Современное состояние и перспективы развития рынка загородной недвижимости

Исполнитель: Е.Н. Лысова

Студент группы: ЗиК-12                         

Научный руководитель: канд. экон. наук, доцент Н.В. Новикова

Предварительная оценка: _____________

Допуск к защите:_____________________

Дата защиты: _______________________

Оценка:_____________________________

Введение                                                                                               3

1

Теоретические аспекты исследования рынка загородной недвижимости крупнейшего города                                                 5

1.1

Рынок загородной недвижимости крупнейшего города:

 понятие, сущность, основные участники                                        5                                                                      

1.2

Факторы и условия функционирования и развития рынка загородной недвижимости крупнейшего города                             17                           

1.3

Критерии и показатели оценки состояния рынка загородной недвижимости крупнейшего города                                                 22

2

Исследование процессов развития рынка загородной недвижимости крупнейшего города

(на примере Екатеринбурга)                                                             26

2.1

Характеристика современного состояния рынка загородной недвижимости Екатеринбурга                                                           26

2.2

Тенденции и факторы развития рынка загородной

 недвижимости Екатеринбурга                                                          33                                                                 

2.3

Крупнейшие субъекты (участники) рынка загородной недвижимости Екатеринбурга                                                         44

3

Перспективные направления развития рынка загородной недвижимости крупнейшего города

(на примере Екатеринбурга)                                                            51

3.1

Прогнозные оценки изменения ситуации на рынке

 загородной недвижимости Екатеринбурга                                     51    

3.2

Основные направления совершенствования регулирования

 рынка загородной недвижимости Екатеринбурга                        56                              

Заключение                                                                                         61

Список использованной литературы                                                63

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной темы исследования обусловлена рядом обстоятельств:

во-первых, в связи с высоким спросом и усилением конкуренции, ситуация на рынке загородной недвижимости крупнейшего города складывается таким образом, что всё большее количество его участников со стороны предложения (застройщиков, инвесторов, банков, риэлторов) используют в своей работе результаты исследования рынка;

во-вторых, высокой значимостью загородного рынка, как одного из наиболее перспективных и важных сегментов рынка жилья, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека – право на жильё;

в-третьих, необходимостью совершенствования нормативно-правового регулирования системы отношений, складывающихся в результате функционирования субъектов рынка загородной недвижимости.

Из года в год возрастает число людей мечтающих жить за городом в личном доме, интерес к загородной жизни укрепляется и растёт, что ещё раз подтверждает актуальность выбранной темы.

Цель курсовой работы – выявить тенденции и обосновать перспективы развития загородного рынка жилья крупнейшего города.

Исходя из поставленной цели можно сформулировать следующие задачи курсовой работы:

1. дать понятие рынка загородной недвижимости крупнейшего города, раскрыть его сущность, охарактеризовать структуру и основных участников рынка загородной недвижимости крупнейшего  города;
2. систематизировать факторы и условия функционирования и развития рынка загородной недвижимости крупнейшего города и определить основные тенденции и факторы развития загородной недвижимости города Екатеринбурга;
3. выделить основные критерии и показатели оценки состояния рынка загородной недвижимости крупнейшего города, дать характеристику современного состояния загородной недвижимости города Екатеринбурга, выявить тенденции и факторы его развития;
4. дать характеристику крупнейших участников рынка загородной недвижимости крупнейшего города;
5. рассмотреть различные точки зрения на развитие рынка загородной недвижимости,  определить перспективы и основные направления совершенствования регулирования  рынка загородной недвижимости Екатеринбурга.  

Объект курсовой работы - рынок загородной недвижимости крупнейшего города.

Предмет - тенденции, условия, факторы и перспективы  развития рынка загородной недвижимости крупнейшего города.

Информационная база курсовой работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных авторов, посвящённые проблемам развития рынка недвижимости города, статьи опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет-ресурсы.

Курсовая работа состоит из введения, трёх глав основного текста, заключения, списка использованных источников. Содержание работы изложено на   66   страницах машинописного текста, и включает 12 рисунков, 1 таблицу. Список  литературы состоит из 18 источников.

Введение курсовой работы не соответствует требованиям. См. образец, приведенный в: Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов ЦДО по дисциплине «Экономика недвижимости», стр. 7-8.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА в содержании – другое название 1 главы!!

1.1 РЫНОК ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 

КРУПНЕЙЩЕГО ГОРОДА: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ

Недвижимыми объектами принято считать объекты, неразрывно связанные с землёй: здания, сами земельные участки, отдельно расположенные водоёмы, посевы, лесопосадки. [7, c.6]

 Понятие «недвижимое имущество» появилось в российском законодательстве довольно поздно. Его установил своим указом Петр I, в 1714 г. подписав документ « О единонаследии».

Деление вещей на движимое и недвижимое появилось сначала в Законе « О собственности РСФСР», а затем в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик. Затем недвижимости были посвящены разделы в Законе « О залоге», Федеральном Законе « Об ипотеке (залог недвижимости)».

Определяющей характеристикой недвижимости является её связь с землёй, не существует недвижимого объекта без земельного участка. [7, c.7]

Термин «недвижимость» обозначает, «земельный участок с находящимися на нём строениями, то есть совершенно определённый объект, который имеет физическую форму». [7, c.32]

В современной России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 30 ноября 1994 г. №53-ФЗ. Согласно ст.130 Гражданского кодекса «к недвижимым вещям (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». [1]

Рынок недвижимости нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие специфики его функционирования, обусловленного такими факторами как:

- особенности объектов  недвижимости;

- относительно более  высокие уровни риска, характерные  для недвижимости;

- воздействие рынка капитала;

- невозможность достижения  состояния равновесия между спросом  и предложением. [4, c.295]

 К основным функциям рынка недвижимости относятся:

- информация о ценах, спросе и предложении;

- посредничество – установление  связей между потребителями, спросом  и предложением;

- свободное формирование  цен на объекты недвижимости  и защита прав собственности;

- перераспределение инвестиций  в объекты недвижимости;

- эффективность решения  социальных программ;

- обеспечение свободы  предпринимательства. [4, c.295]

Первый, наиболее бурный период развития, рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Тогда была ликвидирована частная собственность на объекты недвижимости и началась бесплатная передача предприятий и их имущества, жилья, то есть начался процесс приватизации. Российские граждане получили возможность участвовать в операциях с недвижимостью, которая строится, продаётся, покупается, арендуется и так далее.

То есть в основе рынка недвижимости лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким «специфическим товаром, как недвижимость». [4, c.292]

 Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней». [4, c.32]

Рисунок 1 – Рынок недвижимости специфический  сектор экономики [4, с. 296]

Это не таблица, а рисунок!! Оформите верно!

Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определённого места купли-продажи.

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями:

- уникальностью каждого  объекта;

- условием финансирования;

- сложными юридическими  правами;

- низкой ликвидностью;

- цикличностью. [7, c.56]

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъём на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. То есть по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости ёмкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Рынок недвижимости – «система экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения». [5, c.124]

С одной стороны, недвижимость – наиболее надёжный и эффективный объект инвестиций, с другой – важный источник пополнения бюджета, например при продаже, приватизации или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции с недвижимостью осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей, то есть имеют инвестиционное содержание.

«Рынок недвижимости – это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения». [5, c.127]

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

Это не таблица, а рисунок!! Оформите верно!

Рисунок  2 – Классификационная схема видов рынка недвижимости [4, с. 294]

На сегодняшний день наиболее развитым сектором недвижимости является рынок жилья. Существование и развитие рынка жилья обусловлено потребностью населения в улучшении жилищных условий и острым дефицитом жилья. Более 20% воспроизводимого недвижимого имущества в России составляет жилищный фонд.

По географическому критерию рынок жилья делиться на рынок городского и загородного жилья. [7, c.53]

 Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Применительно  к загородным объектам недвижимости общей классификации нет.  Риэлторские организации чаще всего придерживаются деления домов по ценовым категориям. Отсутствие общих терминов и стандартов участникам рынка загородного жилья позволяет по-разному толковать эти термины.

Основные критерии, которые определяют классификацию концептуальных малоэтажных комплексов:

- градостроительный критерий;

- площадь и качество  жилья;

- размеры малоэтажного  жилого комплекса;

- инфраструктура. [4, c.50]

По градостроительному критерию малоэтажные комплексы подразделяются на три типа:

- кварталы, состоящие из  отдельно стоящих домов;

- кварталы, состоящие из  таун-хаусов;

- кварталы, состоящие из  многоквартирных малоэтажных домов.

 Но в действительности, на практике, очень редко встречаются кварталы, которые целиком можно было бы отнести к какому-то одному типу.

Площадь и качество жилья. Дома в малоэтажных комплексах бывают разного качества: одни представляют собой основательные сооружения. Другие представляют собой каркас, заполненный утеплителем и обшитый сайдингом. Разными бывают и площадь квартир и домов: есть таун-хаусы площадью 150 кв.м. и существуют таун-хаусы по 400 кв.м.; можно построить малоэтажный дом с однокомнатными квартирами, а можно с аппартаментами по 200-300 кв.м. Исходя из этого критерия, сложно чётко выделить типы. [4, c.51]

Размеры комплекса. В некоторых малоэтажных комплексах дома сконцентрированы на небольшой площади, а в других имеется огромная территория, значительная часть которой не занята постройками. Наилучшим считается размер участка 20-40 соток.

