Рынок земли Украины

Земельные ресурсы являются основой национального богатства Украины, а от того, как государство в лице ее правительства распоряжается этим богатством, зависит уровень социально-экономического развития страны, благосостояние ее граждан и международный имидж как аграрного государства. Поэтому проблема развития аграрного сектора экономики и земельных отношений, в частности, заслуживает научно обоснованного решения. По наличию природно-ресурсного потенциала Украина относится к достаточно обеспеченным странам мира.

Наиболее ценным природным ресурсом и основной составляющей национального богатства является земля. Около 27 % черноземов Земного шара размещены в Украине. Украина занимает 5,7 % территории Европы, ее сельскохозяйственные угодья – 18,9 %, на пашню приходиться 26,9 %.

По оценкам специалистов, доля земельных ресурсов в составе производительных сил государства составляет в среднем более 40 %. Емкость территориального пространства Украины по биоклиматическому и землересурсному потенциалу достаточная для нормальной жизнедеятельности – 150–160 млн человек. В Украине 82 % площади земель используются как главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве. В частности, в сельхозпроизводство вовлечено 71,2 % территории суши. Приблизительно 46 % земельно-ресурсного потенциала Украины составляют черноземы и лугово-черноземные почвы. На современном этапе в связи с усилением кризисных эколого-экономических явлений и неэффективной аграрной политики наблюдается ухудшение качественных характеристик и уменьшения плодородия почвы.

Мероприятия по повышению плодородия земель носят эпизодический характер, поэтому в 90-х годах практически прекратился прирост площадей ценных высоко-производительных сельскохозяйственных угодий. Снижение плодородия земель, огромные масштабы и интенсивность деградации почв обуславливают ежегодно недобор 10–12 млн тонн сельскохозяйственной продукции (в перерасчете на зерно).

Вследствие этого проблему восстановления гумуса в почвах и повышение их плодородия следует рассматривать как наиболее важную в народном хозяйстве Украины.

Нынешнее положение дел в землепользовании аграрного сектора Украины требует решительного пересмотра земельной политики и разработки концепции новейшей национальной стратегии в сфере формирования рынка земли, в которой роль государства должна существенно усилиться. Государственные органы власти должны создать условия и активно содействовать процессу формирования социально и экологически ориентированных региональных моделей землепользования.

Несмотря на двадцатилетний период реформирования земельных отношений, в Украине не произошло усовершенствования земельных отношений в сельскохозяйственном производстве. Но была осуществлена тотальная парцелляция (—разбиение земельного участка на более мелкие участки (парцеллы)) товарных сельскохозяйственных землепользований, а также фиксация созданной неэффективной системы землевладения запретом на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения.

По словам заместителя Председателя Государственного комитета по земельным ресурсам Украины, «вопрос снятия моратория является чрезмерно политизированным и не решается на протяжении многих лет, что приводит к

накоплению значительного количества проблем в сельском хозяйстве». Среди названных проблем следует отметить в первую очередь следующие из них:

1. Невозможность улучшить технологические условия использования сельскохозяйственных земель вследствие нерациональных размеров землевладений , введение мелких участков других собственников в массивы земель хозяйств и т.д.;

2. Концентрация большей части земель сельскохозяйственного назначения в собственности наименее экономически активной части сельского населения, не имеющих надлежащих профессиональных знаний и возможностей заниматься земледельческой работой;

3. Блокирование процессов создания крупнотоварных хозяйств рыночного типа, что в условиях интеграции Украины в МОТ(Международная Организация Торговли) кардинально снижает конкурентоспособность отечественного сельского хозяйства на мировых рынках;

4. Снижение инвестиционной привлекательности аграрного сектора экономики, что связано с повышением риска вложений вследствие невозможности ипотечного кредитования сельского хозяйства под залог земельных участков.

Земельные отношения в настоящее время фактически превращаются в сдерживающий фактор развития производительных сил, прежде всего, на селе, где земля является главным ресурсом человеческого развития. Сравнивая производительность труда украинских и зарубежных крестьян, не нужно забывать, что у фермеров Запада комплексно механизированы все технологические процессы в растениеводстве и животноводстве, а в Украине механизированы только фрагменты этих процессов. В агропромышленном комплексе Украины доля ручного труда до сих пор превышает 70 %, отсюда и его низкая производительность.

Сейчас в Украине чрезвычайно затруднен доступ к земельным ресурсам для субъектов хозяйствования, государство фактически не является гарантом конституционных прав на землю, неуклонно ухудшается качественное состояние земельного фонда. Таким образом, успешная реализация Программы экономических реформ Президента Украины требует безотлагательного совершенствования земельного законодательства.

Земельная реформа преследует цель создания прозрачного рынка земли путем формирования электронного общегосударственного кадастра земли и соответствующей земельно-информационной базы данных.

Кроме того, она предусматривает инвентаризацию земельных ресурсов и упрощение механизма выделения земельных участков под строительство объектов сельско-хозяйственного назначения. Достижение поставленных задач позволит привлечь в агропромышленный комплекс Украины дополнительные инвестиции, а также даст возможность владельцам паев получать рыночную арендную плату, а не зависеть от самодеятельности арендаторов. Помимо вышеперечисленного, реформа предусматривает четкое разграничение функций и полномочий центральных и местных органов исполнительной власти в сфере развития сельских территорий.

Создание полноценного рынка земли остается в Украине нерешенным и законодательно неурегулированным вопросом.

