Цена земли. Причины ее роста

 Цена  земли. Причины ее роста

     1.Основное понятия цены земли и причины ее роста

     Цена - экономическое понятие, существование  и важность которого никому не надо объяснять и доказывать. С детских  лет, как только человеку приходится наблюдать, или самому участвовать  в покупке, он на бытовом уровне воспринимает, что такое цена и какую роль она играет в его жизни и  жизни других людей

     Цена  Земли- англ. prise of land; нем. Bodenpreis. Денежная сумма, получаемая земельным собственником  за единицу площади при ее реализации; капитализированная земельная

      В хозяйственной практике возникает  необходимость в оценке земли,  ее недр, водных ресурсов и  растительного покрова. При этом  сложились два подхода к оценке  таких ресурсов. Один из них  — сравнительный, когда надо  выяснить преимущества, например, одного  участка земли по сравнению  с другим. В этом случае применяется  так называемая балльная оценка, которая выявляет относительную  ценность каждого участка земли,  но не абсолютную стоимостную  оценку. Наряду с этим с давних  пор существуют методы стоимостной  (денежной) оценки природных ресурсов. Такая оценка оказывается необходимой  при продаже земли, при определении  потерь владельца данного ресурса,  вызванных отчуждением земли,  например, под дорожное, жилищное  или иное строительство.

      В странах с развитыми товарно-денежными  отношениями вопрос о денежной  оценке ресурсов решался под  влиянием потребностей практики  и не вызывал методологических  трудностей, тогда как в ряде  бывших стран социализма (в СССР) стоимостная оценка природных  ресурсов (за исключением леса) не  применялась под тем предлогом,  что природные ресурсы не созданы  трудом, представляют бесплатный  дар природы и потому к ним  неприменимы стоимостные отношения.

      Стоит отметить, что в Советском  Союзе с добытчиков нефти, газа, руды, угля и других полезных  ископаемых, как правило, практически  не взимались рентные платежи. Они доставались именно этим самым добытчикам, и в бюджет не поступали. В результате бюджет не досчитывался многих миллионов рублей ежегодно, которые могли бы быть использованы на общенародные нужды, на повышение благосостояния народа. Кроме того, на мировом рынке эти ресурсы продаются, как правило, по ценам, не учитывающим рентную составляющую. В СССР только лесные ресурсы имели оценку, которая могла рассматриваться как рента. Однако размер этой платы, по мнению специалистов, недостаточен для лесовоспроизводства, о чем свидетельствует сравнение с зарубежными нормативами.

     Между  тем, бесплатность пользования  землей являлось одной из главных  причин неэффективного использования  в сельском хозяйстве, высокой  землеёмкости в градостроительстве  и промышленности.

     Только  в этих условиях могла сформироваться  ситуация, когда при массовом  нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых  земель, создан искусственный дефицит  земли для желающих получить  ее под фермерское хозяйство,  личное подворье, сад или огород. При наличии значительных территорий  пустующих плодородных земель.

     В  чем же состоит методологическая  и методическая основа, позволяющая  устанавливать стоимостные оценки  на землю, действительно не созданные (за некоторым исключением) человеческим трудом? Эта основа заключается в трудовой теории стоимости, исходя из которой, представляется возможным и необходимым устанавливать денежную оценку на предметы и силы природы, не созданные трудом, но обладающие потребительной стоимостью (Известно,  что потребительская стоимость товара есть предпосылка его меновой стоимости) и в то же время отличающиеся ограниченностью, а в отдельных случаях — редкостью своего распространения. Фактически, следовательно, речь идет о рентных оценках.

      Мировая практика давно уже  использует метод денежной оценки  земли, который представляет собой рентную оценку их, т. е. способность обеспечивать определенную величину дохода. Будучи капитализированным, рентный доход и составляет основу денежной оценки земли. Смысл капитализации заключается в определении суммы годовых рентных доходов, которые, будучи вложенными в банк, могут приносить доход в виде банковского процента, равный годовой ренте. Именно этим механизмом порождено выражение: цена земли есть капитализированная рента или сумма покупаемых годовых рентных доходов. Этот принцип можно выразить формулой:

ЭОЗ= ЗР/БП     

      где ЭОЗ — экономическая оценка  земли; ЗР — земельная рента;  БП — ставка банковского процента (в %).

