Аренда недвижимости и ее особенности для отдельных видов имущества

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество  исправном состоянии. Если иное не предусмотрено  договором, арендатор несет расходы  на содержание имущества и производит общий ремонт, а арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт.

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать имущество в гражданский  оборот.

Договор аренды является:

- консенсуалъным

- возмездным

- двусторонним [9 с. 241], [4 с. 249]

Если на неделимом  земельном участке находится  здание, принадлежащие нескольким лицам  на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат  разным лицам, они могут совместно  заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений  в здании. Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как  и иная доля в праве общей собственности). Собственник может передать земельную  долю в аренду с выделением участка  в натуре. [8 с. 191]

Право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в  едином государственном реестре  органами, осуществляющими государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 №58-ФЗ), (ст. 131 ГК РФ).

1.3 Прекращение договора  аренды

Прекращение договора аренды (в т. ч. его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности  по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением  случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Досрочное расторжение  договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор  аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется  имуществом с существенным нарушением  условий договора или назначения  имущества либо с неоднократными  нарушениями;

2) существенно  ухудшает имущество;

3) более двух  раз подряд по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату;

4) не производит  капитального ремонта имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре в разумные сроки  в тех случаях, когда в соответствии  с законом, иными правовыми  актами или договором производство  капитального ремонта является  обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок.

Досрочное расторжение  договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды, может быть, расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо  создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное  арендатору имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

3) арендодатель  не производит являющийся его  обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре в разумные  сроки;

4) имущество  в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется  в состоянии, не пригодном для  использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендатора в  соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Одновременно  стороны в договоре аренды могут  прямо исключить любое из оснований  досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая  возможность возникает из автономии  их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор расторгается только судом  по иску заинтересованной стороны договора.

В связи с  истечением срока договора. При этом арендатор надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед  другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, уведомив об этом арендодателя. Такого права  не возникает, если арендодатель не намерен  вообще ни с кем заключать договор  аренды на новый срок. Однако если арендодатель в течение года по окончании договора заключит договор аренды с другим лицом, арендатор вправе требовать  перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой  договор в срок, указанный в  договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия  договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение  года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить  с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после  истечения срока договора при  отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

1. При прекращении  договора аренды арендатор обязан  вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии,  обусловленном договором.

Если арендатор  не возвратил арендованное имущество  либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата  не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда  за несвоевременный возврат арендованного  имущества договором предусмотрена  неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК).

2. Произведенные  арендатором отделимые улучшения  арендованного имущества являются  его собственностью, если иное  не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда  арендатор произвел за счет собственных  средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для  имущества, арендатор имеет право  после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых  улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без  согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законом.

Улучшения арендованного  имущества, как отделимые, так и  неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого  имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК).

В законе или  договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит  в собственность арендатора по истечении  срока аренды или до его истечения  при условии внесения арендатором  всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие  о выкупе арендованного имущества  не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при  этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы  в выкупную цену.

Законом могут  быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

2. Особенности аренды  недвижимости для  отдельных видов  имущества.

Согласно ГК в аренду недвижимости могут быть преданы нежилые помещения, части  земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, их части, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также предприятия как имущественный  комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности (ст. 132, 656 ГК). [8 с. 191]

Гражданский кодекс РФ специально урегулировал пять видов  договоров аренды:

· договор проката;

· договор аренды транспортных средств;

· договор аренды зданий и сооружений;

· договор аренды предприятий;

· договор финансовой аренды (лизинга).

К отдельным  видам договора аренды общие правила  о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами  ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).

В данной главе  будет рассмотрено виды, которые  относятся к недвижимости это  аренды зданий и сооружений и аренда предприятий.

Договор аренды зданий и сооружений регламентируется как аренда строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, на которых расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК).

Взаимосвязь прав арендатора здания или сооружения с  правами на земельный участок  выражена в п. 1 ст. 652 ГК. В нем указано, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования. Права арендатора здания или сооружения обременяют земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, и следует за земельным участком как в случае его продажи (ст. 653 ГК). Так и в тех случаях, когда земельный участок отчуждается иным способом: дарением, передачей в уставной капитал юридическому лицу и т.д., так как любое право аренды, включая право на аренду здания и сооружения, переходит по праву следования (п. 1 ст. 617 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный  на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации (ст. 651).

Предметом договора аренды может выступать только здание и сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем  и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или  сооружения права арендатора на земельный  участок могут определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут  быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.