Для начала в данном направлении необходимо проделать серьезную подготовительную работу. Нужно доработать законодательную и техническую базу; принять закон о плодородии сельскохозяйственных земель; произвести переоценку качества земель, провести инвентаризацию, продумать механизм компенсации арендаторам, которые вкладывали ресурсы в улучшение качества арендованной земли, а также провести просветительскую работу среди владельцев паев, чтобы не было неосмотрительной продажи земли по низким ценам.

По словам министра аграрной политики и продовольствия Украины, украинская земельная реформа, предусматривает отмену моратория на продажу аграрных земель, и призвана существенно улучшить состояние сельского хозяйства и социальную сферу села. Земельная реформа будет означать возрождение села.

 Как предусматривает проект Закона Украины «О рынке земли в Украине», сельскохозяйственные земли в Украине, кроме государства, будут покупать только ее граждане, причем не более чем 2 тысячи 100 гектаров в одни руки. Такое право дадут только тем, кто имеет опыт сельскохозяйственного производства или профильное образование. За перепродажу земли в течение первых пяти лет будут взимать высокие пошлины, а право аренды на пашню можно будет использовать в качестве залога в банке.

«Земельная реформа очень нужна Украине с учетом того, что земельный рынок долго находился в тени. Однако ее можно провести с учетом трех определенных условий − при условии сильного государства, при условии защиты интересов госсобственности и при условии предоставления земельному рынку возможности свободного оборота на рынке ценных бумаг. Поскольку земля – это недвижимое имущество, она должна быть объектом свободной и публичной покупки-продажи через определенные площадки.

Следует согласиться с точками зрения про то, что многие годы в Украине не функционировал полноценный земельный кадастр, не функционировала полноценная система регистрации прав землевладельцев. Чтобы снять мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, необходимо принять два закона − о «земельном кадастре» и «рынке земли». Они должны обеспечить права украинцев-землевладельцев, не дать выкупить сельскохозяйственные угодья иностранцам и побороть коррупцию в земельной сфере. Ведь продажа земли − это огромные суммы поступлений в госбюджет.

Однако есть и другая позиция в отношении земельной реформы.

Земельную реформу можно проводить лишь в условиях доверия к власти, когда общество понимает содержание этой реформы и в большинстве своем ее поддерживает, когда стабильная экономическая ситуация в мире. Ряд экономистов и политиков отмечают, что на протяжении ближайших пяти лет категорически нельзя вводить рынок земли. «Это не продажа автомобиля или какой-нибудь другой продукции. Это стратегический ресурс государства и каждой семьи, которая владеет землей, на всю перспективу 10, 20, 100, 200 лет. Ее нельзя потерять».

Существует мнение, что законопроект о рынке земли создает благоприятные условия для скупки земли несколькими семьями. «Будет ли содействовать это развитию села, агропромышленного комплекса, подъему социальных стандартов наших крестьян? Нет. Потому что эти люди скупают не для того, чтобы идти в село и там работать, а для того, чтобы потом на спекулятивных операциях перепродать, заработать несколько сотен миллиардов.

В свою очередь, представители ассоциации «Земельный союз Украины» не исключают определенных проблем, которые могут возникнуть в результате земельной реформы, − как в сельском хозяйстве, так и в отношении самих земельных отношений.

Еще одной проблемой, требующей немедленного решения, является чрезвычайно высокая коррумпированность земельных отношений . Таким образом, земельная реформа в том виде, в каком она предлагается в настоящее время, может стать одной из наиболее конфликтных, поскольку снятие моратория на продажу земли и полная свобода в купле-продаже земли сельскохозяйственного назначения имеет минимальную поддержку в обществе.

Ряд экономистов предостерегает, что Украина начнет распродавать земли, чтобы рассчитаться по кредитам. Иностранные государства и фонды дают нам кредит, одновременно подталкивая к дерегуляции рынка земли и внедрению свободной ее купли-продажи. То есть, несмотря на имеющийся в проекте запрет на продажу земли не гражданам Украины, иностранные корпорации все же могут проникнуть в аграрный сектор, ведь часто невозможно отследить, кто на самом деле стоит за тем или иным юридическим лицом.

Основными принципами управления землепользованием в аграрном секторе Украины должны стать:

− экономическое регулирование и рациональное землепользование;

− целевое использование земель;

− приоритет сельского хозяйства на землю;

− гарантии права собственности;

− приоритет экологии над экономикой;

− учет человеческого фактора;

− комплексность и планомерность;

− системность;

− учет исторического опыта хозяйствования;

− информационное обеспечение.

Подводя итоги можно сказать следующее:

Формирование и развитие рынка земли в Украине будет происходить по мере становления конкурентной среды в национальной экономике, создание специализированной инфраструктуры рынка земли, наличия платежеспособного спроса на землю и землевладельцев, способных рационально использовать землю.

Среди мероприятий, которые необходимо осуществить с целью обеспечения прозрачности и демократичности рынка купли-продажи земли, его функционирования в интересах людей, стоит выделить следующие:

- усовершенствование нормативных актов по поводу контроля государством оборота земель;

-введение  мероприятий  по поводу предупреждения недобросовестных  сделок с земельными участками;

-введение прогрессивного  налогообложения земельных участков  при превышении установленных  законом норм площади безоплатной  приватизации земель и в случаях  неэффективного землеиспользования;