Оценка рыночной стоимости земельного участка с жилым домом по адресу: г. Псков ул. Декабристов

     Категория земель: Земли поселений.

     Разрешенное использование: для индивидуального  жилищного строительства.

     Сведения  о правах:

     Пожизненное наследуемое владение доля 1/2.

     Пожизненное наследуемое владение доля 1/2.

     В). Особые условия:

     Вид права на жилой дом – общая  долевая собственность.

     Доля  в праве 1/2.

     Доля  в праве 1/2.

     Вид права на земельный участок –  пожизненное наследуемое владение.

     Доля  в праве 1/2.

     Доля  в праве 1/2.

     Ограничений (обременений) права – не зарегистрировано.

     2)Методы, использованные для вычисления оценки объекта недвижимости.

     В данной курсовой работе был применен метод улучшений (доходный подход). Улучшения – это все изменения являющиеся результатом деятельности по преобразованию объекта недвижимости для целей его использования.

     В связи с тем, что на земельном  участке почвенный слой недостаточно плодородный (суглинистая, песчаная почва) были проведены следующие улучшения:

• Доставка почвы – 3000 руб.
• Органические удобрения (навоз) – 5000руб.
• Вспашка грунта и нарезка борозд – 2300руб.
• Внесение минеральных удобрений -80руб.

     Также произведена высадка плодовых деревьев в саду:

• 3-х саженцев яблонь – 900руб.
• 3-х кустов смородины – 450руб.
• 5-ти саженцев вишен – 1500руб.

     Итого сумма улучшений земельного участка составила – 13230руб.

     Улучшения, произведенные в отношении жилого дома:

• Оклейка стен новыми обоями – 1350руб.
• Замена оконных блоков дверей – 29000руб.
• Замена линолеума – 4340руб.
• Наружная отделка (обшивка сайдингом) – 10000руб.

     Итого сумма улучшений жилого дома составила – 44690руб.

     Общая сумма улучшений объекта оценки составила – 57920руб.

     Но  есть и ухудшения, которые понижают стоимость объекта оценки:

• Право пожизненного наследуемого владения
• Право общей долевой собственности
• Удаленность от центра города (завокзальный район)
• Плохое автобусное сообщение
• Плохая освещенность улиц в темное время суток
• Близость крупного промышленного объекта (завод).

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Вычисления

     1). Определение кадастровой стоимости земельного участка:

     Расчет  кадастровой стоимости производится по следующей формуле:

     Sз/у * УПКС = 600 кв.м. * 130.17 = 78102 руб.

     где:

     S –площадь з/у

     УПКС  – удельный показатель кадастровой  стоимости.

     Для определения рыночной стоимости  земельного участка используем данные по кадастровой оценке.

 

     Рыночная  стоимость земельного участка =  стоимость земельного участка с учетом инфляции на 2008г. + улучшения = 86435руб. + 13230 руб. = 99665 руб.

     2). Оценка  жилого дома:

     Действительная  инвентаризационная стоимость жилого дома на 2005г. составляет -35552руб. Для определения инвентаризационной стоимости на 2008г. необходимо учесть процент инфляции:

 

     Действительная  инвентаризационная стоимость в ценах 2008г. составляет – 50800 руб. Для определения рыночной стоимости жилого дома необходимо к инвентаризационной стоимости жилого дома на 2008г. прибавить сумму улучшений жилого дома, а также учесть его физический износ за три года, который составляет – 5%.

     Рыночная  стоимость жилого дома = инвентаризационная стоимость жилого дома + улучшения  – 5% ф.и. = 50800 + 44690 руб. = 90720руб.

     По  договору купли-продажи от 21.12.2006г. 1/2 дома была продана за 20000 (двадцать тысяч) руб. Действительная стоимость 1/2 дома на тот момент составляла – 78102руб +39818руб. /2 =58960руб.

     Рыночная  стоимость объекта оценки равна – 95490 руб. + 90720 руб. = 186210 руб.

     Для определения конечной рыночной стоимости объекта оценки  к его рыночной стоимости нужно применить два коэффициента корреляции:

     Вычесть от стоимости 5% на право долевой  собственности и 2% на право пожизненного наследуемого владения, так как это является ухудшением.

