Государственное регулирование сферы недвижимости

Содержание

Государственное регулирование сферы недвижимости

1.1.Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости...............................................................................................

1.2. Государственная регистрация недвижимости....................................

1.3. Налогообложение недвижимости и сделок с ней..............................

Список литературы.........................................

1.1.Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости

Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил поведения для участников рынка недвижимости, а также целенаправленном воздействии на рынок в целом. В общем виде государственное регулирование состоит в постановке целей и выборе стратегии развития, прогнозировании, планировании и проектировании, строительстве и реконструкции, регистрации, учете и оценке, эксплуатации и налогообложении, контроле и распоряжении (рис.1.1).

Рис. 1.1 Государственное регулирование рынка недвижимости

Основные цели регулирования:

– реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество;

– установление норм и условий работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка недвижимости;

– обеспечение свободного ценообразования;

– создание условий для инвестирования в недвижимость;

– защита участников рынка от мошенничества и преступных действий;

– оздоровление экологической среды, решение жилищной проблемы;

– справедливое налогообложение.

Основные функции, выполняемые государством:

– разработка концепции развития рынка недвижимости и ее законодательное оформление;

– инвестирование в инфраструктуру рынка, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

– профессиональный участник рынка при торговле государственными объектами недвижимости и жилищными сертификатами;

– эмитент государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимости;

– верховный арбитр в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

– гарант устойчивости и безопасности рынка через регистрацию прав и сделок с недвижимостью.

В организационном плане государственное регулирование осуществляется в следующих формах.

Административные методы, которые используют силу государственной власти и которые включают в себя запрет, принуждение или разрешение. Все это происходит посредством следующих приемов:

– создание нормативной базы: законы, постановления, инструкции, правила и т.п.;

– лицензирование, регистрация, предоставление прав профессиональным участникам рынка недвижимости;

– контроль за соблюдение участниками рынка установленных норм и правил;

– введение запретов и санкций за отступление от норм и правил при совершении сделок;

– поддержание правопорядка на рынке недвижимости.

Экономические методы реализуются посредством:

– установление ставки налогообложения и льгот;

– регулирование учетной ставки Центрального банка;

– выпуска и обращения жилищных сертификатов;

– предоставление отдельным категориям граждан безвозмездных или льготных субсидий для жилищного строительства;

– амортизационной политики;

– разработки и реализации государственных целевых программ: жилье, развитие малых и средних городов РФ, приватизация государственного и муниципального имущества, приватизация жилья и т.д.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной и судебной), а также по уровням полномочий – федеральный, региональный, муниципальный.

На федеральном уровне Федеральное Собрание (Государственная Дума и Совет Федерации) издает Законы РФ, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Правительство РФ воздействует на рынок недвижимости через свое Министерство государственного имущества (Мингосимущества) и его территориальные комитеты. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и иное жилое имущество, в т.ч. муниципальное.

В соответствии с Конституцией РФ по основным вопросам управления недвижимостью правомочия распределены между федеральным, региональным (субъекты РФ) и муниципальным уровнем.

Так, например, по вопросам недропользования к компетенции федерального уровня относится разработка законодательных актов, установление порядка пользования недрами, определение совместно с субъектами РФ региональных перечней полезных ископаемых, относимых к общераспространенным, выделение участков недр федерального, регионального и местного значения и т.д.

К полномочиям регионального и муниципального уровней относятся определение форм и установление размеров платы за пользование участками недр регионального и местного значения, строительство подземных сооружений местного значения; лицензирование видов деятельности, связанной с использованием участков недр регионального и местного значения; заключение договоров на условиях раздела продукции с субъектами хозяйственной деятельности при пользовании участками недр регионального и местного значения и т.д.

Все уровни власти разрабатывают кадастры (франц. cadastre – лист, реестр) – систематизированные своды основных сведений об экономических ресурсах страны, регионов, муниципалитетов. Кадастр содержит данные о расположении ресурсных источников и объектов, их величине, качественных характеристиках, содержащих оценку стоимости и доходности объектов. Существуют, например, земельный кадастр, водный,

отдельных видов промыслов и более мелких объектов. Данные кадастров используются при установлении налогов, платы за пользование природными ресурсами, для оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже.

Важнейшим является земельный кадастр. Он состоит из следующих разделов: 1) государственная регистрация землепользований и землевладений; 2) количественный учет земель (размеров участков) по угодьям, землепользованиям и землевладениям; 3) характеристика качества земли по признакам, характеризующим естественное плодородие; 4) бонитировка (сравнительная оценка по агрономическим свойствам) почвы; 5) экономическая оценка земли.

Завершается земельный кадастр составлением земельно-кадастровых карт, в которых показаны границы землепользований, землевладений, населенных пунктов, сельхозугодий, дается агропроизводственная характеристика земель, анализ бонитета (качества) почвы, балл шкалы экономической оценки и другие данные.

