История развития земельных отношений

     В проектах реформирования собственности (например, бывшей социалистической, государственной  и т.д.) зачастую речь идет преимущественно  об изменении ее субъектов (что напоминает механизм общественной революции), о необходимости перехода собственности в другие руки. Между тем для плодотворного реформирования отношений собственности не столько необходима смена субъектов, сколько требуется изменение самой природы института собственности. Это значит, что, начиная с преобразования собственности как правоотношения, нужно перейти к преобразованию содержания собственности и, учитывая чрезвычайно сильно выраженную особенность земли как объекта собственности, перейти и к пересмотру вопроса об отношении субъекта собственности к ее объектам. Вопрос о субъектах земельной собственности может быть поставлен только в последнюю очередь. При этом в качестве формообразующего фактора следует рассматривать не субъекта собственности, а совокупность ее характеристик, таких как способы присвоения условий и результатов труда, особенности распоряжения ими, господствующий способ обмена деятельностью, основания и способы перераспределения продуктов и доходов, способы воспроизводства условий труда и собственности.

     Данный  подход будет полезным и при рассмотрении формирования и развития института  земельной собственности. Есть основания  полагать, что в течение длительного  времени в сельском хозяйстве  России будут сосуществовать и конкурировать  фермерские хозяйства, объединенные в кооперативы по западному образцу, коллективные хозяйства (в том или ином виде), в равной мере опирающиеся на российские традиции общинного землепользования, и на определенные традиции социалистического этапа истории страны. Опыт развития двухсекторной (кооперативно-индивидуальной) модели сельского хозяйства Израиля, входящей в группу малых стран с высокоразвитой экономикой, обладающей явными признаками постиндустриального типа и глубоко вовлеченной в мирохозяйственный обмен, свидетельствует не только о возможности такого сосуществования, но и об определенных его преимуществах.

     Дискуссии вокруг частной собственности на землю заслоняют от нас еще  одну проблему, а именно необходимость  восстановления (формирования) института  земельной собственности в целом, который нельзя свести исключительно к частной собственности. Отношения собственности существуют и тогда, когда собственность на землю носит публичный, общинный характер, и в условиях, когда собственниками становятся абстрактные юридические лица, и в ситуации, когда в качестве субъектов выступает государство. Реально сложившееся положение дел за рубежом свидетельствует о том, что "успешное развитие всякого рода деятельности на земле возможно при любых формах собственности, в том числе и на основе арендных отношений (которые в развитых странах являются преобладающими)". Это объясняется тем, что "основу института собственности составляет свобода перераспределения имущественных прав между различными субъектами хозяйственной деятельности", предполагающая наделение собственника четко определенными правами и возможностью свободной передачи их любому лицу, т.е. создание свободного рынка всего многообразия прав собственности на землю.

     Таким образом, для эффективного землепользования необходимо и достаточно юридически закрепить право каждого на владение землей. Как свидетельствует опыт ряда капиталистических стран, развитое сельскохозяйственное производство базируется на государственной форме собственности на землю. Система аренды, основанная на передаче права пользования, являясь весьма выгодной как для собственника, так и для арендатора, позволяет решить проблемы эффективного распределения рисков между партнерами сделки соответствующим подбором условий передачи аренды без потери титула собственника. При этом "различия между частной и арендной формами собственности по существу становятся неразличимыми". В этой связи, поскольку "важнейшей экономической формой реализации собственности, ее "плодоношения", и вместе с тем важнейшим экономическим признаком собственности являются доходы", постольку критерием определения субъекта собственности на землю является способность предполагаемого собственника самостоятельно, своими силами и за свой счет осуществлять процесс их применения и воспроизводства.

     В этой связи неубедителен аргумент о том, будто право частной собственности на землю дает гарантию того, что по воле органов государственной власти земля у собственников не будет отнята или права его не будут ущемлены, а право частного владения такой гарантии не дает. Хотя передача земли в постоянную собственность, может быть, и создает более надежные стимулы к долгосрочному инвестированию, однако роль рынков купли-продажи земли в более эффективном распределении земель и реализации земельной собственности все же является ограниченной в силу следующих обстоятельств.

     Во-первых, рынки купли-продажи земли, как  правило, связаны с более высокими трансакционными издержками, чем  арендные рынки.

     Во-вторых, приобретение земли путем ее покупки  требует значительных наличных средств, которых наверняка может не оказаться у домохозяйств, получающих доход только от сельскохозяйственного производства (более того, проблема обостряется в связи с отсутствием возможности получения долгосрочного ипотечного кредита для покупки участка).

     В-третьих, результаты деятельности рынка купли-продажи земли в большей степени, чем арендного рынка, зависят от работы других рынков, особенно рынков сбыта и кредитных рынков10. Там, где кредитные и страховые рынки несовершенны, предложение на рынках земли может обеспечиваться главным образом за счет принудительной продажи недвижимости в обеспечение исполнения обязательств.

     Таким образом, учитывая тот факт, что низкий уровень доходов, недостаток материальных средств и несовершенство кредитного рынка в России служат серьезным препятствием для получения крестьянами доступа к земле, излишний акцент на рынках купли-продажи по сравнению с арендными рынками является неоправданным, тем более было бы неразумно полагаться на рынки купли-продажи как на главное средство формирования земельной собственности. В этой связи арендные отношения следует рассматривать не только как существенный фактор роста производительности, а во многих случаях и повышения жизненного уровня, но и как источник формирования эффективной системы земельной собственности в России. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

           В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом  купли и продажи. Однако невозделанная  земля не имеет стоимости, но цену имеет. Что же лежит в основе" цены земли?" Земля продается как  носительница дохода. Продается ее способность приносить ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть капитализированная рента. При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять рентный доход. Он соглашается продать землю за такую сумму, которая будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное помещение своего капитала, своей собственности.

     Список  литературы

     1. Шюллера А. и Крюссельберга  Х. - Г "Анализ экономических  систем: основные понятия теории хозяйственного порядка и политической экономики" // пер. с нем. - М.: ЗАО "Изд-во "Экономика", 2006

     2. Архангельская Н., Матвеева А. "Землю-матушку  оптом и в розницу " // Эксперт. - 2006.

     3. Басалаева Е. "Проблемы формирования  конкурентоспособного сельского хозяйства". - 2006.

     4. Буздалов И.Н. "Аграрная теория: концептуальные основы, исторические  тенденции, современные представления  РАСН" // Всерос. ин-т агр. проблем  и информатики им.А. А. Никонова. - М.: Academia, 2005. - 344с.

     5. Волков С.Н. "Современное состояние  и задачи землеустройства в  Российской Федерации " // Землеустройство,  кадастр и мониторинг земель. - 2006.