Недвижимость, ее роли и специфические черты

      Для выделения недвижимости, рассматриваемой  с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации  как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для  извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестиционная» недвижимость.

      Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в  зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное  по уникальной технологии, может иметь  весьма высокую ценность как часть  активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его  в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

      Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

• как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);
• как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

      Характеристики  недвижимости как источника дохода могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости:

• в виде будущих потоков денежной наличности;
• в виде возрастания стоимости недвижимости;
• в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10-15 и более лет. Отсюда и большая стабильность дохода, чем дохода по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг серьезное влияние оказывают и  спекулятивные мотивы.

3. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения других активов, а с другой стороны, у инвестора может не оказаться достаточных средств.
4. Необходимость в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют два вывода:
• Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.
• Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.
5. Неоднородность недвижимости. Недвижимость — неоднородный актив (например, два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания различаются, по крайней мере, по своему местоположению). Неоднородность недвижимости является фактором, который определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах, например, одного региона.
6. Защищенность доходов от инфляции.
7. Высокие транзакционные издержки. Недвижимость представляет собой актив, сделки с которым требуют высоких транзакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой недвижимости они существенно выше и могут быть достигать до 10 % от цены объекта.
8. Низкая ликвидность. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.
9. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.
10. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.
11. Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).
12. Сложность финансовых потоков. В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости - в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

      Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться  и как часть общего инвестиционного  портфеля, позволяя снизить общий  портфельный риск в силу своей  непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный  актив, приносящий доход.

      Двойственность  недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и  источников для финансирования недвижимости.

      Например, средства в жилищное строительство  могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или  сдачи в аренду недвижимости, так  и будущими потребителями, заинтересованными  в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны  тех и других к объекту недвижимости будут различны, как и конкурентная среда: на финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими  видами финансовых активов за инвестора, а на потребительском рынке данный объект недвижимости будет конкурировать с другим объектом за потребителя.

      Недвижимое  имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать  и на рынке финансовых активов, и  на рынке реальных активов.

      Итак, недвижимое имущество как экономический  ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и на деятельность рыночных механизмов на этом рынке.

1.2. Рынок недвижимости

      В целом, можно выделить два основных подхода к определению рынка

      недвижимости:

• Включение в рамки рынка недвижимости всех экономических отношений по поводу недвижимой собственности;
• Включение в рамки рынка недвижимости отношений связанных, в основном, с куплей-продажей недвижимой собственности.

      Таким образом, рынок недвижимости представляет собой определенную взаимосвязанную  систему организационно-правовых механизмов, обеспечивающих процесс создания, эксплуатации и финансирования объектов недвижимости, а также оборот прав на них. Рынок  недвижимости можно рассматривать, таким образом, как особую сферу  рыночной экономики. Причем в литературе рынок недвижимости относят и  к товарным рынкам; и к инвестиционным рынкам; и к финансовым рынкам; и  к рынкам услуг.

      Социально-экономическая  природа рынка недвижимости достаточно сложна, и его рассмотрение наиболее целесообразно во взаимосвязи рынка  товаров и финансового рынка. Рынок недвижимости предполагает наличие  характерных черт, присущих и рынку  товаров (ресурсов), и финансовому  рынку. Однако данная связь рынка  недвижимости с другими рынками  не означает, что недвижимость является их сегментом. Недвижимость создает  основу для формирования самостоятельного рынка, который относится к категории  товарных рынков инвестиционного значения.

      Рынок недвижимости, таким образом, представляет относительно обособленную систему  в рамках национальной экономики, и  первоочередное влияние оказывает  на экономические системы более  низкого порядка, в частности на экономику региона. Причиной этого влияния является особая роль экономики региона как подсистемы национальной экономики.

      Здесь уместно отметить эффект мультипликатора, который рынок недвижимости оказывает  на экономику региона: рост объемов  рынка недвижимости за счет введения в строй новых объектов порождает  рост объемов производства в смежных  отраслях (производство строительных материалов, грузоперевозки), рост торгового  оборота стройматериалов, изменение  структуры занятости населения  и так далее.

