Региональные рынки и ее функционирование

    Для определения выгодности вложений в  тот или иной объект, предлагаемый на региональном рынке недвижимости, исчисляется дисконтированная сумма будущих доходов, рассчитываемая на основе процентной ставки и коэффициента дисконтирования.

    В сферу купли – продажи жилья  вовлекается все больше число  участников, на рынке жилья в регионах увеличивается количество риэлтерских фирм. Сформировались рыночные цены, меняющиеся под действием спроса и предложения, конкуренция потребительских характеристик и других факторов. В строительстве расширяется практика заключения договоров на конкурентной основе.

    Растет  доля жилья, находящегося в частной  собственности. Все шире распространяется его применение в качестве залога имущественных прав при обеспечении выдаваемых кредитов.

    Рыночные  явления становятся заметными в  перераспределении ресурсов в жилищном строительстве, в спросе на «элитное» жилье, увеличении инвестиций и объемов предложения под влиянием высоких цен, поэтому изучение рынка жилья стало потребностью фирм и инвесторов, участвующих в данной сфере. Узловой проблемой становится оценка спроса.

    В настоящее время на рынке жилья  имеется масса предложений с  различными ценами. Последние дифференцированы по областям, городам, а внутри городов  по районам. Но при всем многообразии сложились две их основные группы: на первичном и вторичном рынке. Цены определяются уровнем затрат и спросом. Вторичный рынок – это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также себестоимостью строительства. Вместе с тем его потребительские качества ниже, чем сооружаемого по современным проектам. Приведение старого жилья к уровню средних требований связано с дополнительными затратами на ремонт и модернизацию.

    Вторичный рынок играет роль промежуточной  «ниши». С одной стороны, он является как бы стартовым капиталом, с которого начинается инвестирование или приобретение нового  жилья. С другой, он удовлетворяет спрос населения с ограниченными доходами. Вторичный рынок сохранится в будущем, а его цены будут по прежнему низкими.

    Поскольку названные рынки предлагают жилье с разными характеристиками и потребительскими качествами, то конкуренция между ними условна. Существующие методы оценки жилья, общепринятые в США и Европе, позволяют приводить цены к единой базе, однако это пока не стало обязательной нормой в нашей стране.

    По  объему продаж в середине 90-х гг. лидировали 1 – 2 – комнатные квартиры, которые используются при обмене и расселении. Ликвидность первых не вызывает особого удивления – их доля в московском жилом фонде не превышает 20%, поэтому спрос на них велик, как и на любой другой дефицитный товар. Пользуются спросом и 3-комнатные, расположенные в престижных районах. Хуже обстоят дела с многокомнатными. По мнению специалистов, большинство платежеспособных граждан решило жилищные проблемы (в основном расселенные коммуналки наименее ликвидны по сравнению с другими категориями жилья).

    К концу 90-х гг. ситуация с 1 – комнатными квартирами, в частности в Северо-Кавказском районе, еще более обострилось, они более востребованы, чем многокомнатные, в связи с повышением квартирной платы.

    Кроме риэлтерских фирм в расселении и  продаже коммунальных квартир участвует  большое количество частных маклеров, которых привлекает возможность  получения высокого дохода от каждой проведенной сделки. Однако процесс реализации многокомнатных квартир длится в среднем 4 – 7 месяцев, что при существующих ставках делает расселение малорентабельным.

    Предел  понижения цен первичного рынка  – себестоимость строительства. Динамика последней определяется инфляционными процессами в экономике. Факторы, стимулирующие уменьшение себестоимости строительства под влиянием спроса, не проявились. Цены в строительстве почти достигли уровня развитых стран. Вместе с тем ожидать снижения цен первичного рынка и себестоимости строительства в условиях превалирующего влияния инфляции не приходится.

    При кредитовании жилищного строительства  по коммерческим ставкам соотношение  цен первичного рынка и себестоимости  не всегда одинаково с ранее сложившимися. Для определения уровня цены реализации жилья производится условный расчет при различных ставках коммерческого кредитования.

    В регионах России объем предложений  новых квартир составляет менее 8% жилья, потенциально находящегося на вторичном рынке. Из-за низкого спроса на жилье первичный рынок будет испытывать понижающее влияние вторичного. Но поскольку доля новых квартир значительно превышает по объему предложение на вторичном рынке, такое воздействие ограничено.

    В большинстве регионов себестоимость  строительства превысила уровень  цен вторичного рынка. Только в Москве и в некоторых восточных областях соотношение обратно пропорциональное.

    Для рынка жилья характерен ограниченный спрос. Жилье относится к категории  товаров высшей категории, спрос  на которые зависит от денежного  дохода. Поэтому не реально ожидать его увеличения без заметного роста среднего уровня доходов населения. Пока этот уровень сдерживает спрос. Базовым показателем уровня спроса является объем продаж. Статистика по объемам продаж или реализации построенного жилья на первичном рынке не публикуется вообще.

    Спрос дифференцирован для 1-,  2-, 3-и многокомнатных квартир, разных типов домов и  проектов. Устойчив он на квартиры более современных проектов. Выделился спрос на дешевые 1 – комнатные квартиры и дорогие большие. Тенденции его изменения для этих категорий практически не зависят друг от друга.

