Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

МИНЕСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

РОССИЙСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО – ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Волгоградский филиал 
 
 
 
 

                                                                                                                Шифр: ВЭУз-2008-559 
 

Контрольная работа

по дисциплине              «Экономика недвижимости»

Вариант 9  Сравнительный  подход к оценке недвижимости

Исполнитель: студент 3 курса форма обучения заочная

специальность  «Экономика и управление на предприятии»

Егоров Евгений  Анатольевич

Рецензент:______________ к.ф.н., доцент Сопит Андрей Вячеславович 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Волгоград 2010 г.

Содержание 

1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода.

2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом.

3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Литература

 

      1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода 

     Сравнительный подход предусматривает анализ цен  продаж и предложений подобного  имущества с соответствующим  корректированием отличий между  объектами сравнения и объектом оценки (НСО № 1).

     Сравнительный подход основывается на учете принципов  замещения и спроса и предложения.

     Достоинства и преимущества сравнительного подхода:

• Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;
• базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;

     Недостатки  сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной  практике:

     - требует активного рынка подобной  недвижимости;

• основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;
• возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;
• основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

     В условиях России сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях:

• для целей приватизации;
• при кредитовании (оценка залогового имущества);
• для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;
• для целей купли-продажи.

 

      2. Последовательность  оценочных процедур сравнительным подходом 

     В соответствии с НСО № 2 сравнительный  подход предусматривает следующую  последовательность оценочных процедур.

     Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного  недвижимого имущества и выбор  объектов сравнения.

     В соответствии с НСО №1 информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

• условия сделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости;
• продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;
• условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.

     Источниками информации о недавних продажах могут  быть:

• собственный архив (банк данных) оценщика;
• данные риэлтерских фирм и брокеров по недвижимости;
• данные нотариальных контор;
• данные страховых компаний;
• публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости.

     На  данном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках.

     Данные, подлежащие проверке:

• мотивация сделки;
• были ли стороны сделки независимыми друг от друга;
• имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;
• имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;
• имелись ли какие-либо специальные условия продажи.

     Этап 2. Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации.

     В зависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный  подход предполагает использование  трех основных методов:

• Метод сделок, или метод продаж;
• Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.
• Метод компании аналога, или метод рынка капитала;

     Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим  корректированием цены продажи или  цены предложения объектов сравнения.

     Процесс сравнения оцениваемого имущества  с подобными объектами включает два компонента:

• Элементы сравнения
• Единицы сравнения

     Элементы  сравнения (классификация Харрисона).

1. Условия финансирования.
2. Условия продажи.
3. Рыночные условия (временной фактор).

     Различают сезонную и цикличную активность рынка.

     Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает.

     Цикличная активность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.

• Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);
• Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.);
• Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);
• Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.).

4. Местонахождение.

     Различают следующие виды различий по местоположению:

• Экологическая привлекательность;
• Развитость инфраструктуры;
• Наличие коммуникаций;
• Престижность и др.

5. Физические характеристики.

• Физические параметры;
• Качество строительства и эксплуатации;
• Удобства;
• Функциональная пригодность.

     Единицы сравнения – это единицы измерения  сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

• Объемно-планировочные единицы – 1 м², 1 м³, 1 квартира, 1 сотка и т.д.
• Рыночные единицы – рыночный мультипликатор, курсы валют и .д.

     Этап 4. Определение стоимости объекта  оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта  сравнения.

     Определение стоимости может производится следующими путями:

• По величинам стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения.
• На основе определения средневзвешенной стоимости.
• По стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке.
• На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны.
• С применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.

     Этап 5. Согласование полученных результатов  расчета.

     Согласование  производится с учетом цели и принципов  оценки и других соображений оценщика. 

     3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом. 

     Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы:

• Метод сделок (продаж).
• Метод отраслевых соотношений;
• Метод рынка капитала;

     Метод сделок (продаж) основан на сравнении цен продаж сопоставимых объектов путем внесения поправок на отличие объекта оценки от сопоставимого объекта.

     Способы определения поправок:

• Анализ парных продаж.
• Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
• Регрессионный анализ.

     Определение поправок методом  «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).

     Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно приписать этому элементу.

     Пример  № 1

     Сравнение продаж двух дач на берегу реки в  районе Климентово (зона отдыха). 

 

     Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие - наличие сауны в объекте 2, которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США.

     Однако  между двумя продажами гораздо  больше различий. В Таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий.

     Последняя оставшаяся разница цен продаж после  внесения всех остальных поправок соотносится  с элементом, для которого определяется величина поправки.

     Пример  № 2

     Сравнение продаж однокомнатных квартир расположенных в одном районе города.