Инфраструктурный критерий. Можно условно выделить три типа малоэтажной застройки:

- малоэтажные комплексы, в которых инфраструктура практически  отсутствует, а площадь свободной  территории минимальна;

- малоэтажные комплексы  с минимальным набором элементов  инфраструктуры. Как правило, это  несколько домов с общей охраной  и службой эксплуатации. На территории  таких комплексов часто может  располагаться магазин;

- малоэтажные комплексы, с максимально развитой инфраструктурой. В таких комплексах имеются  детские, социальные, культурные учреждения, есть собственная бытовая, инженерная  и развлекательная инфраструктура. Имеется большая охраняемая территория. [4, c.51]

Все эти критерии взаимосвязаны между собой. Нельзя построить небольшой комплекс и максимально насытить его инфраструктурой, так как это будет нерентабельно.

Таунхаус – многоквартирный жилой дом – появился на российском рынке сравнительно недавно. Таунхаус – «дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим)». [4, c.51]

Особняком стоят небольшие малоэтажные комплексы клубного типа, коттеджи. Обычно такие дома выстроены в цепочку по 6-12, очертания зависят от размеров и конфигурации земельного участка.

Так как таунхаусы – это многоквартирные дома, отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются так же как отношения между владельцами квартир в многоквартирных домах. Жителям таун-хаусов принадлежат на праве общей долевой собственности такие помещения в доме, как лестничные площадки, лестницы, коридоры, подвалы, чердаки, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование находящиеся в доме за пределами или внутри помещений, сам земельный участок, на котором расположен дом,  элементы озеленения и благоустройства и иные объекты расположены на этом земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

В настоящее время на рынке загородной недвижимости предлагают нарезанные под застройку земельные участки, называя это коттеджными посёлками. На основе исследований рынка загородного жилья коттеджный посёлок – это «жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые концептуальные коттеджные посёлки». [4, c.50]

Такой деятельностью занимаются некрупные застройщики, у которых нет возможности привлекать в своей работе кредиты или инвестиции. Чаще всего это разномастные дома разной этажности и разного качества постройки. В основу типологии индивидуальных жилых строений (ИЖС) положено целевое назначение дома. [4, c.52]

 Можно выделить четыре основных типа ИЖС, каждый их которых предъявляет свой набор требований к набору коммуникаций, социальному окружению, инженерной конструкции и архитектурному решению.

Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира, то есть должна быть социальная инфраструктура, инженерные коммуникации (магистральный газ, водопровод, канализация, телефон). [4, c.52]

Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не требует столь жёсткой привязки к городским атрибутам комфорта, но требуют от хозяина постоянных усилий по поддержанию своего «состояния». Для состоятельных домовладельцев предусмотрены всевозможные системы охраны и жизнеобеспечения.  В домах такого типа обычно живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона. Набор обязательных удобств и коммуникаций может быть минимизирован (электроэнергия, печное отопление, баня). [4, c.53]

 Дачный дом должен быть с определённым набором бытовых удобств и нуждается в определённой схеме « консервации» на зиму.

Объекты полностью или частично предназначенные для коммерческой эксплуатации получают всё большее распространение у нас в стране. К ним относятся резиденции, предназначенные для приема деловых партнеров и для отдыха, представительские дома-офисы, дома для представителей мелкого частного бизнеса, фермерские хозяйства. Как правило, все эти строения имеют хозяйственные постройки, спортзалы, небольшие частные магазины, комнаты бытового обслуживания и т.п. Сюда же относятся частные мини-отели, гостевые домики, дачи, предназначенные для сдачи в аренду. Ко всем этим объектам предъявляются повышенные требования к практичности и функциональности. [4, c.53]

Также можно классифицировать рынок загородного жилья по ценовой категории. В различных регионах такое деление может значительно разделяться. Однако, во всех регионах загородные дома в зависимости от цен можно разделить на две части: массовое( недорогое) жилье и элитные дома. [4, c.53]

Все эти признаки классификации жилых объектов недвижимости различны. Использовать единый типологический критерий не представляется возможным, так как различаются предпочтения, мотивации и условия платёжеспособности. Поэтому на практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Рынок недвижимости развивается не по классификации, а в соответствии с теми или иными потребностями его участников.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы. [7, c.51]

 Продавцы - владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные юридические и физические лица, фонды государственного имущества, местные органы власти).

1. Покупатель и инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные юридические и физические лица, органы государственного управления).
2. Профессиональные участники - инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка недвижимости (риэлторы, оказывающие услуги покупателям и продавцам при свершении сделок купли-продажи недвижимости; оценщики недвижимости, оказывающие услуги по оценке стоимости объектов продавцам, покупателям, инвесторам, собственникам; банкиры, занятые финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе и с ипотечным кредитованием; девелоперы, занятые созданием и развитием объекта недвижимости; юристы, занимающиеся на рынке недвижимости юридическим сопровождением операций; страховые компании осуществляющие страхование сделок, объектов и другое). [7, c.52]
3. Государственные органы и организации, которые выполняют регулирующие функции в области землеустройства, землепользования и градостроительного развития (Бюро Технической Инвентаризации, комитеты по управлению имуществом, жилищные комитеты, налоговые инспекции, нотариусы, органы пожарной, технической инспекции, осуществляющие надзор за эксплуатацией или строительством зданий и сооружений). [7, c.52]

Это не таблица, а рисунок!! Оформите верно!

 Сектор управления (эксплуатации ) объектов недвижимости 

Рисунок 3 – Субъектная структура рынка недвижимости [4, с. 309]

Все участники, субъекты вовлечены в процессы функционирования рынка недвижимости, между ними существует множество взаимодействий, которые осуществляются через инфраструктуру рынка.

По нашему мнению По нашему мнению Я пришла к выводу, что рынок загородной недвижимости крупнейшего города – это один из сегментов жилищного рынка. Это система экономических отношений, в основу которого положена купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, расположенной в окрестностях города с прилегающим к нему земельным участком.

1.2 ФАКТОРЫ И УСЛОВИЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КРУПНЕЙШЕГО

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе) и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают различными потребностями, разным платёжеспособным спросом. [4, c.294]

Рынок недвижимости, в том числе и рынок загородного жилья зависит от многих факторов и условий, как микроэкономических, так и макроэкономических, на него влияет не только ситуация на локальном рынке региона, но и политическая, экономическая, социальная, демографическая ситуация в стране в целом.

 Факторы, влияющие Факторы, влияющие на рынок недвижимости это:

- факторы государственного  воздействия на рынок недвижимости;

- общеэкономическая ситуация;

- микроэкономическая ситуация;

- социальное положение  в регионе. [7, c.66]

Факторы государственного воздействия на рынок недвижимости – нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; налоговое законодательство, касающееся сделок с недвижимостью; отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на рациональном уровне.

Общеэкономическая ситуация – производство национального дохода; объём промышленного производства; занятость трудоспособного населения; ставки доходности финансовых активов; приток и отток капитала; платёжный баланс страны; рост доходов населения; индекс потребительских цен.

Микроэкономическая ситуация – экономическое развитие и перспективы региона; приток и отток капитала из региона; диферсификация занятости работоспособного населения; природные условия; экологическое положение; наличие развитой инфраструктуры.

Социальное положение в регионе – отношение к частному капиталу; отношение к иностранному капиталу; уровень безработицы в регионе; устойчивость политики администрации региона; популярность проводимой администрацией региона политики; тенденции изменения численности населения, размер семьи и другое; образовательный уровень, уровень культуры и преступности.

Решающая роль для развития рынка недвижимости принадлежит макроэкономическим факторам, таким как:

- политическая обстановка  в стране и регионе;

- мировой экономический  кризис;

- общеэкономическая ситуация;

- состояние финансового  рынка и банковской системы.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, в том числе и на рынке загородной недвижимости является спрос, предложение и цена. [7, c.45]

Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Спрос – это количество земельных участков, зданий и сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определённый период времени. [7, c.45]

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Факторы спроса: структура и плотность населения, уровень занятости  населения, уровень доходов и тенденции его изменения, доступность кредитных ресурсов, ставки процентов и арендной платы. [7, c.45]

Спрос на загородное жильё зависит от месторасположения, наличия современных коммуникаций, близости мест отдыха, обеспечения личной безопасности и сохранности имущества.

Участки земли всегда являются вечной ценностью независимо от того, где они находятся. Спрос на небольшие практичные домики с максимально большими земельными участками будет всегда.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы реализовать на рынке по определённым ценам за некоторый период времени. [7, c.45]

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение существующей и новой недвижимости.

Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени от места к месту. Недвижимость, в отличие от других потребительских товаров, имеет несопоставимо длительный срок жизни. В результате объекты недвижимости по мере строительства накапливаются и образуют существенный запас, что приводит к ослаблению влияния на цену поступающего на рынок нового предложения. То есть предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом. [7, c.47]

Факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов выставленных на продажу, затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

Рынок загородной недвижимости является растущим и очень динамичным. Спрос на объекты недвижимости на данном рынке часто превышает предложение, особенно в перспективных и элитных районах.

Оценка загородной недвижимости имеет свои отличия, здесь приходится учитывать гораздо больше факторов и показателей, и, в первую очередь, необходимо оценивать сам земельный участок. Важным фактором  при выборе будущего жилья является месторасположение участка: удалённость от города и железнодорожной станции, направление, наличие рядом леса или водоёма, обеспеченность инженерными коммуникациями, удобства подъезда и другие. [18]

Для многих покупателей загородного жилья большое значение имеют престижность места, статус земли, качество подъездных путей, наличие развитой инфраструктуры, что соответственно сказывается на цене объекта недвижимости.

Как показывают проведённые исследования, часто покупатель вначале решает, где он хотел бы купить коттедж, а уже знакомится с предлагаемыми в этом направлении посёлками.