    Анализ  сложившейся ситуации показывает, что  погоня за более высокими ценами превалирует  в деятельности строительных предприятий  и фирм, предлагающих жилье. Такая  погоня игнорирует эластичность спроса на дешевые квартиры, дающую возможность увеличить прибыль в большом размере, чем за счет некоторого уменьшения цены. Причина заключается в боязни потерять прибыль в условиях инфляции. Кроме того, появление массы мелких фирм, пытающихся добиться высокой прибыльности и не уверенных в своем существовании в будущем, не стимулирует снижение цен. Крупные строительные предприятия еще переживают спад производства и застой, типичные для 1991 – 1995 гг.

    Объем предложения на первичном рынке  жилья достигает 70% от объема его ввода. Обладание солидным пакетом предложения на вторичном рынке дает определенные преимущества продавцам такого жилья. На первичном рынке высока доля предложения в больших объемах со стороны крупных фирм и департаментов местной администрации. На вторичном превалируют мелкие предложения многочисленных риэлтерских фирм. В целом первичный рынок более монополизирован, чем вторичный. 

5. Региональный  аграрный рынок.

    Региональные  аграрные рынки – весьма сложные  структуры. С одной стороны, они включают рынки производимой в аграрной сфере сельхозпродукции и готового к употреблению продовольствия, с другой – такую сложную для оценки составляющую, как рынок земли. Кроме того, в сферу региональных аграрных рынков включаются рынки сельхозтехники, оборудования, удобрений и средств ухода за растениями и животными, рынки услуг, предоставляемых предприятием АПК и др.

    Сельское  хозяйство всегда составляло значительную часть российской экономики. До революции  это была крупнейшая экспортная отрасль  государства: на мировой рынок вывозилось зерно, лен, масло, кожи и др. В дальнейшем экспортный потенциал аграрной экономики был утрачен, но базовыми продуктами питания страну обеспечило все же отечественное сельское хозяйство.

    Первоначально перед реформаторами сельского хозяйства в целом по регионам России стояла задача формирования производителей нового типа, т.е. ориентированных на рынок, способных гибко приспосабливаться к рыночным условиям, чутко реагировать на быстро изменяющуюся конъюнктуру. Ведь долгое время в стране большое внимание уделялось в основном коллективным формам хозяйствования на земле: колхозам, совхозам, которые изначально не были приспособлены к функционированию в условиях рыночной экономики.

    Другой  основной причиной необходимости реформирования аграрного сектора стало лишение крестьян собственности на землю и другие средства производства, что подрывало мотивационные стимулы к труду.

    В связи с этим возник вопрос, связанный  с введением частной собственности  на землю.

    Главные направления аграрной реформы, начавшейся в 90-х гг. во всех регионах России:

    - земельная реформа;

    - реорганизация колхозов и совхозов;

    - приватизация во всех сферах  АПК.

    Преобразования  в аграрном секторе осуществляются через формирование большого числа  экономических субъектов на основе разукрупнения крупных колхозов и совхозов.

    Процесс реорганизации коллективных хозяйств в регионах проходил в соответствии с Постановлением Правительства  РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», который предполагал  следующие основные положения:

1. выбор колхозом (совхозом) формы собственности на землю;
2. определение списка лиц, имеющих право на земельный и имущественный пай;
3. выдача свидетельства на право пользования землей;
4. объединение паев в ТОО, АО и прочие формы.

    На  первом этапе земельной реформы преобладал метод бесплатного наделения земельными участками новых землепользователей или закрепления участков за старыми землепользователями. Посредством среднерайонных земельных долей происходило выравнивание размеров землевладения.

    Предполагалось, что второй этап реформы будет базироваться на механизме перераспределения участков между субъектами земельного права путем регулирования земельного рынка, т.е. в форме купли-продажи земельных участков или прав на их использование.

    Первый  сегмент земельного рынка – продажа земельных участков гражданам для личного подсобного  и дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства и садоводства. Его функционирование не вызывает каких-либо разногласий. Этот рынок в основном обеспечен нормативной базой.

    Второй сегмент – продажа земельных участков для предпринимательской деятельности. Здесь покупателями являются граждане, их объединения, приватизированные предприятия, местные органы власти. До настоящего времени сделки подобного характера совершались преимущественно для организации несельскохозяйственной деятельности. При этом цены по различным регионам колеблются.

    Что касается продажи земельных долей  хозяйств, т.е. земли для сельскохозяйственных целей, то это сейчас стало основным пунктом разногласий при принятии Земельного кодекса в федеральных органах власти. Как показала практика, например, в Нижнегородской области в 5 реформированных хозяйствах из 2875 земельных паев было продано только 43 (2%) (все внутри самого хозяйства). Имеются случаи, когда руководители хозяйства скупают большую часть земельных паев, превращая их бывших собственников в наемных работников.

    Исходя  из факта незначительного объема продажи паев, а также необходимости  создания механизма перехода земель от собственников, неэффективно использующих сельскохозяйственные угодья, к другим, которые способны более рационально вести хозяйство, одна группа ученых и представителей властных структур предлагает ввести земельный рынок, ограничив его определенными условиями, в том числе:

    - установлением дифференцированных по регионам максимальных размеров земельных участков, которые могут иметь в собственности физические лица;

     - ограничением на продажу земель, полученных бесплатно из государственного фонда;

    - предоставлением сельскохозяйственных  земель иностранным фирмам и гражданам только на основе аренд;

    - разрешением приобретать земели  только лицам, имеющим специальное  образование и опыт работы  в сельском хозяйстве.