Федеральные и региональные власти устанавливают ограничения на использование определенных территорий. Например, существуют ограничения/запреты на ведение градостроительной деятельности на территории залегания полезных ископаемых, в санаторных, природозащитных, водоохранных зонах, в зонах охраны памятников истории и культуры и др.

Муниципальные/городские власти делят городские территории на определенные зоны (зонирование) с учетом социально-экономической ценности территорий по удобству проживания и размещения объектов обслуживания (в т.ч. транспортной сети), по санитарно-гигиеническим условиям и природному окружению, по архитектурно-художественным качествам и престижности зоны.

Зонирование упорядочивает взаимоотношения муниципалитетов с предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, выступающими заказчиками на отвод земельных участков под все виды строительства. Заказчики должны вносить арендные платежи за земельные ресурсы с учетом затрат на инженерно-транспортное обустройство в зависимости от статуса зоны и типа объекта – промышленное, коммунальное, культурно-бытовое строительство; объекты здравоохранения, образования, дошкольные учреждения и др.

Важную роль играет государство в обеспечении стабильности рынка недвижимости и степени защиты прав и законных интересов граждан и организаций посредством государственной системы регистрации имущества. Именно регистрация дает физическим и юридическим лицам титул собственности – законное право на недвижимость. 106

1.2. Государственная регистрация недвижимости

Права на объекты недвижимости в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. В соответствии с ГК сделка с недвижимостью, не прошедшая регистрацию, не порождает правовых последствий. Порядок регистрации установлен ст. 131 ГК РФ.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости с 1 февраля 1998 г. осуществляется на основании закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С этого момента времени государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней стала юридическим актом признания и подтверждения возникновения, ограничения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация производится по единой системе записей по каждому объекту в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Осуществляется регистрация в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость – регистрационной палате.

ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, заключающие в себя правоустанавливающие документы на объекты недвижимости и книги учета документов.

Дела правоустанавливающих документов открываются на каждый объект недвижимости, который идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел ЕГРП. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимости, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках о справках из ЕГРП, об иных документах.

Идентификация объекта недвижимости осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Кадастровый номер необходим для кодировки объекта недвижимости; увязки земельного участка и объектов недвижимости, на нем находящихся; увязки объектов недвижимости с определенной территорией, экономической зоной, административным районированием, увязки графической и семантической информации в базе данных.

Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на земельном участке.

Кадастровый номер имеет иерархическую структуру – от номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости А : Б : В : Г : Д : Е, где:

• А – номер субъекта РФ, определяемый Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству;

• Б – номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти данного субъекта;

• В – номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденной органом местного самоуправления;

• Г – номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка учета земельных участков;

• Д – номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из существующего порядка их учета;

• Е – номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый в соответствии с существующим порядком их учета;

• : – разделитель составных частей кадастрового номера.

В случае если в установленном порядке объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимости в ЕГРП осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативно-правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

ЕГРП состоит из отдельных разделов, идентифицированных кадастровым или условным номером определенного объекта недвижимости (рис. 5.2). Каждый раздел состоит из трех подразделов, т.е. законом установлена трехзвенная классификация объектов недвижимости:

– первое звено – земельный участок;

– второе – здания, сооружения и иные объекты недвижимости, связанные с землей;

– третье – объекты, входящие в состав здания, сооружения (квартиры, нежилые помещения и иные объекты).

При подаче заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу «Особые отметки» ЕГРП вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязаний в отношении данного объекта.

Регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если

ограничение регистрируется не правообладателем, обязательно уведомление правообладателя о зарегистрированном ограничении. Регистрация ограничений права возможна только при наличии регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

ЕГРП ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях. При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе.

Рис.1.2. Структура Единого государственного реестра прав на объекты недвижимости

Регистрация возникновения и перехода прав на объекты недвижимости удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок – специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельства и специальной надписи устанавливается правилами ведения ЕГРП.

Как в ГК РФ, так и в Законе о регистрации словосочетание «регистрация прав на недвижимость» всегда сопровождается определением «государственная». Этим подчеркивается, что регистрация объектов недвижимости является исключительно функцией

государства. Соответственно и осуществлять свои функции государство может только через свои органы и учреждения. Делегирование государственных функций коммерческим структурам, даже учрежденным государством и находящимся в его собственности, недопустимо.

Регистрация объекта недвижимости и регистрация прав – это два разных вида деятельности, требующих различных методов и знаний в абсолютно разных областях. Так, описание объектов недвижимости, которые существуют независимо от прав на них, требуют технических знаний, а установление прав на них – это юридическая практика.

Подлежат регистрации:

1. Объекты недвижимости – земельные участки, участки недр, обособленные водные бассейны, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, вновь создаваемые объекты, кондоминиумы, незавершенное строительство.