     1/2,1/2 = 186210руб. – 5% - 2% = 173000рублей.

     Вывод: Рыночная стоимость земельного участка с жилым домом по состоянию на 01.05.08г. составляет:

     173000рублей.

     (сто  семьдесят три тысячи рублей). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     4. Анализ полученных вычислений

     В результате проведения оценки на 01.05.08г. методом улучшений можно сделать следующие выводы:

     1.) При постоянном росте инфляции  стоимость недвижимости, даже с  учетом ее физического износа  – увеличивается.

     2.) На рынке недвижимости наблюдается спрос на приобретение индивидуальных жилых домов в связи с повышением коммунальных платежей.

     3.) При спросе более 2-х заявок  стоимость данной недвижимости  может увеличиться до 250-ти тысяч  рублей. 

       5. Заключение

     Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики.

     Практика  оценочного бизнеса в России постоянно  совершенствуется. Проблема оценки стоимости  недвижимости для ее владельцев,  потенциальных покупателей, инвесторов, страховых организаций и налоговых органов естественна в условиях рыночной экономики. Без профессиональной оценки невозможно становление рынка недвижимости. Объективная оценка активов особенно необходима в изменяющихся условиях экономики России.

     В основу оценки недвижимости ложится ряд принципов, представляющих собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка недвижимости и призванных обобщить факторы, влияющие на стоимость:

• Наилучшее использование, или принцип полезности.

     Наилучшее использование представляет собой оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.

• Замещение

     Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми  с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход.

• Изменение условий

     Изменение рыночных условий – неизбежный и  постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он не происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуации в виде военных действий или природных катаклизмов.

     Социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости. Существует четыре основные группы факторов: социальные, экономические, государственное правовое регулирование и экологические факторы. Каждый из факторов воздействует на имущественные стоимости в сторону увеличения или понижения.

     Социальные  факторы в основном представлены характеристиками населения и свидетельствуют  о потенциальном спросе  на недвижимость и о его структуре. Экономические факторы также оказывают существенное влияние на стоимость недвижимого имущества. Они необходимы для анализа соотношения между спросом и предложением и прогноза будущих изменений. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость и доходы населения, степень экономического развития района, уровень цен, доступность и условия предоставления кредита под покупку жилья и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства или его планирования, арендные ставки и цены, сложившиеся на готовые объекты, себестоимость строительства.

     Факторы государственного регулирования оказывают  наибольшее влияние на стоимость  объектов недвижимости.  К сфере  государственного регулирования относятся:

• Ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, строительные регламенты.
• Коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;
• Федеральная и местная налоговая полиция.

     А также специальные правовые нормы:

• Нормативное установление арендных ставок
• Ограничение прав собственности
• Закон об охране окружающей среды
• Государственные инвестиции в капитальное строительство.

     Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии или сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.

               Немаловажную роль играет экономика района. Ее стадия развития (стабильное состояние), развитость промышленности, плотность застройки, транспорт и связь, торговля, занятость и доходы населения данного района, наличие тенденций развития.

       На оценочную стоимость данного объекта помимо произведенных улучшений существенное влияние оказывает физический износ объекта, а, следовательно, и действительная инвентаризационная стоимость объекта определенная работниками БТИ (бюро технической инвентаризации). Также большое влияние оказывают имеющиеся ухудшения, которые понижают стоимость, и ограничивают пути развития и перспектив наилучшего использования объекта недвижимости.

       Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости земельного участка с расположенным на нем жилым домом. При оценке был использован доходный подход, метод улучшений. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Улучшения – изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию объекта оценки для целей его использования. Оценка была проведена в соответствии с федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.№ 256. И соответствует требованиям и правилам ее проведения.

     Оценка  – наука о стоимости, часть  экономического анализа, опирающаяся  на определенные научные принципы и  методическую базу. Является сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его  профессиональном опыте. Проблема оценки показывает, какие трудности и какая ответственность ложатся на  оценщиков, от уровня квалификации которых во многом зависят достижения в рыночных преобразованиях нашей экономики.