Цена – это количество финансовых ресурсов, уплаченных за объект недвижимости при совершении сделки и отражающих свершившиеся событие и неизменяемое со временем. [7, c.47]

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент объекта сделки, соответствующий максимально возможной цене, которую принесёт продажа объекта недвижимости на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.[7, c.47]

Основным фактором ценообразования на рынке загородного жилья является местоположение.

Повышенным спросом пользуются объекты находящиеся рядом с городом, что формирует высокие цены на них. По мере удалённости от города, стоимость объектов понижается. Обычно разделяют несколько ценовых поясов:

- до 10 км от города;

- от 10 до 20 км от города;

- 20 до 30 км от города;

- от 30 до 50 км от города;

- свыше 50 км от города. [18]

Немалую роль играет площадь земельного участка -  наибольшим спросом пользуются участки от 6 до 15 соток.

На цену влияет также проект и развитость инфраструктуры, которые могут частично компенсировать недостатки местоположения. Наличие построек на земельном участке ( есть ли дом, коттедж), учитывается площадь строения, материал стен и их состояние, состояние фундамента, кровли, наличие погреба, подпола, вспомогательных строений ( баня, гараж, хоз.блок). Наличие коммуникаций и возможность их проведения, система отопления – центральное, газовое или печное, система водоснабжения – центральное, скважина, колодец, колонка, система канализации – центральное, выгребная или сливная яма.

На рынке загородной недвижимости каждый объект индивидуален, он имеет как свои сильные, так и слабые стороны, которые влияют на его стоимость. Именно в этой специфичности и необходимости учитывать огромное количество моментов состоит сложность выбора и правильной оценки того или иного предложения на рынке.

Мало ссылок на использованные автором источники информации. На каждой странице 1 и 3 глав должно быть как минимум 2-3 ссылки на источники использованной Вами информации. Учтите это замечание по тексту всей работы.

1.3 КРИТЕРИИ И ПОКАЗАТЕЛИ ОЦЕНКИ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА

Для того, чтобы оценить ситуацию на рынке загородного жилья крупнейшего города, необходимо, прежде всего, дать характеристику тем рынкам, которые значимы для развития рынка загородного.

Нужно:

- оценить объём строительного  рынка города;

- охарактеризовать состояние  жилищного строительства;

- описать ценовую динамику  и себестоимость строительства  на рынке жилья.

Таблица 1 – Экономические показатели рынка недвижимости [4, с. 293]

Для комплексного исследования состояния рынка жилья крупнейшего города, в том числе и загородного жилья, рассчитывается определённый набор показателей, характеризующих:

- коньюктуру спроса и  предложения;

- ценовую ситуацию на  рынке;

- активность рынка. [14]

Коньюктура спроса и предложения оценивается по следующим показателям:

- объёмы возводимого  жилья и темпы их роста;

- структура возводимого  жилья по различным критериям;

- структура предложения  жилья по различным критериям;

- структура спроса по  различным критериям;

- сегменты рынка;

- объём строительства  предложения и спроса в различных  сегментах;

- соотношение спроса  и предложения различных участков  на первичном и вторичном рынках;

- характеристика продавцов  и покупателей.

Другая группа критериев оценки состояния рынка связаны с ценовыми и качественными характеристиками. Здесь учитываются особенности объектов недвижимости загородного жилья. [14]

Ценовую ситуацию на рынке загородного жилья можно оценить по таким показателям, как:

- уровень цен и темпы  их роста в сегментах рынка;

- факторы изменения цен;

- прогноз изменения цен в долгосрочной и краткосрочной перспективе, различные точки зрения. [18]

Оценивается загородный рынок крупнейшего города с помощью таких параметров, как: размер участков под загородное строительство дифференцированных по категориям объекта местоположению и удалению от города, средние цены, степень оснащённости участков, используется также фактор удалённости объектов от ЕКАД города.

Необходимо определить количество и динамику сделок по приобретению коттеджей, таунхаусов и участков под загородное строительство. Здесь широко используются аналитические данные.

Чтобы оценить объём и структуру предложения загородного жилья нужно получить информацию о том, сколько и каких объектов имеются на рынке, сколько и каких готовятся к сдаче и что уже конкретно сдано в эксплуатацию.

Для рынка загородного жилья важен такой показатель, как концепция посёлка, степень оснащённости посёлка инфраструктурой. Поэтому нужно знать, сколько построено коттеджных посёлков под ключ, с «подрядом» и без него. [18]

Активность рынка определяют такие показатели, как:

- динамика, тенденции, прогнозы, перспективы развития рынка и  его сегментов;

- описание ведущих строительных  компаний-застройщиков города по  ключевым параметрам и их инвестиционно-строительных  проектов и другие.

Важно знать вероятность и ожидания рынка по замораживанию и выходу на рынок новых коттеджных посёлков.

Точно оценить структуру рынка загородного жилья практически нереально.

Более или менее приблизительные данные можно давать по организованным коттеджным посёлкам. К основным показателям, по которым можно оценить состояние рынка загородного жилья крупнейшего города относятся следующие показатели:

- количество строящихся  коттеджных посёлков;

- количество проектируемых  коттеджных посёлков;

- количество построенных  посёлков, в которых ведутся активные  продажи;

- средняя цена на рынке  загородной недвижимости по классам (эконом, бизнес, элит). [18]

Объектами рыночного исследования являются тенденции и процессы развития рынка, включая анализ экономических, научно-технических, демографических, экологических, законодательных и других факторов. Исследуются также структура и география рынка, его ёмкость, динамика продаж, сложившаяся коньюктура, возможности и риски. Основными результатами исследования рынка недвижимости являются прогнозы его развития, оценка тенденций, выявление ключевых факторов успеха.

Для того, чтобы принимать обоснованные решения на любом рынке, в том числе, и загородном, необходимо располагать достоверной, точной и своевременной информацией.

Данными для вычисления показателей служат открытые источники, печатные издания, сведения, предоставленные участниками рынка недвижимости и другие источники. [18]

При этом, единой информационной базы, из которой берутся сведения, положенные в основу исследования не существует, а часть материалов вообще является закрытой.

 В ходе анализа используют  опросы, анкетирование, экспертные  оценки, статистические методы обработки  больших массивов информации.

Все вышеперечисленные показатели и критерии позволяют оценить текущее состояние рынка загородного жилья крупнейшего города и прогнозировать его будущее.

2 ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ  РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  КРУПНЕЙЩЕГО ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ  ЕКАТЕРИНБУРГА)

2.1 ХАРАКТЕРИСТИКИ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА

Развитие экономики, торговли, появление новых предприятий, а также, рост населения города Екатеринбурга (по состоянию на 1 января 2014 года – 1млн.444тыс.817человек), требует строительства новых объектов недвижимости и жилья.

 По итогам 2013 года в городе было сдано  около 870 тыс. кв.м. жилья (планировалось 1 млн кв.м.). По стоимости жилья  Екатеринбург входит в 10 городов  с самыми высокими ценами на  жильё (77,9 тыс.руб. за 1 кв.м.) и занимает 2 место после Москвы.

Рост сделок с жильём в городе в 2013 году составил 11,3%. На 8,5% выросла регистрация ипотеки недвижимого имущества. Сумма выданных ипотечных кредитов в 2013 году составила 42,50 млрд.рублей. Наибольшее увеличение – 24,8% показала ипотека на земельные участки, она выросла с 11,8 до 14,8тыс. договоров за год. [10, c.10]

За 2013 год было выдано 556 тыс.640 кадастровых паспортов и выписок. Это на 24% больше чем в 2012 году.

Статистика показывает, что процент учтённых объектов недвижимости продолжает неуклонно расти. В 2013 году на кадастровый учёт поставлено 67805 объектов капитального строительства и 30708 земельных участков.

Интенсивное  экономическое развитие  Свердловской области способствует организации новых коттеджных поселков региона Екатеринбурга.

Имеющиеся сегодня предложения строящихся и готовых коттеджей и таунхаусов в окрестностях Екатеринбурга рассчитано на различных вкус и кошелек, от бюджетных проектов до элитных поселков. Застройщики предлагают клиентам различные варианты приобретения загородной недвижимости: таунхаусы и коттеджи без отделки, с наличием черновой отделки и необходимыми коммуникациями, объекты под ключ, земельные участки с договором подряда и без такого. Строительство жилья ведется в коттеджных поселках, как по типовым, так и по индивидуальным проектам.

В настоящее время, по данным консалтинговой компании «Урал-Гермес» в городе и его окрестностях в разных стадиях реализации проектов (строящихся, проектируемых, «замороженных», сданных в эксплуатацию) находятся около 200 организованных коттеджных поселков, что в 4 раза больше чем пять лет назад.

Такое количество позволяет говорить о уже сформировавшейся в Екатеринбурге на протяжении трех последних лет сильно конкурентной среды. Рынок «загородки» от экстенсивного периода своего развития начинает переходить в качественный период.

Рисунок 4 – Сегментация коттеджных посёлков Екатеринбурга по стадии готовности, за 2013 г.,% [16] по состоянию на какую дату?? Учтите это замечание и далее по 2 главе!

Из анализа рисунка 4 видно, что основная часть «примерно 69%» организованных коттеджных поселков в Екатеринбурге и его окрестностях находится в стадии строительства, сданы в эксплуатацию примерно 10% коттеджных поселков; примерно 16% приходится на проектируемые коттеджные поселки.  «Заморожено» на разных стадиях примерно 5% коттеджных поселков. Анализирую стадию «строящиеся коттеджные поселки», следует отметить, что большое количество коттеджных поселков этого сегмента находится на подготовительной и начальной фазах строительства-прокладка коммуникаций, отсыпка дорог, начало строительства первых домов и так далее. Значительную долю в сегменте строящихся коттеджных поселков занимают как раз поселки, интенсивно занимающиеся продажей земли без подрядов.