      Анализ  экономической ситуации в различных  регионах показал, что основное влияние  на рынок недвижимости оказывают  следующие параметры экономического развития:

• Отраслевая структура экономики региона;
• Уровень экономического развития и его темпы роста;
• Уровень доходов населения;
• Уровень занятости;
• Объем инвестиций;
• Структура собственности.

      Например, структура рынка недвижимости по функциональному назначению моноотраслевого  промышленного региона, будет существенно  отличаться от структуры рынка недвижимости региона рекреационного. В первом случае, будет характерна более высокая  доля объектов недвижимости промышленного  назначения, вспомогательных сооружений. В случае с рекреационным регионом будет заметное преобладание объектов недвижимости социального и культурного  назначения. Таким образом, можно  определить, что отраслевая структура  экономики региона, а также вектор и динамика ее совершенствования  будут выступать в качестве базисной системы, предопределяющей направление  развития рынка недвижимости региона.

      Отраслевая  структура экономики региона  определяет, прежде всего, структуру  рынка недвижимости, а уровень  экономического развития определяет степень  развития различных аспектов рынка  недвижимости и их функциональный уровень.

      Уровень доходов населения оказывает  определенное воздействие на формирование спроса на рынке недвижимости. Соответственно, растущие доходы населения влияют и  на структуру спроса. Например, будут  повышаться требования к качеству жилой  недвижимости, развиваться инвестиционный спрос на недвижимость.

      Уровень занятости позволяет определить уровень и структуру платежеспособного спроса на жилую недвижимость, а также оказывает определенное воздействие на уровень цен. Помимо этого определенное влияние на рынок недвижимости оказывает и структура занятости. Причины влияния структуры занятости следующие: в случае устойчивого экономического роста и, как следствие, роста реальных денежных доходов населения, рынок недвижимости будет весьма активен, однако, если основная часть населения занята, например, в области торговли, то с ростом объема торговли наибольшим спросом на рынке коммерческой недвижимости будут пользоваться именно торговые помещения. Таким образом, структура занятости, которая сложилась в данном регионе за определенный период времени, будет оказывать прямое влияние на тот сегмент рынка недвижимости, который имеет наиболее близкое отношение к основной сфере деятельности жителей региона.

      Привлечение инвестиций в регион способствует развитию профилирующих отраслей в регионе, совершенствованию инфраструктуры, повышению уровня занятости (а в  конечном итоге и уровня доходов  населения), экономическому развитию региона  в целом. С позиции рынка недвижимости, инвестиционная активность в регионе  влечет за собой рост объемов строительства  и, следовательно, предложения на рынке, оптимизацию его структуры, а также развитие смежных с рынком недвижимости сфер экономической деятельности.

      Влияние структуры собственности в регионе  на рынок недвижимости обусловливает  активность на рынке недвижимости, степень вовлеченности недвижимости в оборот, а также предопределяет соотношение частных и государственных  участников рынка недвижимости, что  в свою очередь, влияет на мотивы и  механизмы деятельности субъектов  рынка недвижимости.

      Значимость  недвижимости как элемента социально-экономической  жизни региона предопределяет и  особое значение роли государственного регулирования рынка недвижимости. В новых условиях государство  становится крупнейшим участником рынка  недвижимости, а также сохраняет  за собой определенные (хотя и в  меньшем объеме) регулирующие функции.

      Конечной  целью государственного управления рынком недвижимости является повышения  показателя качества жизни населения. В рамках достижения этой цели выделяется ряд подцелей:

• содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;
• обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов;
• проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

Используя административные и экономические  механизмы воздействия на рынок  недвижимости, государство призвано обеспечить равные условия для всех участников экономической деятельности, свободу принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Доходный  подход к оценке недвижимости

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация доход – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула  доходного подхода (рис.3.5):

С (V) - стоимость  недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый  доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма  дохода или прибыли - это коэффициент  или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.