Операции с недвижимостью

 

 

Предметом договора найма может быть только изолированное  жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не может быть самостоятельным предметом  договора найма часть комнаты  или комната, связанные с другой комнатой (смежные комнаты), подсобные  помещения (ст.52 ЖК). Отдельным помещением (квартирой) называется изолированная  часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без  проемов или глухими перегородками  и имеющая самостоятельный выход  на улицу, во двор или на лестничную клетку. 

Законодательством регламентирован тот факт, что  договор найма жилого помещения  заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). Наймодатель обязан передавать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (ст.676 ГК РФ). Далее регламентируется тот немаловажный факт, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Кроме того, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение (ст.678 ГК РФ).

Несколько иные аспекты имеет договор аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ). Договор аренды на срок более  года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимое от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.609 ГК РФ). Договор аренды заключается  на срок. определенный договором, а, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).  

Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу  существенных в силу закона, тем  не менее, ст. 614, предусматривает, что  арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом. Исключение сделано лишь в отношении  договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор  признается незаключенным (ст. 657 ГК).

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются  на единицу площади арендованного  здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической  площади данного объекта. При  длительных сроках используется годовая  ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных  помещений здания.          

 
 
 

Ипотека          

 Ипотека означает  выдачу ссуды под залог недвижимого  имущества. Классический объект  ипотеки - земельный участок. Ипотека  открывает возможность предоставлять  в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные  квартиры.        

 Ипотечные  кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных банков невелика, а прибыль “набирается” за  счет больших объемов размещаемых  кредитов. Привлекают эти банки  средства также под невысокие  проценты, но вследствие очень  высокой надежности, размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом.         

 На рынке  ипотечных кредитов функционируют  четыре субъекта:        

1. заемщик, стремящийся  приобрести, возможно, лучшую недвижимость;         

2. банк, который  стремится получить максимально  возможную прибыль путем ограничения  риска ипотеки;        

3. инвестор, который  стремится получить максимальную  прибыль, вкладывая средства в  закладные;        

4. правительство,  которое должно создать правовые  и экономические условия для  функционирования системы ипотечного  кредитования.        

 Ипотечные  кредитные механизмы должны обеспечить  доступность кредита для заемщика, а также прибыльность кредитования.         

   
 

Обмен жилых помещений 

Несмотря на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности.

Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса  РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих  совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения  с другими нанимателями.

Обмен допускается  между двумя, тремя и более  нанимателями, проживающими в одном  или в разных домах, в одном  или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так  называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином  по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

Законом предусмотрены  случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

-  к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

- обмен носит  фиктивный характер;

- дом (жилое  помещение) грозит обвалом, подлежит  сносу или переоборудованию для  использования в других целях  либо передается для государственных  или общественных нужд;

- дом подлежит  капитальному ремонту с переустройством  и перепланировкой жилых помещений; 

- помещение является  служебным или находится в  общежитии; 

- в связи с  обменом жилищные условия одной  из обменивающихся сторон существенно  ухудшаются, в результате чего  граждане становятся нуждающимися  в улучшении жилищных условий[vi].

Обмен жилых  помещений считается совершенным  с момента получения обменивающимися  сторонами обменных ордеров.

 
 

Дарение жилых помещений 

Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Если жильё  передаётся при наличии встречной  передачи вещи или права, то такой  договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. При оформлении договоров обменов  жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно  встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании  п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор  возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они  по условиям договора не входят в ценность дарения.[vii]

Во-вторых, признаком  дарения является увеличение имущества  одаряемого.

В-третьих, при  дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.

В-четвёртых, непременным  признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного  жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ  подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом  принять жилище в дар.

Как правило, дарение  жилых помещений происходит между  близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как  граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать  Российская Федерация, её субъекты, а  также города и иные муниципальные  образования в лице их органов.

В исключительных случаях закон даёт возможность  дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное  или семейное положение либо состояние  здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых  условиях приведёт к существенному  снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь  кого-либо из членов его семьи или  близких родственников либо умышленно  причинил вред дарителю.

Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения - пожертвование.

Субъектами пожертвования  могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

 
 
 

Заключение 

Недвижимое имущество  – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования  которого,  явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно  произошел переход от абсолютного  юридического запрета операций с  недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов  разрешенных операций. Широко развивающийся  рынок недвижимости служит гарантией  реализации основного конституционного права граждан – права частной  собственности, права иметь имущество  в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими  лицами.

Изучение основ  гражданского права и экономической  сущности правовых норм в области  недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий  и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться  в огромном массиве правовых актов  и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях  с различными субъектами хозяйствования.   

Список  используемой литературы.  

1.      Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.

2.      Д.Хамин, Д.Юрков “Рынок недвижимости глазами риэлторов”  // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г.

3.      А.Лозебо “О правах собственности на недвижимое имущество”  // Экономическая газета; № 4, 1996г. 

4.      В.Кузьмин “Предвыборный рынок” // Эксперт; № 23, 1996г.

5.     Козырь О. "Понятие недвижимого имущества" // "Закон",1999 г. № 4.

6.     Маковский А.Л. Дарение. М., 1996.