Государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Регистратор обязан осуществить правовую экспертизу предоставленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. В связи с этим действия регистратора должны включать в себя проверку: а) формального соответствия документов требованиям, сформулированным в ст. 18 Закона о регистрации; б) соответствия содержания документов требованиям Гражданского кодекса и других действующих нормативных актов; в) правомочия и дееспособность лиц, подающих заявление о регистрации прав и совершающих сделку.

Перед регистрацией сделки (права), если таковая не удостоверена нотариально, регистратор должен удостовериться в дееспособности совершающих ее лиц. Если сделка совершена гражданином, признанным судом недееспособным, то она может быть признана ничтожной, в соответствии со ст.171 Гражданского кодекса РФ. Сделка может быть признана недействительной по ряду других оснований, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст.166-179 ГК РФ).

Регистратор вправе приостановить регистрационные действия только в том случае, если ему известны факты, которые могут повлечь за собой недействительность сделки. При этом регистратор обязан, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, в течение одного месяца получить дополнительные документальные сведения, которые бы подтверждали или опровергали его сомнения. Регистратор обязан известить об имеющихся у него сомнениях заявителю, который вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации прав. Заявитель также вправе подать жалобу в суд, который выносит окончательное решение о действительности или недействительности сделки.

Кадастровый план земельного участка, участка недр, иного объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, должен предоставляться правообладателем только при первичной регистрации права. Этот план помещается и хранится в Деле право устанавливающих документов. Новое предоставление плана необходимо только в том случае, если со временем произошли значительные изменения пространственных (технических) параметров объекта недвижимости.

Истребование дополнительных документов у заявителя не допускается, если иное не предусмотрено законом и если представленные материалы по своей форме и содержанию не вызывают у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Когда такие сомнения имеют место, в целях их устранения, регистратор вправе потребовать предоставление дополнительных документов, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации прав. Таким документом является, например, решение суда, в соответствии со ст.171, 172 ГК РФ.6

Срок проведения государственной регистрации прав при условии, что для ее осуществления предоставлены все необходимые документы и у регистратора нет оснований для ее приостановления в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, будет зависеть от загруженности учреждения юстиции по регистрации прав. Однако этот срок не должен превышать одного месяца с момента приема документов на регистрацию (п.7 ст.16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за убытки, причиненные вследствие нарушения им установленного для регистрации прав срока в один месяц.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающим содержание сделки.

Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, учетную серию и номер. Свидетельство выдается правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества, арендатору — при регистрации аренды, залогодержателю — при регистрации ипотеки.

В случае общей совместной собственности на объект недвижимого имущества, свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей, а в случае общей долевой собственности — в свидетельстве указываются все правообладатели, оно выдается каждому из собственников.

Государственная регистрация договоров и иных сделок с объектами недвижимости удостоверяется специальным штампом регистрационной надписи. На штампе, проставленном на документах, после слов "Произведена государственная регистрация" проставляется дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в государственном реестре прав. Записи в штампе регистрационной надписи заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

Форма и правила заполнения свидетельства о государственной регистрации прав, а также совершение специальной регистрационной надписи на правоустанавливающих документах установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ №219 от 18 февраля 1998 года.

В соответствии со ст.20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, если:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о государственной регистрации прав;
• с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшем в месте его издания на момент издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ст.20 Закона о государственной регистрации прав, является исчерпывающим.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется по указанному в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя адресу сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Если одновременно с сообщением об отказе в государственной регистрации прав заявителю должны быть направлены подлежащие в соответствии с настоящим Федеральным законом выдаче после проведения государственной регистрации прав экземпляры - подлинники представленных заявителем документов, указанные документы также направляются заявителю. Сообщение об отказе в государственной регистрации прав и указанные документы по желанию заявителя могут быть выданы ему лично.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.7

Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу и поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор обязан уведомить заявителя по указанному в заявлении о государственной регистрации прав адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав.

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение  

 

Из всего выше сказанного можно сделать следующие выводы:

Государственная регистрация купли-продажи недвижимости - один из самых важных и завершающих этапов в процессе покупки объекта недвижимости. Это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения и перехода права на недвижимое имущество, а также подтверждение чистоты и законности возникновения права собственности. Для осуществления государственной регистрации купли-продажи недвижимости нужно обратиться в отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по тому району, где расположен объект недвижимости с заявлением установленного образца. Результатом осуществления государственной регистрации купли - продажи недвижимости является запись в Едином государственном реестре прав, содержащая описание объекта недвижимости, данные физических или юридических лиц, купившего объект недвижимости и совершившего сделку по  его отчуждению. О чем свидетельствует регистрационная  надпись на договоре купли-продажи недвижимости с подписью уполномоченного лица (регистратора). Лицо, которое приобрело объект недвижимости по  договору купли-продажи, получает на руки свидетельство о государственной регистрации на бланке, установленного образца.

Свидетельство о государственной регистрации должно содержать информацию об объекте недвижимого имущества, право собственности на который было приобретено данные физического или юридического лица, приобретшего право собственности по договору купли-продажи, ограничения (обременения) прав на указанный объект недвижимости, номер регистрационной записи в Едином государственном реестре прав. В соответствии с законодательством Российской Федерации, государственной регистрации подлежат все договора купли - продажи недвижимого имущества, по сделкам, совершенным после 1998 года.

Список источников и литературы:

 

 

1. Конституция Российской Федерации. – Великий Новгород, «Печатный двор «Великий Новгород», 2012. – 64 с.
2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 № 51-ФЗ  (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (действующая редакция от 22.10.2014) Часть первая Раздел I // Электронная база «КонсультантПлюс».
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014 № 486-ФЗ) // Электронная база «КонсультантПлюс»

 

Учебная литература:

 

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2009. – 416 c.
5. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник /В. А. Горемыкин. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2010.
6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для бакалавров / В.А. Горемыкин. – М.: Юрайт, 2012. – 926 c.
7. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебник для студентов учреждений высшего экономического образования / С.Н. Максимов. – М.: ИЦ Академия, 2010. – 320 c.
8. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – 2-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2014. – 312 с.
9. Розанова Н.М. Экономика отраслевых рынков. Учебник для вузов Гриф МО – М.: Юрайт, 2011. – 906 с.

1 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2009.С.151.

2 Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – 2-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2014.С.105.

3 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения / А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2009.С.153.

4 Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – 2-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2014.С.108.

5 Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – 2-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2014.С.111.

6 Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – 2-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2014.С.120.

7 Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. – 2-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2014.С.117.