом этапе, в процессе переговоров достигаются договоренности с главными арендаторами о сроках и условиях их участия в Проекте. На основе этих договоренностей (писем или протоколов о намерениях; предварительных договоров аренды) и функционального плана разрабатывается план аренды. План аренды отражает: конфигурацию арендуемых помещений; состав и расположение будущих арендаторов; ставки аренды на арендуемые помещения; условия участия арендаторов в проекте; условия окончательной отделки помещений; форму договоров аренды.

    6. Расчет финансовых потоков.

    Расчет  финансовых потоков производится на основе плана аренды с учетом возможного изменения состава арендаторов. Расчет выполняется в трех вариантах: пессимистический, реалистический и  оптимистический, - и может быть дополнен соответствующими комментариями и оценкой рисков.

    7. Разработка бизнес-плана.

    Его разработка основывается на проведенных  на предыдущих этапах маркетинговых  исследованиях, и должен включать в  себя данные по:

    - разработанной на предыдущих этапах концепции;

    - анализу спроса и конкуренции (в т.ч. Прогнозам на среднесрочную и долгосрочную перспективу);

    - архитектурным проработкам;

    - плану аренды;

    - участникам Проекта;

    - экономике Проекта;

    - оценке рисков;

    - страхованию;

    - юридическому обоснованию.

    При этом, чем крупнее Проект и, чем известнее желаемые для Проекта инвесторы, тем выше требования к участникам Проекта, списку его арендаторов, консультационной и юридической фирмам.

    В случае необходимости, на этом же этапе  подбирается финансовый посредник, который, используя бизнес-план и юридическое заключение, за счет своего имени и связей осуществляет подбор инвесторов, согласование финансовой схемы и инвестиционных соглашений.

    8. Составление и утверждение бюджета на IV стадию развития Проекта

      . Стадия реализация проекта

    Цель: строительство/реконструкция Объекта, подготовка и сдача его в эксплуатацию.

    Данная  стадия разделяется на следующие  этапы:

    1. Проектирование и Согласования.

    На  этом этапе выполняется разработка проектной документации и согласования проекта в комитете по архитектуре и градостроительству, земельном комитете, СЭС, органах пожарного надзора и других.

    Проектирование  может выполняться как специализированными  проектными бюро (институтами), так  и строительными организациями.

    2. Согласование условий инвестирования

    Согласовываются и утверждаются условия всех инвесторов - участников Проекта: доли, порядок  внесения инвестиций, права в участии  и управлении, разделение доходов  и т.д. В случае необходимости  вносятся изменения в функциональные и финансовые характеристики проекта. Подписываются инвестиционные договоры.

    3. Организация тендера на строительство

    На  этом этапе работы имеют следующую  последовательность:

    Учитываются требования всех участников Проекта. На основе этих требования разрабатываются  условия строительного тендера. Подготавливается ТЗ на строительство. Анализируются сметы, предоставленные  участниками тендера, производиться  отбор строительной компании (компаний). Согласовываются условия финансирования и заключаются договоры на строительство.

    4. Строительство.

    5. Регистрация прав собственности.

    После приемки Объекта в эксплуатацию в уполномоченном органе Минюста  регистрируются долевые права собственности в соответствии с условиями инвестиционных соглашений.

    6. Заключение договоров аренды.

    В соответствии с планом аренды производится заключение договоров аренды на оставшиеся пустующими к настоящему моменту  арендные площади, по мере необходимости  производится корректировка существующих договоров.

    7. Формирование или подбор управляющей компании.

    С учетом возможных требований и пожеланий  инвесторов девелопер подбирает  управляющую компанию. Выбор управляющей  компании может быть произведен и  до начала работы с инвесторами, но в этом случае она заведомо должна отвечать их возможным (предполагаемым) требованиям.

    1.4 Основные принципы планировки торгового дома.

    Нельзя  сказать, что существует некая формула, по которой можно спланировать внутреннее пространство любого торгового дома, и обеспечить ему успех. Планировка каждого центра дома быть настолько индивидуальна, насколько индивидуальные признаки проявляют его предполагаемая торговая зона, характеристики целевой группы потребителей, ближайшее окружение и т.п. Кроме того, весьма проблематично будет спланировать "идеальный торговый дом" на практике: реальные физические параметры (ограничения) участка, транспортной доступности, архитектурные, административные, финансовые и прочие ограничения, наряду с реальными возможностями и потребностями торговых операторов, действующих на определенном рынке, в каждом конкретном случае, накладывают свой отпечаток на "идеальную" картину торгового центра, созданную в голове Девелопера.

