Доходный подход к оценке недвижимости

В этой группе представлены:

• техники без учета амортизации;
• техники полной амортизации;
• техники линейной амортизации.

Техники без учета амортизации применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода (SFF_O→0), либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки (Δ_O=0), т. е. первоначальной инвестиции.

В результате (26) приобретает следующий вид:

Стоимость такой недвижимости определяется путем  деления чистого операционного  дохода на подходящую норму отдачи (12).

2. Техника  Хоскольда: 

2.1 Определим  общий коэффициент капитализации: 

2.2 Определим  стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом.

Для учета  изменения стоимости актива применяется  базовая формула Эллвуда:

где A —  величина корректировки.

При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а  если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь  знак «–».

Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения  стоимости (Δ_O) на фактор фонда возмещения (SFF_O), а общая формула для коэффициента капитализации принимает вид (26).

Техники ипотечно-инвестиционного  анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

• техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием;
• модельная техника анализа (техника Эллвуда).

Техника ипотечно-инвестиционного  анализа с дисконтированием основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (V_M) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:

где d_En = 1/(1+ Y_E)ⁿ — дисконтный множитель, a_En = 1/(1- d_En)ⁿ — текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанные для n периодов при норме отдачи на собственный капитал, Y_E определяется теми же техниками, что и общая норма отдачи, I_E = NOI - DS — величина дохода на собственный капитал, V_En = V_On - V_Mn — стоимость реверсии для собственного капитала, определяемая как разность общей стоимости реверсии (V_On) и остатка платежей по кредиту (V_Mn).

Модельная техника анализа (техника  Эллвуда)

Данная  техника применяется для частных  случаев постоянства доходов  и норм отдачи. В основе данной техники  лежит формула для расчета  общего коэффициента капитализации:

где r_O — базовый коэффициент капитализации, который берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации; P=[(l+Y_m)^N-1]/[(l+Y_m)ⁿ-1] — доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет (см. выше), Y_m — эффективная ставка процента по этому кредиту.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Практическая часть

 

Задание 1

 

Определить  стоимость недвижимости методом «техника остатка для  земли» с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу (табл.1).           

         

Таблица 1

Техника остатка для земли

Показатели	Значение
1. Чистый операционный доход (1-й  год)	58000
2. Стоимость зданий и сооружений	400000
3. Годовая норма возврата капитала, % (100 %:50 = 2 %)	2
4. Ставка капитализации, % (12 % +? % =? %)	?
5. Доход, относимый к зданиям и сооружениям	?
6. Доход, относимый к земле	?
7. Стоимость земли (по 12 % ставке  без ограничения срока)	15550
8. Стоимость объекта оценки	?

 

Решение

Рассчитаем  ставку капитализации

12%+2%=14%

Распределим ЧОД между землей, зданиями, и сооружениями. Для определения  дохода, относимого к зданиям и  сооружениям, необходимо стоимость  зданий и сооружений умножить на коэффициент  капитализации для зданий и сооружений.  
Y_зд = V_зд • R_зд, где 
 V_зд – текущая стоимость зданий и сооружений; 
 Y_зд – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; 
 R_зд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений. 
Y_зд=400000*0,14=56000

 

Определим остаток чистого операционного дохода, относимый к земле.

Для этого из общего чистого операционного  дохода вычитается доход, относимый  к зданиям и сооружениям.

Y_зем=Y-Y_зд, где 
 Y_зем – чистый операционный доход, относимый к земле; 
 Y – общий чистый операционный доход; 
 Y_зд – чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Y_зем=58000-56000=2000

Определим стоимость объекта недвижимости

400000+15550=415550

 

Задание 2

 

  Определить сумму ежемесячных платежей, если через 8 лет нужно отдать 40000$. Ставка дисконта 15% (функция «периодический взнос на накопление фонда»).

 

Решение

1) определим фактор будущей стоимости  аннуитета при ставке сложного  процента 15% по табл. А-4 - 13,729. 
2) рассчитаем величину депозита: 
40000: 13,726 = 2914,18 $.

 

Задание 3

 

Определить  стоимость земельного участка, если:

Метод остатка, тыс.руб.

№ п/п	Показатели	Значение
1	2	3
1	Потенциальный валовой доход от единого  объекта (арендная плата за год)	178000
2	Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта	40000
3	Действительный валовой доход	?
4	Операционные расходы (постоянные и  переменные)	7000
5	Чистый операционный доход	?
6	Стоимость воспроизводства улучшений  с учетом износа	500000
7	Коэффициент капитализации для улучшений	0,22
8	Чистый операционный доход от улучшений	?
9	Земельная рента	?
10	Коэффициент капитализации (для земельного участка)	0,08
11	Стоимость земельного участка	?

 

 

Решение:

Рассчитаем действительный валовый  доход:

178000-40000=138000

Рассчитаем ЧОД

138000-7000=131000

Рассчитаем ЧОД от улучшений

500000*0,22=110000

Земельная рента - доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков. Если на земле, которая сдается в аренду, нет никаких построек, сооружений или какого-либо другого капиталa, то арендная плата, то есть определённая сумма денег, которая будет выплачена арендатором за использование земли, будет равняться земельной ренте. То есть земельная рента = 178000

Рассчитаем стоимость земельного участка

178000/0,08=2225000

 

Задание 4

 

Доход от сдачи  объекта в аренду ежегодно составляет 5 т. рублей на протяжении 5-ти лет. Выручка  от продажи  объекта 80 т. рублей, процентная ставка за месяц-3%. Определить стоимость  объекта, методом  дисконтирования  денежного потока.

 

Решение:

Текущая стоимость недвижимости в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период владения и дохода от продажи объекта в конце периода владения.

Общая модель метода дисконтирования денежных потоков

,

где PV – текущая стоимость, n – число  периодов; Jn– доход n периода; Y –  ставка дисконтирования.

PV=4985,04+4970,13+4955,27+4940,45+4925,67=24776,57

Стоимость объекта = 80000+24776,57=104776,57руб.

Задание 5

 

15-летний  кредит при годовой  ставке 12% и проценте отчислений  8% погашается ежегодными равными платежами. Определить коэффициент капитализации (методом Хоскольда).

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

R_к = R_y + SFF(n, У_б), где

        У_б - безрисковая ставка процента.

 

R_k = R_y + SFF(n; R_б) = 0,12 + 0,03683 = 0,15683

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Земельный кодекс РФ
2. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-Ф3 (с изменениями от 27 февраля 2003 г.)
3. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519)
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р)
5. Ю.Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2002 г.
6. ГоремыкинВ.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. - М.: «Филинъ», 1999.
7. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теория и практические аспекты. Учеб. пособие. / Григорьев В.В., Сегиджинов А.А., Соколова М.П. и др. М.: Инфра-М, 1999 г.
8. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: Изд-во «Финансы и статистика», 2002 г.
9. Оценка стоимости земельных участков при их залоге (ипотеке). // Аудиторские ведомости. - 2004. - № 10
10. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: учеб. пособие. М.: Приор, 2001 г.
11. ЗО.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб: СПб ГТУ, 1997 г.
12. Фридман Д. Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. / Пер. с англ. - М.: Дело Лтд, 1995г.
13. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости М.: РИО, 1994 г.
14. Экономика недвижимости / Под ред. проф.В.И. Ресина. М.: Дело, 2002 г
15. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -М.: Дело, 1999 г.