2. Права собственности – государственной, частной, общей совместной, общей долевой, в силу давности приобретения, другие формы.

3. Вещные права – хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного пользования земельным участком, иные права.

4. Ограничения прав – сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда, арест, лизинг, другие ограничения.

5. Сделки, обеспечивающие: возникновение прав, изменение прав, подтверждение прав.

6. Особые условия – права, возникшие до 01.02.1998 г., действительны без госрегистрации; госрегитсрация в субъектах РФ и муниципалитетах до 01.02.1998 г. действительна; госрегистрация сделок после 02.02.1998 г. требует регистрации прав на объект, возникших до 02.02.1998 г.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией возможно осуществление специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимости.

Закон о государственной регистрации детально регламентирует и устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии (рис.1.3).

Отношения по регистрации прав на объекты недвижимости регулируются только актами федерального законодательства .

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществляется Главным управлением Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС) по месту нахождения объекта недвижимости. Основной задачей ГУ ФРС является осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенным на территории регистрационного округа.

Рис. 1.3. Порядок регистрации прав на недвижимость

Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на объект недвижимости.

Регистрационная процедура начинается с приема регистратором от заявителя пакета документов, и после уплаты государственной пошлины.

Помимо этого, к каждому типу сделки необходимо приложить свой комплект документов, соответствующий сделке, и опись, заверенную подписью заявителя.

При поступлении в ФРС заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию перехода права на один из объектов недвижимости, находящийся в другом регистрационном округе, ФРС направляет сообщение об этом в учреждение юстиции по регистрации прав, на территории регистрационного округа которого расположен объект сделки, и запрашивает у поименованного выше учреждения юстиции по регистрации прав сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимости, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимости. Срок ответа на запрос составляет 5 дней.

Срок рассмотрения, приостановки и прекращения заявки на переход прав на недвижимое имущество по закону – 30 дней. Прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям закона Регистрация предъявленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации Сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами для выявления возможных противоречий При отсутствии противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления внесение записи в ЕГРП Совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверения (особого вида свидетельств) о регистрации

Сделка с недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в госоргане, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству на право обладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением подписи на документе, представленном для регистрации.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию данного предприятия и полномочия его представителя)

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

Правовое обеспечение операций с недвижимостью установлено ГК РФ (часть II).

Продажа недвижимости регулируется статьями 549-558, предприятия – статьями 559-566; аренда зданий и сооружений – статьями 650-655, предприятий – 656-664 ГК РФ.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю недвижимости по договору продажи подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки:

– акт инвентаризации;

– бухгалтерский баланс;

– заключение независимого аудитора о состоянии и стоимости предприятия;

– перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже или продавцом, или покупателем.

1.3. Налогообложение недвижимости и сделок с ней

Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются искусственные объекты недвижимости, земельные участки, доходы от продажи объекта недвижимости, отдельные виды деятельности (доверительное управление) и др. Один и тот же объект недвижимости может облагаться налогом одного вида только один раз. Неоспоримым преимуществом российского налогового законодательства является тот факт, что налоговая база остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических цифр и деловой активности в экономике.

Существуют налоги и сборы на недвижимость.

Налог на недвижимость – это форма безвозмездного изъятия в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица.

Сбор – это обязательный взнос за юридически значимые действия, совершенные государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов (выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.п.).

Налоги и сборы подразделяются на две группы:

– налог на имущество, используемое для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса;

– налоги и сборы, выплачиваемые при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, дарение, наследование, сдача внаем или в аренду, ипотека др.

Налоги и сборы по иерархическим уровням управления (ст .13 – 15 Налогового кодекса РФ) делятся на:

– федеральные: налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль (доход) организаций, налог на доход от капитала, налог на доходы физических лиц, налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы, лесной налог, госпошлина, федеральные лицензионные сборы;

– региональные: налог на имущество организаций, налог на недвижимость, налог с продаж, региональные лицензионные сборы;

– местные: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение, местные лицензионные сборы.

Налог на имущество предприятий является одним из основных в системе налогообложения недвижимости и регулируется законом РФ «О налоге на имущество предприятия», а также инструкцией МНС РФ № 33 о порядке исчисления и уплаты в бюджет этого налога.

Федеральным законом устанавливается предельный размер ставки налога, которая не может превышать 2% от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога на недвижимость предприятий, определяемые в зависимости от видов их деятельности, устанавливаются законодательными (представительными) органами субъектов РФ. При этом устанавливать ставку налога для отдельных предприятий не разрешается.

Налогом облагаются основные средства (в том числе и объекты недвижимости), нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика. Сумма налога определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории субъектов РФ, и среднегодовой остаточной стоимости основных средств (объектов недвижимости). Уплата налога должна производиться по месту нахождения организации, ее филиалов и иных обособленных подразделений.