    Внутреннее  пространство торгового центра должно быть спланировано таким образом, чтобы не вызывать у посетителя отторжения на физическом и на подсознательном уровнях восприятия (сюда можно отнести такие параметры как: восприятие элементов архитектуры и дизайна, этажности, площади этажа, ширины, глубины и конфигурации проходов, так же как и торговых помещений, температура, влажность, уровень освещения, основные цвета, использованные в процессе отделки внутреннего пространства и т.п.).

    Торговый  дом и прилегающая территория должны соответствовать представлениям покупателя о безопасности, доступности, ценности и комфортности.

    Состав  арендаторов должен максимально  соответствовать формируемому торговой зоной объему спроса по группам товаров  и услуг.

    Арендаторы  торгового центра должны сочетаться между собой по признакам сочетаемости групп товаров и услуг и ценовых категорий.

    Размещение  арендаторов в торговом центре должно способствовать тому, чтобы покупатель прошел вдоль максимально-возможного количества витрин магазинов, прежде чем  попадет в помещение якорного арендатора, либо к желаемому конечному пункту своего посещения.

    Размещение  арендаторов (в случае, если центр  не является специализированным) так  же должно способствовать процессам  перекрестного и импульсного  совершения покупок. 

    Это основные принципы формирования пространства торгового дома, которые в каждом конкретном случае выражаются в определенных решениях.  

    2. Характеристика торгового  дома «Престиж»

    2.1. Структура управления Торгового дома «Престиж»

    Следует отметить, что для данного предприятия, в силу определённых его особенностей (размер, род деятельности), такая структура является приемлемой.

    Торговый  дом «Престиж» обладает достаточным  опытом в управлении торговым процессом. Сложившаяся структура управления обеспечивает стабильную деятельность предприятия. Подбор подготовленных специалистов позволяет быстро и организованно решать производственные вопросы.

    В магазине действует непрерывный  процесс повышения  квалификации работников. В учебных группах, непосредственно  на рабочих местах и в учебном классе специалисты магазина, преподаватели Белорусского Государственного Экономического Университета, Института повышения квалификации, Торгового колледжа и училища проводят  с продавцами и другими категориями  работников занятия   по правилам торговли, защите прав потребителей, свойствам товаров, культуре обслуживания, психологии общения и многим другим темам.

    В Торговом доме «Престиж»  используется повременно-премиальная и контрактная  формы оплаты труда. Повременно-премиальная  форма предусматривает выплату оклада и тарифные ставки, а также премии при соблюдении условий предусмотренных в положении о премировании.

    В Торговом доме «Престиж» действует  система премирования по которой  предусматриваются следующие виды премий:

    - премия за основные результаты хозяйственной деятельности (за выполнение плана товарооборота – 50% идет на издержки обращения);

    - премия по итогам смотров, конкурсов, соревнований.

    В Торговом доме «Престиж» работникам секций, выполнившим план товарооборота  выплачивают премию в размере 30% от оклада, не справившимся с планом товарооборота – 15% от оклада.

    Контрактная форма оплаты труда – в которой  предусматриваются права и обязанности  работников, условия материального  обеспечения, а также обязанности, права, ответственность органов, заключивших контракт с работником, порядок изменения, прекращения и перезаключения контракта. Контракт, как правило, заключается сроком на 1 год.

    Рассматривая  формы регулирования трудовых отношений, следует отметить, что с работающими  в должности заведующего секцией и выше заключены контракты, продавцы же получает повремённую оплату, исходя из количества отработанных часов плюс доплачивается премия.

    Кроме того, на контрактной форме работают работники достигшие пенсионного  возраста, директор и главные специалисты.

    2.2.Взаимоотношение торговой организации с поставщиками товаров.

    Заботясь  о сбалансированности товарооборота  и товарных ресурсов, недопущения  образования сверхнормативных товарных запасов, в торговом доме ежемесячно разрабатываются планы товарного  обеспечения по каждой из товарных секций. Решая эту задачу, работники органов снабжения (товароведы) изучают и учитывают спрос и предложение на все товары, уровень и изменение цен на них и на услуги посреднических организаций, выбирают наиболее экономичную форму товародвижения, оптимизируют запасы, снижают транспортно-заготовительные и складские расходы. Они также заключает все договора с поставщиками на поставку товаров, формирует ассортиментный перечень товаров, занимается сертификацией товаров, занимается возвратом по браку с поставщиками и покупателями, участвует в различных ярмарках, занимается заключением договоров на сотрудничество с частными предпринимателями. Также в обязанности товароведа данного предприятия входит формирование ассортимента, для чего требуется исследование спроса населения на различные виды товаров. Для формирования ассортимента исходят из данных по предыдущим периодам, например данные о размерах товарных запасов, о видах товаров, медленно реализуемых.