Принципы оценки бизнеса

     И, наоборот, высококвалифицированный  состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы должны быть учтены покупателем.

     Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать  стоимость объекта. Из этого важного  положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.

     Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости  не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.

     Предприятие является системой, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованны между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

     Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

     Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

     Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.

     Ведущим фактором, влияющим на ценообразование  в рыночной экономике, является соотношение  спроса и предложения. Если спрос  и предложение находятся в  равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

     Если  рынок предлагает незначительное число  прибыльных предприятий, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

     В долгосрочном аспекте спрос и  предложение являются относительно эффективными силами в определении  направления изменения цен. Но в  короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

     Как уже отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего, через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие.

     С действием такой закономерности связан другой принцип — принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

     С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.

     На  ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует  предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике  в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.

     В настоящее время многие наши предприятия  получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения  и по мере обострения конкуренции  их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

     Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

     Стоимость бизнеса определяется не только внутренними  факторами, но, во многом, — внешними. Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

     Изменение политических, экономических и социальных сил  влияет на конъюнктуру рынка и  уровень цен. Вследствие этого стоимость  предприятия изменяется.

     Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия.

     При рассмотрении альтернатив  развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных  прав на собственность, если таковое  позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

     Результатом такого анализа является определение  наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия, которое юридически, технически осуществимо и которое обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.

     В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если же целью оценки является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

Предприятие (бизнес) является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще и определенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков. 

По мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценке будет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования по проведению независимой оценки в целом ряде случаев. Так, согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Этим же Федеральным законом определены случаи проведения обязательной оценки собственности в контексте судебных разбирательств. И судебные власти, и стороны - участники процессов уже осознали важность независимой оценочной экспертизы для объективного рассмотрения и выноса обоснованного решения по широкому кругу арбитражных и гражданских исков. 
 
 
 
 

2. Эссе  на тему: «Оценка стоимости земельного участка»

Обычно  говоря об оценке земельных участков, следует исследовать рыночную стоимость прав собственности на землю или прав аренды.

 Оценка  земельного участка напрямую  зависит от его местоположения, влияния внешних факторов и  изменений рынка. Также необходимо  принимать во внимание ожидаемую  количество, сроки и возможность  получения прибыли ввиду использования земельных участков с более эффективной его эксплуатацией, не учитывая доходы от иных видов производства, которые присоединяются к земельному участку с целью осуществления предпринимательской деятельности.

 Рыночной  стоимости участка свойственно со временем изменяться, в связи с этим, оценка земельных участков проводится, ориентируясь на состояние в конкретный период времени. В случае если целевое назначение участка (разрешенного использования) меняется, его рыночная стоимость также претерпевает изменения. Оценку земли проводят, основываясь на принцип наиболее эффективного использования земли. Таким образом, оценка земельных участков происходит, исходя из наиболее вероятного, физически возможного, оправданного, верного с точки зрения действующего законодательства и финансово осуществимого использования. Результатом такой оценки земельных участков является максимальная расчётная величина стоимости участка. При этом возникает возможность обоснованного деления земельных участков на отдельные части, которые отличаются формами, видом и характером использования. Зачастую существующее в данный момент использование земельного участка нельзя назвать наиболее эффективным.

В таком  случае, определяя наиболее эффективную  политику использования земельного участка необходимо помнить:

о целевом  назначении и разрешенном использовании;

преобладающих способах землепользования в ближайших  окрестностях оцениваемого земельного участка;

ожидаемых изменениях на рынке земельных участков;

реальном  использовании земельного участка.

 Особенности  оценки земельных участков

 Оценка  земельных участков поселений  (таких как город, деревня и  иные населенные пункты) осуществляется, исходя из следующих параметров:

анализ  данных рынка о сделках купли-продажи;

ставка  арендной платы;

цена  возможных вариантов объектов недвижимости (незастроенных земельных участков);

сведения  об инженерно-транспортной инфраструктуре, диагностика объектов социально-бытовых  структур, экологической ситуации местности, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, туристической ценности территории и обработка результатов данной диагностики

 Особенность  оценки сельскохозяйственных участков  заключается во внимании к  такому фактору как фактическая  урожайность основных сельскохозяйственных культур, а в частности насколько продуктивны пастбища, многолетние насаждения. Также немаловажна оценка структур посевных площадей, фактической стоимости сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ и необходимых расходов, связанных с производством основных сельскохозяйственных культур.

 Оценка  земельных участков дачных кооперативов  и садовых товариществ основывается  на анализе ценового уровня  сделок купли-продажи или стоимости  предложений по незастроенным  участкам, немаловажна также интенсивность транспортного сообщения, наличие бытовых инфраструктур, удаленность от основных социальных центров, экологическая обстановка местности и иные параметры, учитываемые при оценке земли