Основные этапы процесса оценки недвижимости

Однако  даже полная оценка может содержать  ряд ограничивающих условий, которые  должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация  недвижимо сти, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения ре зультатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать за казчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости.

После постановки задания  на оценку составляется договор.

Сбор  информации и предварительный  анализ данных.

Состав  и объем необходимой  информации, процедура  ее обработки и  анализа, число задействованных  оценщиков, включая  привлеченных специалистов, а также время, необходимое для  обработки данных, зависят от поставленного  задания, типа оцениваемой  недвижимости и выбранных  методов оценки.

Эффективность данного этапа  зависит от тщательности предвари тельной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может  про водиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой  недвижимости необходимая  информация классифицируется по ряду признаков.

По  отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние  и внутренние данные.

В зависимости от характера  информации различают  общие и спе циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегмен те рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео графическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Информация  о конкурентном спросе и предложении  позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведен ия о е мкости рынка. Данные о спросе должны отра жать экономические возможности потенциальных владельцев и пользо вателей недвижимости.

Используемая  в процессе оценки информация должна быть доста точно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, про анализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объ екта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оце ночных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Анализ  лучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ  лучшего и наиболее эффективного использования  недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости яв ляется рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, кото рый отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или раз решенность , физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования  земель ного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже су ществующими строениями.

Анализ  наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих  со хранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее  эффективное использование  земельного участка  с существующими  строениями заключается  в сравнении вариантов  сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание  этих вариантов.

Проверка  финансовой осуществимости требует расчета  затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования  основана на анализе  таких переменных величин, как стоимость  земли, ставка доходности, адекватная риску  конкретного варианта использования, а  также капитализированная общая стоимость  недвижимости.

Выводы  по оптимальному использованию  недвижимости должны быть отражены в соответствующем  разделе отчета. Оценщик  должен обоснованно  сформулировать наиболее эффективный вариант  использо вания и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также ука зать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов  к оценке недвижимости.

Оценка  стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

•      затратный подход;

•      сравнительный подход;

•      доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разум ный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Доходный  подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Каждый  подход к оценке включает ряд методов. Оценщик  в зависимости  от вида стоимости, характеристик  объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным  объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько  методов оценки в  рамках каждого подхода. Выбор методов  оценки должен быть аргументирован и  описан в отчете об оценке.

Согласование  предварительных  результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

Согласование  результатов, полученных на основе различных  под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки мо жет быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На  данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов  с целью выявления  математических и  логических ошибок, которые увеличивают  степень расхождения  резуль татов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных  результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов  оценки, полнотой и  достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и  недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность  отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой  проводится анализ, способность каждого  метода и подхода  учитывать конъюнктурные  колебания рынка  и специфические  ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются  коэффициенты весомости  промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик  обязан объяснить  причины расхождения  в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Составление отчета об оценке.

На  последнем этапе  оценки осуществляется передача заказчику  подготовленного  в письменной форме  отчета об оценке, что  является документальным подтверждением надлежащего  исполнения оценщиком  своих обязанностей. Отчет об оценке имеет  развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном  за дании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Развернутая форма подробно и  аргументирование излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную  информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные  расчеты, а также  определяет окончательный  результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением  оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе  необходимой информации, расчетах и зависящем  от его опыта и  квалификации.

Действующий в Российской Федерации  Закон об оценочной  деятельности в статье 11 устанавливает общие  требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения  сведений, обоснований, определений и  расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

Своевременно  составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет  об оценке является свидетельством надлежащего  исполнения оценщиком  своих обязанностей, возложенных на него договором. Отчет  собственноручно  подписывается оценщиком  и заверяется его  пе чатью.

В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмыс ленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в от чете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

•      дата составления и порядковый номер отчета;

•      основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

•      юридический адрес оценщика;

•      сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

•      точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

•      реквизиты юридического лица;

•      стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

•      перечень использованных при проведении оценки данных с ука занием источников их получения,

•      принятые при проведении оценки допущения;

•      последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

•      ограничения и пределы применения полученного результата;

•      дата определения стоимости объекта оценки;

•      перечень документов, используемых оценщиком и устанавли вающих количественные и качественные характеристики объек та оценки.