На сегодняшний день в Екатеринбурге увеличилось строительство готовых и строящихся объектов на загородном рынке жилья. По данным УПН, объем предложения по сблокированным домам вырос больше, чем в 1,5 раза. Рост количества коттеджей на рынке составил 23%.    

 Ежегодный прирост  составляет около 20 поселков. Однако  динамично развиваются не более 20 из них, которые реально построены  и в которых постоянно живут  люди.

Среди проектов можно выделить такие проекты, как «Крылья»

( 250 участников), «Мельница»(580 участников), по тюменскому тракту, рядом с деревней Косулино - это современный проект с собственной инфраструктурой (детские площадки, спортивный  городок с хоккейным кортом). Продажи открылись в июле 2011г., а осенью 2013г. участки были  реализованы полностью.

Увеличилось количество предложений в сегменте таунхаусов. Причём девелоперы стали возводить таунхаусы в ближайшем пригороде и с небольшими площадями. Сегодня средняя площадь строящихся таунхаусов составляет 70-120кв.м.

Предложения, которые сегодня выходят на рынок, более адекватные к потенциальному спросу и востребованы среди покупателей в отличие от проектов, которые были 5-7 лет назад и ориентировались на состоятельного покупателя. Современные проекты реализуются в сегменте массового спроса.

Динамика цен на индивидуальное жильё в 2013г. была отрицательной. По сравнению с показателями осенью прошлого года стоимость кв.м. коттеджей снизилась на -8%, а таунхаусов на -14%. Такая ситуация сложилась во многом из-за структурных изменений: на рынок вышли новые проекты с ценами ниже среднего уровня, при этом по большинству « старых» прайс оставался неизменным. 

В результате средний показатель для коттеджей сегодня составляет 43700руб. кв.м.( проекты с подрядом), а для сблокированных домов 41100руб.кв.м. Что касается цен на землю без подряда, то сегодня такие участки предлагаются в среднем по 70000 руб. за сотку.

На сегодня в Екатеринбурге сформировался большой и отлаженный спрос на загородную недвижимость. Наряду с ростом покупательской способности населения, этому способствует рост цен на городское жильё, сокращение сроков строительства индивидуальных домов и изменения потребительских приоритетов.

В 2013г. ипотека на земельные участки за городом увеличилась на 24,8 %.

Высокий спрос создаёт предпосылки для появления новых проектов, которые в свою очередь задают новую планку для застройщика.

Один из таких проектов – «Алые паруса», что в 12км. от Екатеринбурга, в поселке Растущий. Сейчас на объекте заканчиваются работы по прокладке коммуникаций.

В последние годы в окрестностях города реализуются такие проекты как: «Николин Ключ» (с. Кашино), «Шишкино» (г.Березовский),

 « Красная  поляна» ( Сысертский район), «Золотой Карп»(пос. Горный Щит), «Лукоморье»( Челябинский тракт). Заслуживают внимание посёлки «Европа», «Подкова», пос. бизнес-класса «Лесные дачи» и новый пос. «Брусника» (село Черданцево).

В 2013 г. построены поселки «Александрия», «Охотничье поместье», были полностью реализованы участки в коттеджной поселке « Мельница» ( Тюменский тракт).

В феврале 2014г. сдана в эксплуатацию I очередь в жилом комплексе «Золотая горка».

Рынок коттеджных поселков Екатеринбурга очень развит. Сегодня средний размер коттеджей колеблется от 200 до 500кв.м., цены в среднем варьируются от 6 до 25 млн.руб. Однако несмотря на большой объём предложения, сделок недостаточно, отмечают застройщики  и аналитики. Одной из причин, тормозящих развитие рынка загородной недвижимости в Екатеринбурге, являются проблемы с насыщенностью инфраструктурой.

Среди лидеров в Екатеринбурге по наличию качественной инфраструктуры – загородные жилые комплексы «Дубрава» и «Карасьозерский-2».

По количеству постоянно проживающих семей эти объекты одни из самых популярных на Урале.

В настоящее время в Карасеозёрском-2 (Ново-Московский тракт) проживает 130 семей. Комплекс отличается от других благоустроенной охраняемой территорией, наличием детских площадок и спортивных сооружений. Идёт строительство общественного центра, супермаркета, ресторана, детского сада на 130 мест, средней школы и гостиницы.

В 2013 году в номинации «Загородные посёлки» лучшим стал загородный жилой комплекс  «ЖК Дубрава» (Белоярский район пос. В.Дуброво), где живут постоянно 50 семей. На территории посёлка имеется детская площадка, православный храм, пруд с лебедями, ресторан, теннисный корт и так далее.

Поскольку предложений с развитой инфраструктурой на рынке сегодня мало (особенно в эконом-классе), покупатели вынуждены приобретать земельные участки с сетями и без подряда на строительство.

Нужно отметить, что качественно развитую инфраструктуру можно встретить в посёлках, расположенных в непосредственной близости от города. В отдалённых же районах, её качество весьма отличается. Причина отставания кроется в том, что девелоперы не везде видят экономическую выгоду в строительстве социальных объектов.

Одним из самых ярких проектов вышедших на рынок по праву можно назвать жилой комплекс «ООО Экодолье» в пос. Горный Щит. Федеральный девелопер Группа компаний «Экодолье» в середине прошлого года начала реализацию жилого комплекса, рассчитанного на 4000 человек и 1800 домовладений, общей площадью 169000 кв. км. На территории нового жилищного комплекса уже построены шоу-дома, ведётся активное строительство клиентских домов и таунхаусов. Завершено строительство сетей канализации и водопровода на шоу-улице посёлка. Это первый в Екатеринбурге масштабный загородный проект малоэтажной застройки, рассчитанный на эконом-сегмент. Планируется реализация жилых объектов посёлка по социальным программам.

Недавно на загородном рынке появилась ещё одна альтернатива, которая сочетает преимущества городского жилья (транспортная доступность, развитая инфраструктура) и загородного жилья (чистый воздух, хорошая экология). Это многоквартирные загородные жилые комплексы. Они вполне устраивают тех покупателей, кому не нужен участок земли, продающийся вместе с домом. Многоквартирные трёхэтажные секционные дома набирают популярность на загородном рынке Екатеринбурга. Потребителей привлекает невысокая стоимость квартир в этих домах. Это обусловлено тем, что земля в пригороде дешевле, чем в столице Урала.

Среди проектов малоэтажной застройки можно выделить жилой комплекс «Косулино». Концепция застройки жилого комплекса предусматривает возведение трёхэтажных многоквартирных жилых домов с собственной развитой инфраструктурой. В настоящее время ведутся работы по обшивке фасада, работы по монтажу внутренних инженерных сетей, внутренние отделочные работы. Срок сдачи –II квартал 2014 года. Цена квартиры-студии в ЖК «Косулино» от 640 тысяч рублей.

По итогам третьего ежегодного конкурса строительных проектов «Премии рынка недвижимости» в 2013 года в номинации «Малоэтажная застройка» первое место жюри конкурса отдано проекту «Мичуринский» компании «ЛСР.Недвижимость-Урал». С самого начала реализации объекта на рынке недвижимости сразу наметились высокие темпы продаж. Летом, в самом разгаре продаж, цены в «Мичуринском» начинались от 2,2 млн.руб. за однокомнатную квартиру и от 3,8 млн.руб. за двушку. Квартиры с высокими потолками (2,7 метра) сдаются в чистовой отделке с индивидуальным газовым отоплением. В 2013 году в Мичуринском» было введено 122 трёхэтажных домов общей площадью 2817 кв.метров. [9, c.11]

Номинантом III Премии рынка недвижимости 2013 года в категории «Малоэтажная застройка» стал проект «Арамильский» (или 1-й Арамильский). Качество и комфорт проекта нисколько предусмотрены наземные парковочные места, детские площадки и закрытая придомовая территория.

Подводя итог, можно сделать вывод, что рынок загородной недвижимости переживает бурный рост. Реализуются старые проекты, срок реализации может составлять два года (что сопоставимо с постройкой и реализацией небольшого многоквартирного дома), появляются новые, ещё более привлекательные, со своей изюминкой коттеджные посёлки. Количество продаж земельных участков и загородных домов неуклонно приближается к количеству продаж квартир.

Покупатели выдвигают новые требования к организаторам загородных посёлков, а дело девелоперов почувствовать, увидеть эти требования.

2.2 ТЕНДЕНЦИИ И ФАКТОРЫ  РАЗВИТИЯ РЫНКА         ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГЕ

За последние пять лет рынок загородной недвижимости Екатеринбурга очень изменился. В первую очередь, это касается его структуры, а именно объёма предложения, форматов посёлков   и площадей предлагаемых объектов.

На рисунке №5 представлена динамика количества коттеджных посёлков Екатеринбурга в 2007-2013годах.

Рисунок 5 – Динамика количества коттеджных посёлков Екатеринбурга за 2007- 2013 гг., ед. [16]

Из рисунка видно, что количество коттеджных поселков Екатеринбурга динамично возрастало в периоде с 2007 по 2012 год (за указанные 6 лет количество коттеджных поселков увеличилось почти в 4 раза, средние темпы прироста ≈32% в год). При этом наиболее активный рост числа поселков был зафиксирован в предкризисный 2008 год и послекризисные 2011 и 2012 годы. В I полугодии 2013 года темпы развития рынка коттеджных поселков существенно снизились. На рынок вышло всего шесть новых объектов, один из которых («Экодолье») реализуется федеральной компанией.

Ситуация на Российском рынке загородной недвижимости и Уральском рынке малоэтажного строительства резко поменялось в период кризисного 2009 года.

