Особенности оценки торговых помещений

     В странах с рыночной экономикой утвердился определенный принцип зонирования  при оценке магазинов. Суть его заключается  в том, что площадь первого  этажа, выходящая на улицу, ценится  выше, чем площадь в глубине  магазина. Первые 6 метров глубины считаются наиболее ценными (зона А). Стоимость каждых последующих 6 метров глубины уменьшается в 2 раза по сравнению с предыдущими.

     В условиях развитых рыночных отношений  торговые фирмы вынуждены конкурировать  за право аренды помещений, поэтому данные, по уровню арендной платы, хорошо согласуются с рыночными условиями.

     Максимальный  уровень арендной платы определяется конкурентным уровнем получаемого  дохода, и торговая компания готова платить максимальный уровень арендной платы, если конкуренция за арендные помещения достаточно высока.

     Очень часто помещения под магазины сдаются в аренду на условиях так  называемой «аренды на основе валового товарооборота». Суть такой аренды заключается в том, что арендная плата, составляющая примерно 80% от рыночной стоимости аренды, дополняется частью годового дохода от товарооборота. Эта дополнительная часть зависит от уровня торговой наценки и объема ожидаемых продаж.

     Опыт  стран с рыночной экономикой свидетельствует, что чем меньше торговая наценка (овощной магазин), тем меньший процент с оборота идет на арендную плату, что компенсируется большим объемом продаж. Примерный процент с оборота, уплачиваемый владельцу при 80% стоимости арендной платы от рыночных показателей, представлен в табл.

     На  процент, уплачиваемый с оборота, влияет торговая наценка на продаваемые товары и объем ожидаемых продаж. Когда границы дохода низки и высок уровень конкуренции, например, в случае овощных магазинов, доля дохода может составлять всего 1,5% с оборота (хотя большой объем продаж может компенсировать низкий процент).

     На  другом конце шкалы, где престижные товары продаются с большой наценкой, платежи арендодателю могут составлять 10% и более. 

     На  российском рынке, когда экономика страны находится в переходной фазе к рыночным отношениям, приведенные данные могут рассматриваться только в качестве долгосрочных ориентиров.

     При применении доходного метода ставка капитализации может быть получена исходя из данных аренды предыдущего арендатора или из ожидаемого инвестором дохода на свои инвестиции, но наиболее точные значения ставки можно получить из анализа рыночных условий для данного сегмента рынка.

     Приводимые  ниже замечания, основывающиеся на тенденциях экономики Великобритании, могут быть приняты в качестве общего руководства при классификации объектов частной собственности. Однако на практике их следует постоянно уточнять на основе данных последних продаж в конкретном районе.

     Объекты с наилучшим положением могут  иметь норму капитализации (приносить чистую прибыль) в размере 4-5%. Тот же самый объект в руках мелкого местного торговца, оперирующего дюжиной отделов, может приносить собственнику 6-8% чистой прибыли, если предполагать нормальные арендные ставки.

     Средний магазин на окраине города, арендуемый солидным частным торговцем за нормальную плату, может давать 9-10% в зависимости от вида торговли и устойчивости держателя.

     Частные магазины с не самым благоприятным  местоположением, например в новостройках, где имеется дефицит на торговые услуги, могут приносить 11-13%.

     Доходность  магазинов в России в условиях переходной экономики должна, в общем, следовать указанным тенденциям с очевидными поправками на иное соотношение  инвестиционных альтернатив, инфляцию и ценовой порог для возможных покупателей.

     Список  использованной литературы:

     1Балабанов  И.Т. Операции с недвижимостью  в России. – М.: Финансы и      статистика, 1996-192 с.

     2 Гранова И.В. Оценка недвижимости. – Спб: Питер, 2001. – 256 с.