Методы оценки недвижимости

 
3.2.ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ  НА  ОСНОВЕ  ЗАТРАТ. 
 
Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества. Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала определяется стоимость воспроизводства нового здания или сооружения, а затем она уменьшается на величину износа в денежном выражении.

Этапы затратного подхода к оценке недвижимости: 
1)изучение рынка, формирование базы данных издержек по объектам недвижимости, информация по которым проверена и достоверна; 
2)определение восстановительной стоимости зданий и сооружений; 
3)определение величины накопления износа зданий и сооружений; 
4)определение стоимости участка земли; 
5)определение итоговой стоимости объекта недвижимости. 
Определение стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа: 
Сзп = Сз + Снс - Ин , 
Где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс.р.; 
Сз - стоимость земли, тыс.р.; 
Снс - стоимость нового строительства улучшений, тыс.р.; 
Ин - накопленный строением износ, тыс.р. 
 
Площадь земельного участка ( Пз , м2 ): 
Пз = ( а + 4 ) * ( в + 4 ) , 
Где а - ширина здания, м; 
       в - длина здания, м; 
       2 - ширина отмостки, м; 
Пз = (7+4)(8+4)=132 м2. 
Стоимость земельного участка (Сз , р/м2): 
Сз = Пз * Ц , 
Где Ц - цена земли; 
Сз=132*90=11880 р/м2. 
Стоимость нового строительства улучшений (Снс): 
Снс = Пнп* Цстр.ед. + ПП , 
Где ПП - предпринимательская прибыль, тыс.р.; 
       Пнп* Цстр.ед. - ПП=30% (1,3) от стоимости возведенных зданий=1935р/м2; 
Снс=140868 р. 
Износ - потеря стоимости здания. 
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ может быть трех типов: 
1. Физический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических фактов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных качеств объекта недвижимости; 
2. Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства; 
3. Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости. 
 
Накопленный строением износ (Ин): 
Ин = Иф + Ифн + Ив , 
Где Иф - физический износ нежилого помещения, тыс.р.; 
       Ифн - функциональный износ нежилого помещения, тыс.р.; 
       Ив - внешний износ нежилого помещения, тыс.р.

 
3.3. ПРИМЕНЕНИЕ  ДОХОДНОГО  ПОДХОДА  ПРИ  ОПРЕДЕЛЕНИИ  СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ. 
 
 
Доходный подход - это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате ее использования и возможной дальнейшей ее продажи. 
Вне зависимости от применяемого метода расчета доходный подход реализуется в следующей последовательности: 
прогнозирование будущих доходов; 
капитализация дохода. 
На первом этапе доходного подхода осуществляется прогнозирование будущих доходов. В зависимости от принятого в дальнейшем методе расчета стоимости может корректироваться список прогнозируемых доходов, учитываться или нет продолжительность расчетного периода (горизонт расчета) и т.д. 
Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия). 
Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления отчета о доходах и расходах. При этом используются как ретроспективные данные, так и прогнозные. Главное условие - нельзя сравнивать потоки денежных средств, рассчитанные на разной основе (потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных с рассчитанными на основе прогнозных). 
Определение стоимости оцениваемого помещения: 
Сдп = ЧОДнп / ОНК , 
Где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс.р.; 
        ЧОДнп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс.р.; 
        ОНК - общая норма капитализации. 
ОНК = ЧОДс / ЦПс , 
Где ЧОДс - чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемыми (из прил. 3 методических указаний к курсовой работе), тыс.р.; 
       ЦПс - цены продаж нежилых помещений , сопоставимых с оцениваемым (из прил. 2 методических указаний к курсовой работе), тыс.р. 
Для определения ЧОДнп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта. 
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. 