Если ранее самыми популярными в сфере загородного жилья были элитные коттеджные посёлки, то в 2009 году наиболее востребованным классом по коттеджам становится эконом-класс. В этот период в данном ценовом сегменте на рынке загородного жилья практически не было таких коттеджей.

 В связи с кризисом  рынок загородной недвижимости  Екатеринбурга замер. В 2009 году в  городе было заявлено 77 проектов  коттеджных посёлков, однако около 30% процентов было заморожено  ещё на стадии строительства.

Спрос на загородное жильё упал, и многие застройщики столкнулись с нехваткой денег на развитие и продвижение проектов, возникли проблемы с кредитованием – многие банки подняли свои ставки и перестали выдавать кредиты.

Единственная область рынка загородной недвижимости Екатеринбурга, на которой ещё наблюдалось какое-то движение – это покупка-продажа земельных участков без подряда. Стоимость ИЖС с подъездными путями  и коммуникациями снизилась на 30%, домики без сетей подешевели на половину, а цена на голый участок земли упала на 70%. Участились случаи продажи земли даже без коммуникаций, зато по очень низким ценам.

Одной из тенденций посткризисного 2010 года стали изменения в территориальной структуре предложения. В это время увеличилась доля посёлков, располагающихся в границах города. Если в 2009 году их было 38%, то в 2010 году таких проектов 43%. При этом доля посёлков, находящихся на некотором удалении от города (20-30 км), сократилось с 28до 16%. Это связано с тем, что спрос на индивидуальное жильё в городской черте оказался более устойчивым. Предложение в отдалённых районах отличалось низкой ценой, но отсутствием инфраструктуры.

В 2011 году рынок загородного жилья Екатеринбурга начал активизироваться. Это стало заметно по поведению продавцов, которые стали активно продвигать свои объекты и выводить новые проекты на рынок. Рынок наконец-то вышел из кризиса. Объём сделок в коттеджных посёлках в радиусе 50 км от ЕКАД вырос на 15%. На это повлияло не только сезонное увеличение рынка, но и изменение структуры предложения. Если несколько лет подряд девелоперы делали ставку на премиум-класс, то в 2011 году появился широкий выбор в эконом-сегменте. Появились демократичные проекты с меньшей площадью, с использованием низкозатратных технологий строительства (проект «Новый Исток).

В 2011 году на загородном рынке Екатеринбурга насчитывается порядка 80 организованных коттеджных посёлков, УПН насчитывает порядка 50 объектов, где велась стройка и продажи. А именно в пределах ЕКАД (Екатеринбургская кольцевая автомобильная автодорога) находилось 32 посёлка ( более 1,9 тыс. домовладений), в пределах 10 км от ЕКАД- 17 посёлков( более чем 1000 домовладений), далее 30 км- единичные предложения.

В 2011 году рынок малоэтажной недвижимости Екатеринбурга развивался крайне неравномерно. Есть несколько направлений, которые застраивались очень активно, в то время как другие не развиваются вообще. По оценкам участников рынка, наибольшей популярностью пользуются объекты загородной недвижимости на юге Екатеринбурга, в частности Челябинском, Полевском и Тюменском тракте.

Остальные направления представлены единичными проектами.

Рисунок 6 – Структура предложения на рынке коттеджных посёлков с учётом анонсированных проектов за 2 кв.2011г. [18]

В связи с невысоким уровнем финансовых возможностей, люди стали всё чаще разделять вопросы приобретения земельного участка и строительство дома. Количество земельных участков «без подряда» в 2011 году увеличилось в 2 раза.

 По итогам 2011 года можно  сказать, что на рынке загородного  жилья произошло оживление. Почти  на 40% снизилась цена на недвижимость. Она стала более доступна для  покупателей. Средняя цена домовладения  составляла 41 тыс. руб. за кв.м., стоимость  сотки земли без подряда в  коттеджных посёлках 70-75 тыс.рублей.

За  2012 год в городе было введено 1 млн. кв.м. жилья, 14% от ввода жилья занимают индивидуальные жилые дома, 0,3% - малоэтажные дома.

Число сделок с недвижимостью выросло, уральцы стали чаще брать ипотеку.

Основной характерной чертой года стало перемещение спроса с формата участков « без подряда» на квартиры в жилых комплексах и таунхаусах.

Рисунок 7 – Структура рынка коттеджных посёлков в зависимости от типа предложения за 2013г.,% [18]

Одним из ключевых изменений структуры рынка в последние годы был рост числа проектов в формате «земля без подряда». Это предложения в организованных коттеджных поселках, где покупатель приобретает у застройщика лишь участок с коммуникациями, а возведением дома занимается сам.

 За последние два  года их число выросло с 2 500 до 6 000 или на +130 %. Широкое распространение  данного формата был обусловлено  в первую очередь отсутствием  на рынке во время кризиса  компаний, способных развивать долгосрочные  проекты и имеющих для этого  необходимые ресурсы.  

Динамичный рост числа предложений в формате «земля без подряда» на рынке наблюдался с сентября 2011-го года по март 2013-го. В 2013 году процесс прекратился. И хотя на рынок продолжают выходить новые проекты, процесс этот уравновешивается сокращением предложения в «старых».

 Мало того, в 2013 году  в некоторых таких поселках  стали появляться единичные готовые  дома или предлагается подряд  на строительство. В отдельных  случаях коттеджи возводятся  силами девелопера и являются  своеобразным тестом возможного  направления развития, в других  – привлекается строительная  компания, которая рассматривает  этот объект как выставочный. 

Рисунок 8 – Декларируемый объем предложения в коттеджных посёлках Екатеринбурга и пригорода до 40км, за 2012-2013гг., кол-во домовладений [18]

Тем не менее, на долю сегмента «земля без подряда» сегодня приходится до 80 % объема предложения. Оставшиеся 20 % - это коттеджи и сблокированные дома. Их доля по-прежнему невысока, не смотря на то, что в количественном выражении предложение в этих сегментах за последний год существенно выросло, особенно среди таунхаусов. В целом же в пределах 40-километровой зоны от Екатеринбурга из 7400 предложений лишь около 1400 – коттеджи и сблокированные дома. 

Другой тенденцией последних лет, которая только набирает обороты, стало изменение или дополнение формата проектов отдельных поселков и включение в него малоэтажных многоквартирных домов. Такие предложения можно назвать наиболее «демократичным» вариантом рынка загородного жилья – площадь квартир здесь невелика, а средняя цена квадратного метра составляет около 56 000 руб. Помимо «мультиформатных» проектов на отдельных территориях сегодня строятся компактные точечные или квартальные комплексы 3-этажных домов.

 Очевидно, что такие  дома будут постепенно вытеснять  индивидуальную застройку с ближайших  окраин Екатеринбурга в более  отдаленный пригород.

Данное направление развития делает рынок пригорода более разнообразным и может дать серьезный импульс для развития пригородных территорий. 

Еще одна тенденция, активно проявляющаяся на рынке в последнее время – адаптация застройщиками планировочных решений под потребности и возможности потенциальных покупателей. В проектах коттеджей и таунхаусов появляется все больше вариантов с площадью от 100 до 150 кв. м. В плане «цены за объект» это вполне сопоставимо со стоимостью городской квартиры в Центре и близких к нему районах. Надо отметить, что из-за кризиса практически все участники рынка пошли по пути сокращения площадей, предлагаемых к продаже объектов. Многие внесли изменения в планы развития поселков, сократив минимальные площади участков.

В результате рынок стал более адекватен массовому спросу.

Произошедшие качественные изменения на рынке загородного жилья, требуют от девелопера для снижения рисков более углублённого финансово-экономического и концептуального обоснования своих проектов.

В этой связи представляет интерес оценить существующие коттеджные посёлки Екатеринбурга по качеству проработки концепции.

Рисунок 9 – Сегментация коттеджных посёлков Екатеринбурга по качеству проработки концепции (экспертная оценка), за 2013г.,% [16]

Из анализа рисунка видно, что положение на рынке практически не изменилось. Всего лишь примерно 6% посёлков имеют отлично проработанные концепции, примерно 15% - хорошо проработанные, примерно 26% - удовлетворительно и примерно 53% - неудовлетворительно.

Для более полной характеристики рынка загородного коттеджного жилья представляет интерес рассмотреть особенности расположения коттеджных поселков, относительно Екатеринбурга. Места размещения организованных коттеджных поселков тяготеют к оживленным транспортным магистралям.

На рис. 10 представлено распределение коттеджных поселков Екатеринбурга по направлению.

  Рисунок 10 – Распределение коттеджных посёлков Екатеринбурга по направлению за 2013г.,% [16]

Источник: Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Из рисунка видно, что наибольшее количество организованных коттеджных поселков 2013 года, как и последние несколько лет, сосредоточено по Тюменскому направлению от Екатеринбурга (≈31%), что связано, прежде всего, с наличием большого количества свободных земель (преимущественно сельскохозяйственного назначения), расположенных на этой территории, являющихся пригодными для строительства. Также большая доля коттеджных поселков приходится на Полевское (≈16%), Челябинское (≈16%) и Пермское направление (≈10%).

 После окончательного  завершения строительства ЕКАД (предположительно, по заявлениям Правительства  области – в 2016-2018 гг.) и развития  улично-дорожной сети в Екатеринбурге (в частности, строительства ряда  многоуровневых транспортных развязок  на ряде «выездных» магистралей  из города) популярность направлений  для строительства коттеджных  поселков несколько перераспределится,  привлекательность загородных поселков, расположенных по Московскому, Полевскому, Челябинскому трактам может значительно возрасти, вследствие улучшения их транспортной доступности из различных районов города.

 Удаление коттеджного  поселка от города является  одной из важных маркетинговых  характеристик, влияющих на его  привлекательность в глазах потребителей.

