Государственное регулирование рынка недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа по дисциплине: 

Экономика недвижимости

На тему: Государственное регулирование рынка недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Самара, 2011

 

Содержание

 

Введение

     Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу следует отнести рынок недвижимости. Развитие рынка недвижимости в нашей стране связывают с реализацией принципа хозяйственной самостоятельности в производственной и социальной сфере, осуществлением приватизации государственных и муниципальных предприятий и жилого фонда, а также с реформированием экономических отношений собственности на землю. В настоящее время необходимым является научно-теоретическое осмысление рынка недвижимости как неотъемлемой составной части рыночной системы хозяйствования.

     Недвижимость, или недвижимая собственность определенно  является очень важным элементом  экономической системы. Особенности  формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности - еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений.

     В российских условиях формирование рынка  происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки  государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной политэкономической науке.

     Цель  настоящей работы состоит в том, чтобы исследовать процесс развития рынка недвижимости, выявить его  основные закономерности, а также  определить главные направления, где  государственное регулирование  рынка недвижимости было бы более  эффективным. Для достижения указанной цели в процессе исследования ставятся следующие задачи:

     - определение сущности понятия  недвижимая собственность, ее  основных характеристик, а также  определение места и роли данного  понятия в системе взаимосвязанных  экономических категорий;

     - определение наиболее важных  критериев, характеризующих уровень  развития рынка недвижимости;

     - выявление наиболее существенных  предпосылок государственного вмешательства  в сферу недвижимости;

     - определение главных направлений  государственного регулирования рынка недвижимости.

     Курсовая  работа состоит из двух глав. В первой главе исследуются сущность понятия недвижимая собственность как экономической категории рыночной системы, структура, особенности и закономерности функционирования рынка недвижимости, основные критерии, характеризующие уровень его развития, а также наиболее существенные предпосылки государственного вмешательства в функционирование сферы недвижимости. Во второй главе исследуются основные направления государственного регулирования рынка недвижимости - административное и экономическое, а также необходимость государственного регулирования.

 

     1. Направления государственного регулирования рынка недвижимости

     На  рынке недвижимости государство  выполняет следующие функции:

     – идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

     – инвестора в приоритетные отрасли  материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

     –профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

     – эмитента государственных и муниципальных  ценных бумаг под залог недвижимого  имущества;

     – регулятора, устанавливающего правила  и нормы функционирования рынка недвижимости;

     – верховного арбитра в спорах между  участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

     – контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

     Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

     – 1) государственные и муниципальные  органы и организации;

     – 2) государственные и иные нормативные  акты.

     В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах¹:

     – путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;

     – косвенным воздействием или экономическими методами управления.

     Одним из наиболее значимых направлений государственного регулирования рынка недвижимости является административное направление. Главными требованиями, предъявляемыми к административному регулированию, являются: обеспечение равных условий для всех участников экономической деятельности, свобода принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности. Административное воздействие на рынок недвижимости имеет следующие цели:

     - содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;

     - обеспечение рационального налогообложения  недвижимости для формирования  устойчивых источников доходов  государственных и местных бюджетов;

     - проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

     В настоящее время в России структуры, способствующие совершению сделок с  недвижимостью, продолжают находиться в зачаточном состоянии. Серьезными проблемами развития отечественного рынка недвижимости являются:

     - отсутствие четкого правового  и организационного механизма  обеспечения операций на рынке  недвижимости,

     - фактическое отсутствие информационного  обеспечения функционирования рынка; 

     - недостаточная степень вовлечения  в легальный экономический оборот, что приводит к низкой эффективности использования этого важного стратегического ресурса;

     - абсолютная неадаптированность  системы эксплуатации объектов  недвижимости к рыночным отношениям, поскольку в данной системе отсутствуют какие-либо конкурентные начала.

     Формированию  и развитию вторичного рынка должна способствовать более четкая регламентация  использования недвижимости и внедрение  более совершенных (эффективных) способов заключения сделок с недвижимой собственностью. Одним из таких способов является система государственной кадастровой регистрации прав на недвижимое имущество.

     Основной  целью внедрения такой системы  является реализация четких и ясных  правил совершения сделок с недвижимостью, использования и ограничение  использования недвижимой собственности. Согласно принятому федеральному закону государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним; а также аренда, ипотека недвижимости, права собственности в кондоминиумах, доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом, предприятия в виде имущественных комплексов, и.т. д.

     Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:

     – создание нормативной базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

     – удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости –  лицензирование, регистрация;

     – установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

     – контроль за соблюдением всеми участниками  рынка установленных норм и правил;

     – введение запретов и санкций за отступление  от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

     – выкуп в государственную собственность  любых объектов недвижимости для  общественных нужд.

     Административное  управление основывается на силе государственной  власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

     Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

     1) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов, освобождение  от них);

     2) регулирование учетной ставки (дисконтной  политики Центрального Банка);

     3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

     4) предоставления гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий,  субсидий;

     5) реализации государственных целевых  программ;

     6) амортизационной политики;

     7) внешнеэкономической деятельности.

     Также важным направлением государственного регулирования рынка недвижимости является финансово-кредитное регулирование. Главными целями такого регулирования являются: содействие организованному развитию рынка недвижимости на основе интенсивного привлечения частных инвестиций, а также возможность использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений. Наиболее важная задача, реализуемая в ходе достижения этих целей, заключается в создании инфраструктурной системы привлечения финансовых средств. Основными элементами такой системы являются развитый рынок ипотечных кредитов и эффективный механизм государственной поддержки и стимулирования инвестирования в недвижимость.

 

      2. Необходимость государственного регулирования рынка недвижимости

     В настоящее время становление  отечественного рынка недвижимости сопровождается влиянием ряда как позитивных, так и негативных факторов. К числу основных позитивных факторов повышающих управляемость рынка недвижимости следует отнести следующие:

     -введение  института частной собственности  на недвижимость;

     -массовая  приватизация жилья, предприятий  сферы обслуживания и промышленности;

     -демонополизация  в сфере строительства и эксплуатации  недвижимости;

     -становление  механизма рыночного ценообразования  на недвижимость.

     Все перечисленные факторы создают стартовые основы для формирования рынка недвижимости и закладывают базовые условия его дальнейшего развития.

     Однако, несмотря на ряд позитивных сдвигов, становление рынка недвижимости в стране в настоящее время  идет непозволительно медленно, и  бессистемно. К основным факторам, тормозящим его развитие можно отнести:

     -макроэкономическая  нестабильность (непредсказуемость  нормативных актов, принятие которых  обуславливается «политической  конъюнктурой» в тот или иной  момент времени).