Годовой ПВД: 
ПВД = Пнп * А * n , 
Где где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р./м2, 
       n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД 
ПВДмагазина=56*17*12=11424 р. 
Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.  
Расчет ЭВД для сдаваемых в аренду объектов: 
ЭВД = ПВД - У1 - У2 , 
Где У1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс.р.; 
       У2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс.р. 
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.  
Расчет годового ЧОД: 
ЧОД = ЭВД - Р , 
Где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс.р. 
Расходы арендодателя составляют: 
а) по управлению - 10 % от ЭВД; 
б) по управлению - 2 % в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа; 
в) страхование - 0,1 % от стоимости нового строительства; 
г) налог на землю - 1,26 р./м2 за квартал. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 4.СВЕДЕНИЕ  СТОИМОСТНЫХ  ПОКАЗАТЕЛЕЙ  В  ИТОГОВУЮ  ОЦЕНКУ  СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА. 
 
 
Поле определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить сведение полученных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов. 
Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости. 
При оценке нежилого помещения может быть сделан вывод: 
- анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 85 %; 
- затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками; 
- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чему подхода сравнительного анализа продаж и принимается равным 10%. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                  ЗАКЛЮЧЕНИЕ 
 
Владение имуществом оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан: 
- дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещим, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал; 
- вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств; 
- создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах; 
- пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости. 
Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства и т.д. 
Оценка стоимости предприятия - процесс оценки последнего как единого функционального комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость. 
Выделяют также понятие внутренней (или фундаментальной) стоимости предприятия, представляющее собой аналитическую оценку стоимости предприятия, основанную на глубоком анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем. 
Существует также понятие стоимости замещения, где стоимость предприятия эквивалентна созданию аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента. 
Основная функция оценки стоимости предприятия - информационное обеспечение принятия экономических или управленческих решений. 
К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный. 
Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойства объектов, относительно недавно проданных на рынке. 
В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов. 
Основа доходного метода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, Нои время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                 Список литературы: 
 
1.Афанасьев Ю.Н., Николаев О.А., Минаев В.С. Экономика недвижимости. - Тула, 1996; 
2.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996; 
3.Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М., 1996; 
4.Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. - 1996 -  1.; 
5.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М. - 2003.; 
6.Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. С-Пб. - 1997.; 
7.Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, Н-ск, НГАСУ, 2002; 
8.Законодательные основы риэлтерской деятельности. - М.: Менеджер,1995.; 
9.Золотарев И.И., Щербаков А.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. Н-ск:НГАС,1997.; 
10.Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях // Н-ск: СГГА, 1996.; 
11.Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. - М., 1998; 
12.Купчина Л.А. Оценка недвижимости, сдаваемой в аренду // Бух. учет. - М., 1997. -   9; 
13.Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. - СПБ.: Питер, 2000; 
14.Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных учебно-методических материалов) / Мягков В.Н., Платонова Е.А. С-Пб.: МИПК С-Пб ГТУ, 1994; 
15.Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. - М.: ИНФРА-М, 1997; 
16.Оценка рыночной стоимости недвижимости // Финансовая газета. - 1994. -    13-16, 19, 21, 24, 26, 29-31,34.; 
17.Попов Г.В. оценка доходной недвижимости. - М.,1995; 
18.Сивкова Л.А. недвижимость: иаркетинг, оценка. - М., 1996; 
19.Смирнова И.В. Экономика недвижимости: уч.пособие. С-Пб., 1996; 
20.Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке нелвижимости. - М., 1997.; 
21.Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Уч.пособие. - С-Пб.: МИПК при СПбГТУ, 1994.; 
22.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Энцикл. Оценки, С-Пб., 1997; 
23.Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. Под ред. профессора Швандара В.А. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002; 
24.Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости в Госуниверситете по землеустройству. Вып. 1. - М.: "Блок", 1997-1999; 
25.Федеральный закон от 29 июля 1998 г.   135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". - М., 1998; 
26.Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. - М., 1997; 
27.Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер.с англ. - М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 1994; 
28.Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 1996; 
29.Щербакова Н.А Определение стоимости недвижимости: Метод.указания к выполнению курсовой работы., НГАСУ - 1999.