Сегментация коттеджных поселков по удалению от ЕКАД представлена на рисунке №11.

Рисунок 11 – Сегментация коттеджных посёлков Екатеринбурга по удалению от ЕКАД, за  2013г., % [16]

Одной из важных маркетинговых характеристик, влияющих на привлекательность коттеджного посёлка является его удалённость от города.

Из рисунка видно, что за 2013 год особых изменений в данной структуре не произошло.

По-прежнему наибольшее количество организованных коттеджных поселков сосредоточено в среднем (10-30 км от ЕКАД) и ближнем (до 10 км от ЕКАД, включая КП, расположенные внутри кольцевой автодороги) радиусе от Екатеринбурга: ≈47% и ≈35% соответственно. Эти пояса вследствие своей близости к Екатеринбургу активно развиваются в первую очередь, формируя наиболее конкурентоспособную зону КП. В повышенном радиусе (30-50 км от ЕКАД) расположено ≈16% объектов; в далеком радиусе (свыше 50 км от ЕКАД) представлены всего ≈2% поселков.

Одной из тенденций 2013 года была отрицательная динамика цен на индивидуальное жилье. По сравнению с 2012 годом средняя стоимость квадратного метра загородной недвижимости эконом-класса снизилась на 8%.

Это произошло в связи с появление на рынке новых проектов с более низкими ценами, адекватными массовому спросу.

Рисунок 12 – Динамика средней цены предложения 1 кв.м. общей площади домовладения в организованных коттеджных посёлках за 2012-2013гг., руб./кв.м. [18]

Ещё одной тенденцией рынка загородной недвижимости является увеличение количества сделок, заключаемых с помощью ипотечного кредитования, многие банки города разрабатывают специализированные программы, которые ориентированы на покупку загородной недвижимости.

На сегодняшний день сформировались основные тенденции развития загородной недвижимости Екатеринбурга:

- переход рынка от экстенсивного периода своего развития к качественному и усиление концептуализации коттеджных поселков на фоне дальнейшего обострения конкурентной обстановки;

  - развитие различных типов застройки в коттеджных поселках (твин-хаус, квадро-хаус, многоквартирные малоэтажные дома и др.) и повышение значимости архитектурной концепции;

- развитие инфраструктуры предприятий обслуживания коттеджных поселков, в том числе на базе оригинальных и уникальных элементов;

- использование современных  строительных материалов и технологий;

- развитие мульти-форматных  проектов загородных поселков, имеющих  диверсифицированные риски;

- расширение географии  застройки коттеджных поселков;

- дальнейшее развитие  экономических подходов и подходов, связанных с анализом рисков  в проработке концепций коттеджных  поселков;

- снижение доли продаж  участков без подряда за счет  роста предложения готового жилья  и домовладений с качественным  подрядом;

- оживление ипотеки на  фоне усиления внимания государства  к малоэтажному и коттеджному  домостроению и др.

2.3 КРУПНЕЙШИЕ СУБЪЕКТЫ (УЧАСТНИКИ) РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  ЕКАТЕРИНБУРГА

  Чтобы выбрать недвижимость, которая бы максимально соответствовала  желаниям, потребностям и возможностям, нужна полезная информация, особенно  о застройщиках. Необходимо убедиться в его надёжности и качестве предоставляемых услуг.

Факторы, влияющие на выбор застройщика:

- фактор времени существования  компании на строительном рынке. Это показатель стабильности, определяющий надёжность для потребителя;

- количество введённых  застройщиком квадратных метров  жилья;

- совмещение одной компанией  нескольких функций;

- соблюдение сроков сдачи  жилья;

- политика компании во  время кризиса.

К неинституциональным  участникам рынка недвижимости, работающим на коммерческой основе, относятся застройщики (девелоперы), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством,  продажей объекта полностью или по частям, либо сдачей в аренду ( самостоятельно или с привлечением других участников в качестве подрядчиков и инвесторов). [4, c.310]

Застройщики – основные участники рынка загородной недвижимости. Они могут выступать как инвестор, и как строительные компании, действовать в союзе с другими застройщиками и инвесторами. Застройщик является организатором строительных работ. В роли застройщиков могут выступать как крупнейшие строительные компании, так и малоизвестные частные инвесторы.

Среди крупнейших застройщиков загородного жилья Екатеринбурга можно выделить такие строительные компании, как:

ЗАО «ЛСР Недвижимость – Урал».

(до 11.01.2013 г. – ЗАО «Нова  – строй» входит в тройку  крупнейших  застройщиков (девелоперов) на рынке недвижимости Екатеринбурга.

Эта строительная компания объединяет предприятия по производству строительных материалов, оказанию строительных услуг и девелопменту жилья. За время существования компании с 2002 года введено в эксплуатацию более 550   кв.м. недвижимости. По итогам 2013 года ЗАО «ЛСР Недвижимость-Урал» занял второе место в городе по вводу жилья. Среди успешных проектов компании комплекс малоэтажной застройка – ЖК «Мичуринский» в посёлке Широкая речка. Постоянно ведётся разработка новых проектов.

Одной из отличительных черт компании, обуславливающих её уверенную позицию на рынке недвижимости Екатеринбурга, является тот факт, что она гарантирует защиту своих клиентов от риска задержек в строительстве. Своевременное выполнение обязательств перед клиентами – это наивысший приоритет для ЗАО «ЛСР Недвижимость-Урал».

Другими отличительными чертами компании, обеспечивающими её заслуженное уважение клиентов являются:

- разумные цены на  предлагаемую недвижимость;

- стабильно высокое качество  возводимых зданий;

- возможность покупки  недвижимости в рассрочку, по  индивидуальному графику платежей;

  - совместные акции  с банками по снижению ставок;

- наиболее гибкие программы  кредитования в сочетании со  льготными процентными ставками  от 10 банков-партнёров: ВТБ-24, САИЖК, Газпромбанк, Уралсиб, БалтИнвестБанк, ХМБ, Сбербанк, ДельтаКредит, Райфайзенбанк, Регион-ипотека банк;

- скидки и подарки  покупателям;

- бесплатное документальное  сопровождение сделки.

Палникс-Групп – одна из ведущих девелоперов загородной недвижимости в городе. Эта группа компаний работает на рынке загородного жилья с 1992 года. Выполняет функции генерального подрядчика, службы заказчика, ведёт общестроительные работы, работы по отделке, монтажу инженерных систем отопления, вентиляции кондиционирования.

Полный цикл позволяет компании гарантировать потребителям неукоснительное соблюдение сроков строительства любых объектов, высокое качество строительства.

Стратегия развития компании предполагает ежегодное увеличение объёмов  строительства жилья, расширение собственных производственных мощностей и привлечение новых инвесторов. Имеет многолетний опыт загородного строительства.

В 1992 году начато строительство инженерной инфраструктуры посёлка «Палникс», построено несколько десятков домов. В 2013 году заключён договор аренды на земельный участок 33 Га под строительство коттеджей в посёлке Широкая речка.

Компания ООО»КомСтрин» - компания строительных инвестиций создана в 2000 году. Занимается строительством коттеджных посёлков, организует торги для государственных и частных структур и предлагает услуги консалтинга.

Объём строительства – более 400000кв.м. Выполняет работы от первичного маркетинга до сдачи объекта.

На сегодняшний день в копилке компании более 40 проектов. Один из строительно-инвестиционных проектов компании – коттеджный посёлок «Карасеозёрский-2» в Верх-исетском районе, первый на Урале посёлок с собственной инфраструктурой.

В 2010 году ОАО «Корпорация развития Среднего Урала» создаёт свою дочернюю компанию – «Центр малоэтажного строительства».

Компания занимается застройкой, продажей и последующей эксплуатацией загородных коттеджных посёлков в окрестностях нашего города.

Среди проектов компании – коттеджные посёлки «Александрия», «Охотничье поместье», микрорайон повышенной комфортности «Истокский», строительство микрорайона «Южный». Только за декабрь 2011года компанией было введено в эксплуатацию 11000кв.м. жилья.

Преимущество проекта центра малоэтажного строительства:

- массовая застройка  территории с полной инфраструктурой: социальной, транспортной, инженерной;

- низкие цены для конечного  потребителя за счёт применения  механизма государственно-частного  партнёрства в сфере жилищного  строительства.

УК Экодолье.

Вялотекущее состояние рынка загородной недвижимости города Екатеринбурга обещает изменить федеральный девелопер  - УК «Экодолье».

Группа компаний  «Экодолье» образована в октябре 2007 года. В августе 2011 года Европейский банк реконструкции и развития подписал соглашение о приобретении блокирующего пакета акций компании. 13 января 2014 года группа компаний «Экодолье» и Правительство Свердловской области подписали соглашение о содружестве. Компания стремится внедрять в реализацию проекты, лучшие достижения в области строительства и технологии управления малоэтажными посёлками. Во всех реализуемых проектах созданы условия, при которых цена продажи жилья установлена на уровне цен Минрегиона России.

Компания является разработчиком новых инструментов поддержки покупателей жилья. Впервые в России совместно с АИЖК создан кредитный продукт «Дом с участком», который стал прототипом продукта АИЖК «Малоэтажное жильё». Создана образцовая площадка по внедрению ресурсосберегающих технологий и использованию энергоэффективных материалов в малоэтажном строительстве.

Компания неоднократно отмечена наградами различных тематических форумов: диплом 1 степени за победу в номинации «За вклад в развитие рынка доступного жилья», приз за победу в номинации «Лучшая организация-застройщик на рынке малоэтажного и загородного жилищного строительства», приз международного фестиваля инновационных технологий, диплом за победу в номинации «Лучший проект на рынке загородной недвижимости» в 2012 году.

