Базисно-индексный метод оценки недвижимости

3. Индексный  метод.

     Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. А индекс - это и есть нечто иное, как установление жестко регламентированной цены, так как они применяются к фиксированной базовой стоимости (1984, 1991 или 2000 года). Между тем в индексе сидит до 70 процентов стоимости строительных материалов, которая никем не регулируется В Москве с июля 1999 введена в действие конкурирующая система МТСН-81-98, в которую заложена возможность привязки цен материалов не к общим индексам, а к периодически обновляемому каталогу прямых цен, связанному с МТСН общим классификатором материалов. Классификатор работ, структура которого заимствованна у норм 1984 года, расширен по сравнению и с ними, и с принятыми позже ГЭСН-2001. Формально - шаг вперед, к реальности, в действительности - результат ненамного лучше. Дело в том, что ни федеральные, ни местные нормы не в состоянии оценить труд - главный ресурс Подрядчика. Индекс заработной платы в строительстве (без учета специальности и разряда) устанавливается на базе сводных данных Госкомстата (федеральные нормы) и местных полугосударственных органов (Москва). Туда не попадают ни квалифицированные строители, зарабатывающие приличные черные зарплаты, ни таджики-нелегалы, получающие мизерные, но не менее черные деньги. Недостоверны даже данные по немногим предприятиям, выплачивающим исключительно белые зарплаты "Заколдованный круг: чем больше начислений, налогов и сборов, других сметных затрат рассчитывается от размера заработной платы рабочих, тем меньше становятся отчетные данные об оплате труда... низкий уровень отчетных данных принимается за базу во вновь разрабатываемых сметах и т.д.". Обратите внимание, что во всех сметных нормах речь именно об оплате рабочих, но не ИТР. А во многих специализированных подрядных фирмах грань между инженером, мастером и рабочим стерта - настолько высок квалификационный минимум.

Пример. Был  проведен анализ смет на расчистку территории при строительстве Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и обнаружили, что там применены небольшие накладные расходы, использован весьма скромный индекс пересчета сметной стоимости. Однако физические объемы работ поражали воображение. По ним выходило, что территорию расчищали не от отдельных кустов и редких деревьев, а от векового дубового леса, стоявшего насмерть... Завышение объемов работ - это еще полбеды. Самое-то опасное в том, что подрядчик, зажатый индексами и всевозможными нормативами, начинает "удешевлять" свои затраты в ходе строительства: применяет не те марки бетона, не то уплотнение оснований дорог, нарушает технологию производства работ,то падает башенный кран, тремя днями раньше сертифицированный Госгортехнадзором, то вымывается бетон из дамбы. Госзаказ в сочетании с индексным методом привел к вырождению сметного дела в рисование филькиных грамот.⁵ 

4.Базисно-индексный  метод. 

     Базисно-индексный метод – представляет собой комбинацию базисного и индексноого методов, заключается в перерасчете затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. В практической деятельности экспертов базисно-индексный метод расчета сметной стоимости пользуется большей популярностью. Из рекомендованных способов определения сметной стоимости в текущих ценах, выбранный в свое время базисно-индексный метод оправдал себя, как наиболее простой способ для применения в практике, позволяющий с максимальным приближением отслеживать влияние инфляции на стоимость строительства. Применение базисно-индексного метода оправдано еще из-за крайней монополизированности строительного комплекса Москвы и подавляющего преобладания муниципального заказа за счет бюджетного финансирования над частными заказами.⁶ Считать строительный рынок столицы свободным и конкурентным не приходится. Следовательно, нельзя и полностью освобождать цены. Базисно-индексный метод: смета составляется в ценах, фиксированных на год составления сметного справочника, и индексируется относительно него. Подрядчик, применяющий базисно-индексный метод, полностью привязан к существующим справочникам, изданным Госстроем РФ. Это прежде всего, государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001), детализирующие затраты ресурсов на единицу строительной продукции: номенклатура и количество материалов, время работы машин, время работы и средняя квалификация рабочих - в ценах 2001 года. На сегодня система ГЭСН представляет собой сборник из 119 справочников по видам работ, сгруппированных в четыре книги - строительные, ремонтно-строительные, монтажные и пусконаладочные работы. Классификатор работ ГЭСН - восьмизначный (не считая девятого и десятого знака - года разработки). Классификатор и перечень работ ГЭСН базируется на нормах 1984 года; в свою очередь, на базе ГЭСН, повторяя их структуру и перечень видов работ, разработаны справочники Федеральных Единых Расценок (ФЕР-2001) и Территориальных Единых Расценок (ТЕР). ⁷ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

     Из вышеизложенного видно, что базисно-индексный метод имеет как достоинства, так и ряд недостатков.  Развитие рынка строительства объектов недвижимости предполагает появление новых, более отвечающих требованиям рыночной экономики, методов сетной оценки. В качестве альтернативы предлагаются ресурсный и ресурсно-индексный методы.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы.

1. Оценка недвижимости. Учебник для вузов. / Под ред. Вайнрих В.П. – М; - Тегра. – 2004. – 316с.
2. Оценка недвижимости. Учебное пособие для вузов. / Под ред. Семененко Г.С., Васильевой О.В. – Саратов. – 2003. – 256с.
3. Булатов А. Проблемы оценки недвижимости // Российский экономический журнал. -1998.- № 5.- С. 33-43.
4. Киселев С.  Оценка недвижимости: как грамотно составит смету? // Экономика и жизнь. -1999. - № 31.
5. Смолина Е.  Сметное дело в России // Финансовая Россия. - 2006. - № 11. - С. 16.
6.   Фазилев Э.Г. Проблемные вопросы терии и практики оценки недвижимости на современном этапе.// Экономика строительства – 2004 - №5 – С.19