      Например, если величина годовой  земельной ренты, с некоторого  участка земли составляет 40 денежных  единиц, а годовая норма процента  равна 5%, то цена земельного  участка будет равна:        100% = 800 денежных единиц. Эти 800 денежных единиц, будучи положенными в банк под 5% годовых, принесли бы их владельцу доход в виде ссудного процента, равный 40 денежным единицам. Поэтому говорят, что цена земли — это капитализированная рента, исчисленная в соответствии с обычной нормой процента.

      Из этой формулы так же следует,  что участок земли будет тем  дороже, чем выше рентный доход  и ниже банковский процент  и наоборот. Цена земли зависит  и от влияния спроса на землю  и её предложения. Если спрос  на землю увеличивается при  неизменном её предложении, то  цена земли повышается, и наоборот.

      В хозяйственной практике формула  имеет более сложный вид. Если  земельный участок оснащен хозяйственными  постройками или в него произведены  другие долговременные вложения, то остаточная стоимость этих  сооружений должна быть прибавлена  к полученной по формуле сумме.  При более тщательных расчетах  учитывается также временной  фактор (поскольку плодородие сельскохозяйственных  угодий, как правило, растет, то  на это делается поправка).

      Принципиальный подход к оценке  сельскохозяйственных земель можно  применить и к расчетам оценки  других видов ресурсов. В частности,  качество рудников может меняться  под влиянием открытия новых.  Как свидетельствует Д. Рикардо,  открытие Америки с ее многочисленными  богатыми рудниками сильно повлияло  на естественную цену драгоценных  металлов, и это не могло не  сказаться на оценке рудников.

  На ниже  приведённом ниже графике кривая S показывает предложение пахотной  земли, имеющейся в наличии, а кривая D₂ -спрос фермеров на использование этой земли. Как и на все другие экономические ресурсы, спрос на землю является производной от объема созданного продукта. Кривая спроса на землю плавно опускается в соответствии с законом убывающей отдачи, а также в связи с тем, что для фермеров как группы цена продукта должна уменьшаться, чтобы они могли продавать дополнительные единицы продукции.

                    R                                           S                 

                   R₁

                   R₂ 

                   R₃

                     0                                           L₀          

     На  практике цена земли  зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для  несельскохозяйственных целей. Резко  возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту  цены земли. В целом динамика цен  на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX века имела устойчивую тенденцию к росту.

     Следует отметить, что в нормальной рыночной экономике функционируют рынок  земли и ее купля-продажа. Законодательное  оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ России.

     2. Цены на землю в России

     Земле в России никак не удается стать  полноценным товаром. У одной  земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

     Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится  более 60 % сельхозугодий России. Конституция  гарантирует этим гражданам все  права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

     Цена  рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В  России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень  небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под  зданиями приватизированных предприятий).

     Но  большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского  Института сельского развития Роя  Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически  находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

     Федеральный закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие 
"нормативной цены", которой должны были оперировать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную цену следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные налоговые службы. Мартовское постановление 1997 года "О порядке определения нормативной цены земли" отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь местные власти могут повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с условием, чтобы она "не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения". Получается, что ориентиром для нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в свою очередь является цена рыночная, но откуда ей взяться, если рынка на фермерскую землю как не было, так и нет?

     Однако  трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем массиве земель бывшего  колхоза (совхоза). Чтобы продать  или подарить ее, участок должны выделить "в натуре" с согласия всего коллектива собственников. Но и потом собственнику земельной  доли не так-то просто ею распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу  должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать  какой-нибудь фирме, скажем, под строительство  завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока, как  правило, между родственниками в  рамках села, да и то потому, что куплю-продажу  оформить выгоднее с налоговой точки  зрения, чем дарение.