УК «Экодолье» в настоящее время реализует несколько проектов в разных регионах России, при этом активно практикует схемы государственно-частного партнёрства. Со стороны властей – это помощь в финансировании инфраструктуры, в согласовании проектов, в предоставлении дешёвой земли и так далее.

Застройщики загородного жилья надеются, что УК «Экодолье» заставит региональные власти обратить внимание на развитие малоэтажного строительства.

3 ПЕРСПЕКТИВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ  РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ  ЕКАТЕРИНБУРГА)

3.1 ПРОГНОЗНЫЕ ОЦЕНКИ ИЗМЕНЕНИЯ  СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ЗАГОРОДНОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА

Общая цель рыночных исследований состоит в определении условий, при которых обеспечивается наиболее полное удовлетворение спроса населения в товарах данного вида и создаются предпосылки для эффективного сбыта произведенного жилья. В соответствии с этим, первоочередной задачей изучения рынка недвижимости является анализ текущего соотношения спроса и предложения, т.е. конъюнктуры рынка.

Конъюнктура рынка - это совокупность условий, при которых в данный момент протекает деятельность на рынке.

 Она характеризуется определенным  соотношением спроса и предложения  на объекты недвижимости, а также  уровнем и соотношением цен.

При изучении конъюнктуры рынка ставится задача не только определения состояния рынка на тот или иной момент, но и предсказания вероятного характера дальнейшего его развития, по крайней мере, на один - два квартала, но не более чем на полтора года, то есть прогнозирование.

Прогноз рынка - это научное предвидение перспектив развития спроса, товарного предложения и цен, выполненное в рамках определенной методики, на основе достоверной информации, с оценкой его возможной ошибки.

Прогноз базируется на учете закономерностей и тенденций его развития, основных факторов, определяющих это развитие, соблюдении строгой объективности, добросовестности при оценке данных и результатов прогнозирования.

Один из методов прогнозирования – экспертная оценка. Он основан на опросе экспертов-компетентных специалистов, работающих на рынке загородной недвижимости.

Минувший 2013 год выдался для рынка недвижимости уральской столицы относительно спокойным. Медленный рост цен на жильё, отсутствие потрясений, отлаженный спрос – основные тенденции 2013 года. [8, c.13]

Современный российский рынок жилья характеризуется постоянным ростом цен, обусловленным высоким спросом на недвижимость. Зная реальное соотношение спроса и предложения на рынке, можно самостоятельно анализировать текущую обстановку и делать прогнозы относительно ценовых колебаний.

Цены на недвижимость, в том числе и загородную, будут расти, однако интенсивность роста обуславливается таким фактором, как уровень жизни в регионе, престиж района в котором расположена недвижимость, а также, качество самой недвижимости. В каждом регионе своя интенсивность роста.

В этом году аналитики осторожны в предсказаниях, так как всё будет зависеть от общего состояния экономики. Возможен плавный рост цен, а каких-то серьёзных колебаний, по их мнению, в 2014 году быть не должно. [8, c.14]

Резкого изменения состояния рынка загородной недвижимости Екатеринбурга также в ближайшее время не намечается и особых ценовых скачков не предвидится. Увеличение будет постепенным, но стабильным.

Для инвесторов данный элемент рынка интересен тем, что по сравнению с нестабильными ценами на жильё, стоимость загородной недвижимости растёт стабильно и планомерно – на 20-25% ежегодно.

С 2014г. изменилась система расчета налога на недвижимость с физических лиц. Если раньше в качестве налогооблагаемой базы использовалась инвентаризационная стоимость объекта, то сейчас взята за основу кадастровая основа, которая выше инвентаризационной и довольно близка к рыночной. Самым главным следствием, по мнению экспертов, станет снижение цен на загородную недвижимость, т.к. существенно возрастут издержки на содержание земли. [3, c.18]

По мнению экспертов загородного рынка жилья Екатеринбурга, инфраструктурные ограничения и проблемы доверия к загородным проектам по-прежнему будут удерживать большинство потенциальных покупателей в городе. Измениться эта ситуация может только в том случае, когда поменяется подход к строительству коттеджных поселков и застройщики начнут уделять основной внимание развитию их внутренней и внешней инфраструктуре.

Около 30% от общей цены составляет стоимость затрат на подведение коммуникационных сетей к  земельному участку.

По словам коммерческого директора УК»AVSДевелопмент» -снижение цены за кв.м. загородного жилья зависит от Администрации города или района, на территории которого находится коттеджный поселок. Местные власти могут обеспечить подведение готовых сетей. В результате совместной работы застройщиков с Администрацией города или района можно снизить цену кв.м. в среднем на 8-10тыс.руб. [8, c.23]

В ближайшие годы количество коттеджных посёлков в Екатеринбурге и его окрестностях будет увеличиваться, что приведёт к дальнейшему обострению конкурентной обстановки на рынке. Общий темп развития количества коттеджных посёлков, наоборот будет иметь тенденцию к некоторому снижению за счёт, постепенного перехода рынка от количественного этапа развития  к качественному.

Существенного изменения структуры рынка коттеджных посёлков Екатеринбурга и тенденций, действующих на данном рынке, ожидать не следует – рынок продолжит своё планомерное развитие.

В долгосрочной перспективе аналитики прогнозируют значительное увеличение объёма качественного предложения на рынке загородной недвижимости. Этому способствуют программы Администрации Екатеринбурга и стремительно развивающиеся темпы загородного строительства.

Эксперты рынка загородной недвижимости отмечают, что улучшение транспортной доступности, связанное с дорожной инфраструктуры  в Екатеринбурге и его окрестностях,  может привести к увеличению количества проектов коттеджных поселков. После окончательного завершения строительства ЕКАД (предположительно, по заявлениям Правительства – в 2016-2018гг.) и развития улично-дорожной сети в Екатеринбурге (предполагается строительство ряда многоуровневых транспортных развязок на некоторых выездных магистралях из города) популярность направлений для строительства коттеджных посёлков несколько перераспределится – будут востребованы загородные посёлки по Московскому, Полевскому, Челябинскому тракту, вследствие улучшения их транспортной доступности из различных районов города. [18]

Риэлторы считают, что за 15 лет, прошедших со времени начала активного коттеджного строительства, им так и не удалось переломить сознание покупателей, большая часть которых по-прежнему ориентирована на приобретение земли без подряда и строительства дома своими руками.

 В ближайшем будущем, учитывая имеющиеся тенденции  рынка, ситуация постепенно начнёт  изменяться в сторону активного  замещения формы продаж без  подряда на продажи формы с  подрядом и предложение готового, в том числе недорого жилья. Рынок будет ориентирован на  массового покупателя.

По мнению экспертов загородного рынка, спрос на элитное загородное жильё уменьшится. Наибольший интерес будут вызывать посёлки эконом-класса.

Усиливающаяся конкуренция на рынке коттеджных посёлков заставляет девелоперов искать новые пути привлечения покупателей. Чтобы выделить свой посёлок из общей массы, им приходится разрабатывать оригинальные концепции и удивлять клиентов необычными идеями, варьировать способы продажи домовладений.

Эксперты утверждают, что настало время новаторов – тех, кто сумеет предоставит рынку то, что он сегодня ожидает и предугадать перспективные тренды будущего на загородном рынке.

Прогноз развития рынка недвижимости даёт представление о том, что будет с рынком в будущем.

Если не возникнет никаких дистабилизирующих макроэкономических и политических факторов, рынок загородного жилья города Екатеринбурга будет расти.

Я считаю, что в ближайшем будущем, интерес жителей Екатеринбурга к загородному жилью будет возрастать. За загородным жильём -  будущее.

3.2 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА

Рынок недвижимости отражает общеэкономическую ситуацию.

Развитие рынка загородной недвижимости сдерживается многими факторами:

- непрозрачностью российского  законодательства;

- политической и экономической  нестабильностью;

- относительно низким  уровнем доходов населения;

- отсутствием квалифицированных  специалистов. [7, c.44]

Целью государственной политики в сфере недвижимости является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости всех форм собственности.

Главный источник роста экономики, на который рассчитывают в правительстве – это инвестиции. Согласно прогнозу, за год они должны увеличиться на 3,9%. [12, c.10]

 Власти предпринимают и другие меры, чтобы выправить экономику. В конце 2013 года правительство решило заморозить тарифы естественных монополий.

На ценообразование в сегменте жилой недвижимости влияют инфляция и, в немалой степени, валютный курс рубля, так как большая часть строительных материалов, техники и оборудования производится из импортных комплектующих.

Правительством России заложен курс  на снижении инфляции до уровня 4-5% к 2015 году, сейчас инфляция составляет 6,5%. [12, c.16]

В своём послании Федеральному собранию в декабре 2013 года Президент РФ Владимир Путин предложил реализовать программу «Жильё для российской семьи». Согласно проекту, до 2016 года объём ввода нового жилья в стране должен ежегодно преодолевать планку в 75млн.кв.м.

 Власти страны готовы  подводить коммуникации к крупным  земельным участкам для комплексного  освоения территорий, если девелоперы  обязуются продать половину введенного  жилья по цене не выше 30тыс.руб. за кв.м.(или по цене не превышающей 80% от рыночной стоимости, если  она в регионе ниже 30тыс.руб.) «уточнил»  глава Минстроя Мень. [8, c.13]

Минстрой уже готовит законопроект  по установлению перечня административных процедур для инвестора в сфере строительства, который упростит и систематизирует всю процедуру согласований для застройщиков.

Одним из средств государственного регулирования в условиях рыночной экономики, являются программы экономического и социального развития.

