Существующие модели ипотечного кредитования. Их достоинства и недостатки

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

Итак, "немецкая" система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Главное же препятствие работы сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены "американской" моделью, чтобы заниматься чем-то еще.

 

Итак, в одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2):

– между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

– между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

– между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

 

 

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

 
Рис. 2. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

 

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

 

3.4. Сравнительные параметры моделей ипотечного кредитования.

Сравнение существующих моделей ипотечного кредитования представлено в таблице 1:

Табл. 1

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

 

Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость. По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

 

Немецкая модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.  Заключение

 

При детальном анализе немецкая и американская модели имеют более глубокие различия, чем наличие или отсутствие тех или иных ипотечных институтов. Можно утверждать, что в основе немецкой модели лежит консерватизм, направленный к максимальной надежности ипотечных институтов. Например, более чем за 100 лет действия немецкого Закона «Об ипотечных банках» не обанкротился ни один ипотечный банк. С другой стороны, американская модель основана на либерализме в рыночных механизмах. Она характеризуется динамизмом своего развития, сопровождаемого как взлетами, так и кризисами, и связанными с поисками путей выхода из них финансовыми новациями.

В Российской Федерации особую методологическую роль в становлении системы ипотечного кредитования сыграли «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке», одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года. Основные положения были подготовлены Исследовательским центром частного права в качестве модели законодательного акта об ипотеке. Можно утверждать, что в данном документе разработчики попытались применить отдельные положения частного права в англосаксонской традиции к ипотечному праву России, так как основным «поставщиком» ипотечных институтов, предложившим в 1992 году Правительству РФ проекты и техническую помощь в проведении реформ, было Агентство США по международному развитию (USAID).

Таким образом, на первоначальном этапе развития института ипотеки в Российской Федерации Правительство РФ сделало ставку на построение двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования.

По моему мнению, большинство современных проблем, связанных с ипотечным кредитованием, в нашей стране зародились в 90-е годы ХХ века и связаны с построением в Российской Федерации двухуровневой модели ипотечного кредитования, которая по целому ряду причин эффективно применяться в России не может, учитывая что российская правовая система построена на принципах европейской континентальной школы права и в ее основе лежит единая концепция права собственности.

При американской модели ипотечного кредитования залог недвижимости, служащий средством минимизации имущественного риска, которому подвергается кредитор, сам становится уязвимым для рисков, порождаемых наделением оборотоспособностью притязаний, обеспеченных ипотекой. Эти риски, или «риски второго порядка», способны материализоваться, примером их материализации служит трудно преодолеваемый ипотечный кризис в США, который в конечном итоге перерос в мировой экономический кризис.

Причина заключается в тесной взаимосвязанности участников рынка ипотечного жилищного кредитования между собой при двухуровневой модели, где невыполнение обязательств одним из участников ведет к неисполнению обязательств другими участниками рынка ипотечного кредитования, то есть к «эффекту карточного домика».

В отличие от двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, одноуровневая (немецкая) модель экономически более устойчива, следовательно, в российских условиях является более предпочтительной.

Немецкая модель ипотечного кредитования ближе России и с точки зрения построения системы права, и исторически. До 1917 года в нашей стране существовала одноуровневая модель ипотечного кредитования. При этом за все время существования системы ипотечного кредитования в дореволюционной России только один ипотечный банк потерпел крах и прекратил свою работу.

Таким образом, я считаю, что оптимальной для Российской Федерации является одноуровневая (немецкая) модель ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.  Список литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г., с изм. от 27.06.2012 г.) // «Собрание законодательства Российской Федерации. – 16.07.2012. – №29. – Ст. 4167

2. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 2.12.1990 г. №395–1 (ред. от 29.06.2012 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 02.07.2012. – №27. – Ст. 3588

3. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: Положение ЦБ РФ от 26.03.2004 г. №254-П // Вестник Банка России. – №28. – 07.05.2004

4. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. – 2012. – №4. – c.42–48

5. Боровкова В.В. Экономика недвижимости / В.В. Боровкова, В.А. Мокин, О. Пирогова. – СПб.: Питер, 2010. – 415 с.

6. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования / Д.Ю. Будаков // Деньги и кредит. – 2012. – №9. – c.18–20

7. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. – 2-е изд. перераб. и доп. / Под ред. М.Х. Лапидуса. – М.: Финансы и статистика, 2011. – 668 с.

8. Василенко П. Итоги года на рынке ипотечного кредитования / П. Василенко // Рынок ценных бумаг. – 2012. – №11 (338). – c.3–29

9. Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Банковские услуги.- 2002. - 4.- c.20-28. 

10. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие. СПб.: Питер, 2005. 312с. 

11. Белокрылова О.С. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы. 2005. - 1. c.68-71. 

12. Бехметьева Ю.М. Становление системы ипотечного кредитования в России // Уровень жизни населения регионов России . 2004. - 4. c.60-65.