Оценка земельного участка

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.3.Процедура  оценки рыночной стоимости земельного  участка.

  Процедура  оценки рыночной стоимости земельного  участка включает пять этапов:

1. определение основных вопросов оценки;
2. сбор, проверка и анализ информации;
3. анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
4. расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного – и согласование полученных результатов;
5. подготовка отчета об оценке.

На первом этапе  оценщик устанавливает следующие  параметры оценки:

• цель оценки;
• стандарты оценки, в  соответствии с которыми определяется стоимость;
• правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок

На втором этапе данные используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. 

   Анализ  наиболее эффективного использования  земельного участка. Предполагаемая стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. 

   Расчет  рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного – и  согласование полученных результатов.

      В методических рекомендациях по определению  рыночной стоимости земельных участков,  рекомендуется использовать:

• метод сравнения продаж;
• метод выделения;
• метод распределения;
• метод капитализации земельной ренты;
• метод остатка;
• метод предполагаемого использования.

 
 
 
 
 
 

1.4.Общая характеристика методов оценки земельных участков.

  

Как правило, при  оценке рыночной стоимости земельных  участков используется метод сравнения  продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной  ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

   Метод  сравнения продаж применяется  для оценки застроенных и незастроенных  земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок или предложений с аналогичными участками.

   Метод  предполагает следующую последовательность действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов;
2. Определение элементов сравнения;
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого аналога от объекта оценки;
4. Определение корректировок по каждому из элементов;
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога;
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

 

  Метод  выделения применяется для оценки  застроенных земельных участков  при условии наличия информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения.

   Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости методом сравнения продаж;
2. Расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
3. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

 
 

   Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков при условии наличия информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Кроме того, необходима рыночная информация о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта.

   Метод  предполагает следующую последовательность  действий:

1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
2. Определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

     3.  Определение по каждому из  элементов сравнения корректировок  цен                                                                       аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый участок;

4.  Корректировка  по каждому из элементов сравнения  цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый объект;

   5.  Расчет рыночной стоимости единого  объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, путем обоснованного  обобщения скорректированных цен аналогов;

6.Расчет рыночной  стоимости оцениваемого земельного  участка путем умножения рыночной  стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок, на наиболее  вероятное значение доли земельного  участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

    Метод  капитализации земельной ренты  применяется для застроенных  и незастроенных земельных участков. Условие применения метода- возможность  получения земельной ренты от  оцениваемого участка.

   Алгоритм действий:

1. Расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
2. Определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
3. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

  Способы  определения коэффициента капитализации:

- деление величины  земельной ренты по аналогичным  земельным участкам на цену  из продажи;

-увеличение  безрисковой ставки на величину  премии за риск, связанный с  инвестированием капитала в оцениваемый  земельный участок.

  Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход.

   Метод  предполагает следующую последовательность  действий:

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
2. Расчет чистого дохода от единого объекта недвижимости;
3. Расчет чистого дохода от улучшений путем умножения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на коэффициент капитализации для улучшений, который определяется как ставки дохода и коэффициента возмещения (возврата) капитала;
4. Расчет величины земельной ренты как разности от чистого дохода от единого объекта недвижимости и чистого дохода улучшений;
5. Расчет рыночной стоимости земли путем капитализации земельной ренты.

 

  Метод  предполагаемого использования  основан на принципе остаточной  продуктивности земли и может  применяться при оценке любого  земельного участка, у которого  имеется перспектива развития. Данный  метод часто используется в  отношении неосвоенных участков земли.

    Алгоритм  действий:

1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;
2. Составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;
3. Прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;
4. Оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 

   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Характеристика  земельного участка

Таблица 1.