Налог на землю платят не только предприятия, но и физические лица – владельцы (пользователи) квартир и домов и земельных участков. В этом случае ставки налога учитывают: зону города; численность населения, проживающего в зоне; площадь и этажность дома; земельную долю квартиры и другие факторы. Цель введения платы за землю – стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специализированных фондов финансирования этих мероприятий.

С 01.01.2006 г. в соответствии с Земельным кодексом РФ ставки земельного налога высчитываются в процентах от кадастровой оценки земли. Устанавливаются органами представительной власти РФ и субъектов РФ в виде стабильных платежей за 1 га или 1 кв.м площади в расчете на год. По городским землям базовые ставки, утверждаемые федеральным законом для субъектов и республик, корректируются повышающими коэффициентами в зависимости от экономической оценки территории, ее рекреационной ценности, генплана города и других документов.

В сельской местности земельный налог для промышленных и коммерческих объектов, санаториев, домов отдыха составляет 1,5 % от кадастровой стоимости участка, Для физических лиц и производителей сельхозпродукции – 0,3 %.

Обязанность по уплате земельного налога у собственника земельного участка возникает с момента государственной регистрации права собственности на него. При этом продавец участка остается налогоплательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения права собственности. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Налог на имущество физических лиц, так же как земельный налог, относится к местным налогам и взимается непосредственно с собственника объекта недвижимости. Плательщиками налогов признаются собственники объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений) независимо от того, пользуются они этой недвижимостью или нет.

Налоговой базой для исчисления налога на объекты недвижимости является сумма инвентаризационных стоимостей объектов налогообложения, определяемая органами технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.

Налог на объекты недвижимости уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливаются в следующих пределах: при стоимости объекта недвижимости до 300 тыс. руб. ставка налога – 0,1 %; от 300 до 500 тыс. руб. – 0,3 %; свыше 500 тыс. руб. – 2 %.

Налоги на имущество физических лиц исчисляются налоговым органом по месту нахождения объекта налогообложения по состоянию на 1 января каждого года.

Налог на объекты недвижимости не уплачивается пенсионерами, гражданами, уволенными с военной службы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, родителями и супругами военнослужащих, погибших при исполнении своих служебных обязанностей, с помещений и строений, принадлежащим деятелям культуры, искусства, собственниками жилых строений, хозяйственных строений и сооружений площадью до 50 м2 и др.

Продажа объектов недвижимости физическим лицом. Объектами налогообложения являются все доходы, полученные в результате

реализации объектов недвижимости, находящихся в собственности. Налоговая ставка составляет: 13 % для резидентов и 30 % для налоговых нерезидентов, получивших доходы от российских источников.

Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, но не более 600 тыс. руб., правда без учета сумм, направленных на уплату процентов по ипотечным кредитам.

Налоговому контролю подлежат расходы физических лиц на приобретение объекта недвижимости. Налоговый контроль проводится путем получения информации от организаций, осуществляющих регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную собственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотрено сообщении в налоговый орган о совершении такой сделки.

В том случае, если операции на рынке недвижимости совершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии со статьями гл. 25 второй части Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма прибыли, полученная от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки и имущественные права, также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

Ставка налога на прибыль организаций с 01.01.2002 г. установлена в размере 24 %, из которых зачисляется:

– 7,5 % в федеральный бюджет;

– 14.5 % в бюджеты субъектов РФ;

– 2% в местные бюджеты.

Продажа предприятия как имущественного комплекса облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговая база определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия. Если предприятие продано по цене, ниже балансовой стоимости реализованного имущества, для целей налогообложения применяется поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложения цена каждого вида имущества принимается равной произведению ее

балансовой стоимости на поправочный коэффициент. Налоговая ставка на добавленную стоимость равна 16,67 %.

Дарение объектов недвижимости физическими лицами. Плательщиками налога являются физические лица, которые принимают объекты недвижимости, переходящие в их собственность в порядке дарения. При этом закон не уточняет, от кого физическое лицо может получить подарок, подлежащий обложению налогом: от физического или юридического лица.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования, не взимается. С 01.01.2006 г. доходы, получаемые гражданами одной семьи или близкими родственниками, при наследовании недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, не облагаются налогом на доходы физических лиц. Для всех остальных действует «жесткая» ставка налога на доходы физических лиц в размере 13 %, которая не зависит от стоимости наследства.

Налогообложение при доверительном управлении. Если учредителем доверительного управления является физическое лицо, то плательщиками налога являются физические лица, которым на праве собственности принадлежит имущество. При доверительном управлении перехода прав собственности не возникает. На этом же основании обязанность по уплате налога на прибыль с доходов, полученных от операций с недвижимым имуществом, переданным в доверительное управление юридическим лицам, также лежит на учредителе.

Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на прибыль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, согласно Закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».

17