Право собственности на недвижимость

4. Содержание  объекта недвижимости. Обеспечение  полноценной эксплуатации объектов  недвижимости в течение всего  нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна  из задач применения техпаспорта  объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к  ним машинах и оборудовании в  удобной для пользования форме  владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт  здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте  недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- после  окончания строительства или  капремонта здания начать в  плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

- постоянно  осуществлять функции по уходу,  обслуживанию и содержанию в  порядке объектов недвижимости  таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

- обеспечить  запланированные периоды содержания  и сроки эксплуатации конструкций  и систем оборудования, а также  энерготехническое хозяйство;

- обеспечить  надлежащее составление договоров  об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт  здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные/

Особая  роль в работе управляющего недвижимостью  отводится определению эффективности  использования вверенных ему  объектов недвижимости.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

Деятельность  управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений  и ее структуры как основного источника дохода от объекта

Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской  деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов  на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и  объектов социально-культурной сферы.

В соответствии с действующим законодательством  объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании,

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что  в городе не существует нормативной  базы, регламентирующей передачу зданий в управление, за исключением примерной формы договора, утвержденной в феврале 1996 г.

Правоотношения  между собственником и управляющим  прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В  результате сохраняется возможность  одностороннего отказа от договораучредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

Система управления недвижимостью в субъектах  Федерации решается по разному и  принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта.

В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения. Именно рынок определяет уровень ставок аренды и цены предлагаемых услуг. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, а предложение - уровнем развития национальной экономики. В условиях экономического подъема резко растет спрос как на жилые, так и на производственные помещения. Поскольку с помощью нового строительства можно увеличить существующий фонд застройки только на 3% в год, то цены и арендные ставки начинают расти. В свою очередь, в условиях спада экономики цены на недвижимость также сильно падают. Помимо рыночной конъюнктуры, важными факторами, влияющими на управление недвижимостью, являются законодательство и деятельность официальных органов в сфере недвижимости.  
 
В Советском Союзе экономика была основана на плановом хозяйстве и распределении. Жилые, учебные и рабочие помещения определялись по нормативным значениям площадей. Цены на потребительские товары не соответствовали затратам на их производство. С жильцов практически не взималась стоимость текущего и капитального ремонтов. Экономические законы не действовали в сфере недвижимости, и эта старая «традиция» до сих пор доставляет неприятности жилищно-коммунальному хозяйству России, хотя рыночное ценообразование потребительских товаров в определенной степени повысило эффективность и сферы недвижимости. К управляющим недвижимостью (менеджерам) относятся пользователи, принимающие решения в сфере недвижимости, их представители, имеющие право принятия такого решения, принимающие решения владельцы недвижимости и их представители, а также руководители предприятий, предлагающих услуги в области недвижимости.  
 
Сфера недвижимости в России занимает 2/3 национальной экономики именно по этому

система управления недвижимостью в субъектах  Федерации решается по разному и  принимают в ней участие различные  отраслевые структуры, работу которых  координирует Администрация субъекта.

Особенно велика ответственность управляющих за решение задач в крупных жилых зданиях, производственных комплексах, при управлении государственными и муниципальными объектами недвижимости. По этому  Госстрой России и местные органы власти также следует относить к управляющим недвижимостью. 
 
 
 
 
 

                                     СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ. 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1, 2.
2. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. № 122-ФЗ.
3. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости.
4. СПС «Гарант» Региональное законодательство и законодательство РФ.
5. Ю.Ф. Симонов, Л.Б. Домрачеев Экономика недвижимости.