Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

Итак, "немецкая" система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.10

Как обозначила начальник отдела Департамента банковского регулирования и надзора ФЦБ РФ Ирина Антонова, заявившая, что в Законе «О банках и банковской деятельности» нет понятия строительных сберкасс, поэтому «достаточно сложно определить, будут ли строительные сберкассы осуществлять свою деятельность как банки, либо как небанковские кредитные организации». При этом она отметила, что привлекать вклады граждан могут только банки, чей уставной капитал не должен быть меньше 5 млн. евро, а говорить о создании специализированных ипотечных банков преждевременно. «Учитывая, что индустрия ипотечного жилищного кредитования находится на начальной стадии развития, а правовые взносы для ее развития требуют доработки, еще рано говорить о создании специализированных банков. К этому вопросу следует вернуться, когда будет принят  пакет законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию», - заявила И.Антонова, добавив, что Банк России в отношении строительных сберегательных касс окончательную позицию еще не выработал. В свою очередь, один из разработчиков законопроекта о стройсберкассах – директор Фонда «Институт экономики города» Наталья Пастухова заявила, что «независимо от нашего отношения к стройсберкассам в России уже существуют аналоги немецких касс. Правда, они абсолютно не соответствуют критериям, по которым работают немцы. Их опыт основан на очень точном и жестком законодательном правовом регулировании, потому что все прекрасно понимают политические последствия от недобросовестного привлечения огромных денежных сбережений населения».11

Сторонники контрактно-сберегательной системы пытаются обойти это ограничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа. Распространения такие схемы не получили, так как, во-первых, вынуждают заемщика покупать то, что дают, причем по той цене, которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых, в случае если по какой-либо причине (например, из за недостаточного притока клиентов и, следовательно, нехватки средств на строительство) здание не будет закончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказывается долевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.

Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен.

бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет.12

2. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ.

2.1. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Сегодня в России, как уже упоминалось выше, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).

 В 1992г. с участием СПИБ были учреждены  Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива”  совместно со Сбербанком и  Госстрахом России разработала  первую программу ипотечного  кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание  на территории России сети  ипотечных банков. Она рассчитана  на привлечение сбережений граждан  и инвестиции коммерческих структур  под залог недвижимости и предусматривала  следующие 5 схем ипотечного кредитования  жилищного строительства.

1. Схема  “Форвардкредитинвест” рассчитана  на коммерческих застройщиков (юридических  лиц), которые строят жилье с  целью его продажи состоятельным  покупателям, включая коммерческие  структуры. Предметом залога является  строительный объект. Оформление  залога и выдача кредита под  закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема  “Ретрокредитинвест” ориентирована  на улучшение жилищных условий  граждан. Кредит выдается под  залог квартиры и только в  случае, если ее рыночная стоимость  выше, чем затраты на строительство  новой.

3. Схема  “Комбиинвест” рекомендуется при  обратном соотношении, когда стоимость  строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема  “Фьючерсинвест” предназначена  для граждан, не желающих закладывать  свою недвижимость. Квартира продается  с аукциона с отсрочкой выселения  на время строительства нового  жилья. Вырученные деньги бывший  собственник квартиры может использовать  двояко: либо сам вкладывать в  строительство недвижимости, принимая  на себя финансовый риск и  оплачивая счета генерального  инвестора – застройщика, либо  переложить на последнего все  финансовые риски неопределенности  окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого  жилья и строительство нового.

5. Схема  “Рентный залог” предлагает  оформление закладной на принадлежащее  одиноким пенсионерам жилье в  обмен на пожизненную ренту, индексируемую  с учетом инфляции. Рента устанавливается  в размере 5-20–кратного минимального  гарантированного уровня зарплаты  в соответствии со стоимостью  недвижимости.

6. Некоторые  банки предлагают открывать семейные  жилищные накопительные счета. Целью  такого счета является накопление  денег на банковском счете  для получения ипотечного кредита  на приобретение или строительство  дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража  или других объектов недвижимости  социально-бытового назначения. Владельцы  такого счета, накопившие 30% стоимости  объекта, приобретают право на  получение ссуды для покупки  или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях  сроком на 3-5 лет при условии, что  платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного  месячного дохода семьи, подтвержденного  необходимыми документами.

Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик.

Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация действий участников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.

По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты фабрике “Ява” для покупки готовых квартир.

С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей:

1. По  условиям целевого жилищного  вклада первоначальный взнос  клиента составлял сумму в  размере стоимости 15 кв. метров жилья  по 1400 тыс. руб. за 1 кв. метр.

2. Дальнейшие  платежи осуществлялись ежемесячно  и рассчитывались исходя из  стоимости жилья на последний  месяц 2-го года (12 месяцев – строительство  плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы  фиксировались как в квадратных  метрах, так и в денежном выражении  с учетом коэффициента инфляции.

3. При  заключении договора с клиентом  о целевом жилищном накопительном  вкладе в нем фиксировались  ежемесячные выплаты в виде  твердых сумм (чего не делали  другие инвесторы) и гарантировалось  предоставление ипотечного кредита  на оставшуюся сумму (около 40-50% от  стоимости жилья) по окончании  накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в августе  1995г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.

С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России.

На следующем этапе перед банкирами возникла более сложная задача – перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.

В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита.