Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр-т.Стачки, 186

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ 
«ДОНСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

(ДГТУ)

 

Факультет  ____Промышленного и гражданского строительства     ____________________

(наименование факультета)

Кафедра_______________Городского строительства и хозяйства______________________

(наименование кафедры)

Зав. кафедрой		«______________»
____________		________________
(подпись)		(И.О.Ф.)
«___»	_____________   201_г.

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к курсовому проекту (работе) по дисциплине (модулю)__оценка собственности_________                                                        

                                                           (наименование учебной дисциплины (модуля))

 

на тему: Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр-т.Стачки, 186___________________________________________________                                                                                                                

 

Автор проекта (работы) _______________________       _________А.И.Васильева._____

подпись                                                                             И.О.Ф.

 

Направление/специальность, профиль/специализация:

_ 270800.62__     ___________________________Строительство_______________________

код направления                    (наименование направления (специальности)

_________________________Экспертиза и управление недвижимостью________________

         наименование  профиля (специализации)

 

Обозначение курсового проекта (работы)  ______________________      Группа ЭУН-430_

 

Руководитель проекта   ___________________       _____     А.А. Федоровская_______

  подпись                                                         (должность, И.О.Ф.)

Проект (работа) защищен (а) ______________     ______________     ______________       

дата    оценка   подпись   

 

 

 

 

Ростов-на-Дону

2017 г.

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

1. Общие сведения

1.    Задание на оценку

Объект оценки	3-комнатная квартира, расположенная по адресу: г. Ростов – на – на Дону, пр. Стачки 186 № 18, общей площадью 62 кв. м
Цель оценки	Определение стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Заключение договора купли – продажи
Имущественные права на Объект оценки	Право собственности
Место проведения оценки	Россия, г. Ростов – на – Дону, пр. Стачки, 186
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрировано
Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки	1. Результаты  оценки не могут  быть использованы никаким способом, кроме того, который указан в предполагаемом использовании. 2. Во избежание некорректного  толкования результатов оценки любые ссылки на материалы Отчета, любая его трансформация, в том числе перевод Отчета на иностранные языки, без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускается 3.  Итоговая величина  стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Допущения и ограничительные условия, используемые оценщиком при проведении оценки	Допущения и ограничительные условия представлены в разделе 2 настоящего Отчета
Вид определяемой стоимости	Рыночная
Дата проведения оценки	По дате осмотра
Срок проведения оценки	В течение 5 рабочих дней с даты выполнения условий  договора
Форма отчета	Письменная, полный отчет
Точность округления итоговой величины стоимости	Итоговая величина стоимости объекта округляется с точностью до 0,01 рубля
Заключение специальных экспертиз	В отношении объекта оценки специальные экспертизы не выполнялись

 

 

 

 

2.   Основные данные об оценщике

              Таблица 1.2.1

Данные об оценщике

Оценщик	ООО «Оценка ПЛЮС»
Юридический адрес оценщика	344052, РФ, РО, г. Ростов – на – Дону, пер. Университетский, 54
Фактический адрес	344052, РФ, РО, г. Ростов – на – Дону, пер. Университетский, 54
Почтовый адрес оценщика	344052, РФ, РО, г. Ростов – на – Дону, пер. Университетский, 54
Реквизиты оценщика	р/счет № 40702810300220003672 в филиале «Ростовский» ОАО «Собинбанк» в г. Ростов – на – Дону ИНН 6168068458  БИК 046015243
ОГРН	1136194003912, дата присвоения 17.04.2004 г.
Членство СРО	Член Некоммерческого партнерства Саморегулируемой Организации «Ассоциация Российских Магистров Оценки»
Свидетельство о внесении оценщика в Единый государственный реестр	Серия 24АА № 657634, выдано 17 апреля 2004 года Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №8 по г. Ростову – на – Дону
Заказчик	Иванов Петр Сергеевич
Реквизиты заказчика	344000, РФ, РО, г. Ростов – на – Дону, ул. 14 – ая линия, 23, кв. 18

 

2. Допущения и ограничительные условия

При анализе настоящего отчета и использовании результатов оценки, отраженных в нем, необходимо учитывать следующие ограничения и допущения:

1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщиков, рассматривалась как достоверная.
2. Оценщики исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщиков, и они не несут ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
3. Оценщики не занимались измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.
4. Оценщики не обязаны приводить обзорные материалы (фотографии, планы чертежи и т. п.) по объектам движимого имущества. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности
5. Оценщики не проводили технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщиках не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
6. Оценщики исходили из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в момент осмотра.
7. Данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывают источник информации.
8. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Разглашение содержания настоящего Отчета, как в целом, так и по фрагментам, возможно только после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.
9. Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.
10. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщиков от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщикам, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.
11. От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
12. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщики не несут ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины рыночной стоимости.
13. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет продан по указанной рыночной стоимости.
14. ООО «Оценка ПЛЮС» обязуется сохранить конфиденциальность в отношении информации, полученной от заказчика и рассчитанной в ходе настоящего исследования в соответствии с установленными профессиональными стандартами.

3. Обоснование выбора стандартов оценки

Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки. Основными нормативными документами являются:

1. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998г.;
2. ФСО – 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №256;
3. ФСО – 2 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 255;
4. ФСО – 3 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 254
5. ФСО – 4 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ (Минэкономразвития России) от 20 октября 2010 г. № 508;
6. ФСО – 5 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ (Минэкономразвития России) от 4 июля 2011 г. №328;
7. ФСО – 6 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требований к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ (Минэкономразвития России) от 7 ноября 2011 г. № 628.

 

4. Термины и определения

Недвижимость (недвижимое имущество) – это здания и сооружения, земельные участки (в том числе недра) и всё, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Дата составления отчета - дата написания отчета об оценке. Она может совпадать или не совпадать с датой оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Допущения - предположения, считающиеся истинными. Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к ней, но их невозможно, нельзя или не стоит проверять. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Цена - денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. После того как обмен совершен, цена, объявленная открыто или сохраняемая в тайне, становится историческим фактом. Уплаченная цена соответствует точке пересечения кривых спроса и предложения. Это - денежная сумма, за которую был приобретен объект имущества. Цена объекта может отличаться от его рыночной стоимости, поскольку на ее формирование влияет множество факторов, в том числе и субъективных.

Стоимость - расчетная величина вероятной цены, которая будет заплачена за товар или услугу в данное время в соответствии с конкретным определением стоимости.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) - наиболее вероятное использование, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Срок экспозиции - период времени между моментом публичного предложения к продаже объекта на открытом рынке (публичная оферта) и моментом совершения сделки с ним.

Оценщик - специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик – это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), деятельность которого регулируется законом (закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "об оценочной деятельности в российской федерации").

Метод оценки – это способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.