В настоящее время в России 20% от всех действующих программ направлены на развитие рынка недвижимости. [4, c.331]

Одним из главных способов привлечения средств в развитие рынка недвижимости в том числе и загородной, являются разработка и реализация системы программ федерального и регионального значения.

В число задач федеральной программы «Свой дом» входит повышение доли индивидуального жилищного строительства ежегодно по регионам на ¼, а в отдельных регионах – на ½ объёмов вводимого жилья на основе разработки и освоения малоэтажных жилых зданий, обеспечение приемлимой для семей со средним достатком системы финансирования строительства дома. [4, c.335]

В последнее  время Администрация города Екатеринбурга фиксирует рост интереса к участкам под индивидуальную жилую застройку.

Свердловские власти поставили задачу увеличить объём жилья.

Генеральный план МО «Город Екатеринбург» на период до 2025г. предусматривает увеличение объёма жилого фонда города с 25 до 42 млн.кв.м. Из 17,4млн.кв.м. нового жилья 40%(более 7 млн.кв.м.) составят индивидуальные и сблокированные жилые дома. В первую очередь, до 2015г., предполагается построить 12,8млн.кв.м., в том числе 2,74 млн.кв.м. индивидуальных жилых домов. Ежегодные темпы роста составляют 10-15% в год. При  этом доля  малоэтажного строительства в общем объёме жилья должна возрасти с 38% до 60%. В региональной целевой программе под коттеджи и таунхасы отвели 3700гектаров. [3]

В Екатеринбурге действует долгосрочная программа «Обеспечение жильём молодых семей города Екатеринбурга» или так называемая программа «Молодая семья». [13]

Участники данной программы получают сертификат, который можно использовать для оплаты цены договора строительного подряда на строительства индивидуального жилого дома.

Имеется программа доступного загородного жилья. Указом Губернатора Свердловской области установлен перечень семей способных купить жильё, в том числе и за городом, и этот перечень существенно расширяется, так как растёт уровень зар.платы у работников бюджетной сферы.

 У нас в области  существуют такие программы, как  предоставление социальных выплат  и субсидий для строительства  жилья работникам областных государственных  учреждений, молодым и многодетным  семьям.

По мере развития ипотечного кредитования загородное жильё становится более доступным для среднего класса. Сегодня на рынке разнообразные программы по кредитованию. Покупки загородной недвижимости предлагают около 20 банков. Есть выбор ипотечных программ: кредит с первоначальным взносом, или без него, под залог имеющейся квартиры или покупаемого коттеджа.

В 2013 году наблюдалось увеличение ипотечных покупателей в секторе загородной недвижимости, с 14 февраля 2014 года Сбербанк снизил ставку по ипотеке на 0,5%.[12, c.19]

Наличие выгодных и ипотечных предложений в секторе загородной недвижимости позволяет встряхнуть устоявшийся рынок загородного жилья.

Чтобы привлечь покупателей, многие застройщики коттеджных посёлков предлагают им собственные программы по предоставлению земли или строительство в рассрочку.

Я считаю, что для  дальнейшего успешного развития загородной недвижимости в городе Екатеринбурге и увеличения спроса на загородное жильё:

- необходима поддержка  со стороны государства и администрации  города;

- дальнейшее развитие  жилищных программ;

- должно быть высокое  качество возводимых объектов, с  применением высокотехнологичных  материалов;

- застройщикам необходимо  уделять основное внимание развитию  внутренней и внешней инфраструктуры  коттеджных посёлков;

- должны быть разумные  цены на предлагаемую недвижимость;

- наличие выгодных и  ипотечных предложений в секторе  загородной недвижимости;

- возможность покупки  недвижимости в рассрочку по  индивидуальному графику платежей;

- совместные акции продавцов  с банками по снижению ставок;

- наиболее гибкие программы  кредитования в сочетании со  льготными процентными ставками.

Я считаю, что, прежде всего, необходимо поднимать уровень жизни людей. Будет высокая заработная плата, люди будут покупать загородное жильё и будут востребованы новые проекты загородного жилья.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате исследования я пришла к следующим выводам:

1 Рынок загородной недвижимости крупнейшего города – это составная часть рыночного пространства, один из сегментов жилищного рынка, который представляет собой систему экономических отношений, посредством которых осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю и через динамику цен осуществляется деятельность между субъектами рынка, сущность которого проявляется в его многочисленных особенностях, закономерностях и тенденциях развития.

2 Рынок загородной недвижимости испытывает влияние как макроэкономических, так и микроэкономических факторов, его развитие зависит от экономической, социальной, демографической ситуации в стране, а также от ситуации на локальном рынке региона.

3 Для комплексного исследования состояния рынка жилья крупнейшего города, в том числе и загородного жилья, рассчитывается определённый набор показателей и критериев, характеризующих коньюктуру спроса и предложения,  ценовую ситуацию на рынке и его активность, которые позволяют оценить текущее состояния рынка и тенденции изменения его в будущем.

4 На сегодня в Екатеринбурге сформировался большой и отлаженный спрос на загородную недвижимость. Наряду с ростом покупательской способности населения, этому способствует интенсивное  экономическое развитие  города, рост цен на городское жильё, сокращение сроков строительства индивидуальных домов и изменения потребительских приоритетов.

 Я считаю, что  основной причиной, тормозящей развитие рынка загородной недвижимости в Екатеринбурге, являются проблемы с насыщенностью инфраструктурой.

5 Основными тенденциями и факторами развития, которые сформировались  на рынке загородной недвижимости города Екатеринбурга, являются: увеличение объёма предложения, изменение площадей предлагаемых объектов, повышение значимости архитектурной концепции, развитие инфраструктуры коттеджных поселков, использование современных строительных материалов и технологий, расширение географии застройки коттеджных поселков, снижение доли продаж участков без подряда за счет роста предложения готового жилья и домовладений с качественным подрядом, оживление ипотеки на фоне усиления внимания государства к малоэтажному и коттеджному домостроению.

6 Одними из основных субъектов рынка загородной недвижимости Екатеринбурга являются: компании- застройщики загородного жилья - участники рынка недвижимости, владеющие на правах собственности или аренды участком земли,  принимающие решение в создании  и развитии  объектов загородной недвижимости, определяющие схемы финансирования, занимающиеся проектированием, строительством и продажей  объекта, риэлтерские компании, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок а также банки выдающие ипотеку.

7 Учитывая имеющиеся тенденции рынка загородной недвижимости города Екатеринбурга, основные факторы, определяющие его развитие, можно сделать вывод, что ситуация на рынке загородной недвижимости постепенно начнёт изменяться в сторону активного замещения формы продаж без подряда на продажи формы с подрядом и предложение готового, в том числе недорого жилья. Рынок будет ориентирован на массового покупателя, интерес жителей Екатеринбурга к загородному жилью будет возрастать. За загородным жильём -  будущее.

8  Я считаю, что для дальнейшего успешного развития рынка загородной недвижимости города Екатеринбурга, необходимо качественное преобразование рынка за счет новых массово востребованных проектов с развитой инфраструктурой,  доступных по цене  и обладающих высокими качественными характеристиками, которые бы отвечали всем требованиям потенциальных покупателей, необходима поддержка со стороны государства и администрации города, развитие жилищных программ,  предложения банков по льготным процентным ставкам.

Думаю, что в  своей курсовой работе мне удалось раскрыть сущность,  особенности и структуру рынка загородного жилья крупнейшего города, определить его основные тенденции, проблемы и возможные пути его развития.

Заключение не соответствует требованиям. Сколько в работе параграфов, столько и выводов должно быть в заключении. Выводы в заключении нумеруем порядковой нумерацией.

Подскажите пожалуйста нужна ли здесь после номера ставить точку или скобку. Спасибо

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.Гражданский кодекс Российской  Федерации [Электронный ресурс]: -  [Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru

2. Решение Екатеринбургской городской Думы от 10.06.2003 N 40/6 (ред. от 26.10.2010) "О Стратегическом плане развития Екатеринбурга" [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://екатеринбург.рф

3. Стратегический план развития муниципального образования «город Екатеринбург» до 2020 года (приложение к Решению Екатеринбургской городской Думы от 26.10.2010 № 67/30) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://екатеринбург.рф

4. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов.– СПб., Питер, 2010.

5. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник М., Юрайт, 2010.

  6. Ипотека по  формуле президента: круг второй // Недвижимость.- 2014.№ 5 – с.16-18.

7.  Мурзин А.Д. Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра  [Текст]: учебное пособие,Ростов на Д.,Феникс, 2013.

8.  Ожидаемые  события на рынке недвижимости  в 2014 году // Недвижимость.- 2014.№ 3 – с.12-14.

9. Соловьёва  С. Хорошо то, что хорошо продаётся // Есть вариант.- 2014.№ 6 – с.10-11.

10. Соловьёва  С. Регистрация прав и сделок  в 2013 году // Есть вариант.- 2014.№ 8 –  с.10-12.

11. Черняк В.З. Экономика города [Текст]: учебное пособие / В.З. Черняк, А.В. Черняк, И.В. Довдиенко. – М.: КНОРУС, 2010.

12. Экономика: туманная траектория // Недвижимость.- 2014.№ 5 – с.9-10.

13. Администрация города Екатеринбурга:  [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ekburg.ru

14. Загородная недвижимость [Электронный ресурс]. - Режим доступа:    http://domupn.ru/

15.Информационно-поисковая система по загородной недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа:   http://www.zya.ru

16.Консалтинговая компания Урал-Гермес: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.uralgermes.ru

17.Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://sverdl.gks.ru

18. Уральская палата недвижимости:  [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://upn.ru

Список  использованных источников оформлен неверно. См. Методические указания по выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости», разд. 3.9.

Е