Анализ функционирования ипотечных кооперативов за границей

Анализ функционирования ипотечных кооперативов за границей

Свою отчасти исследовательскую работу о деятельности ипотечных кооперативов, мне хотелось бы начать, прежде всего, с определения.

Итак, жилищные или ипотечные кооперативы – это юридические лица, которые создаются в форме потребительских кооперативов, представляющих собой некоммерческие организации, с целью строительства жилья, а также для управления жильем.

За рубежом и жилищные кооперативы, и ипотечное кредитование – основные способы кредитования при приобретении жилья.

Для сравнения, в нашей стране интерес к жилищным кооперативам не так высок и эксперты прогнозируют его будущий рост.

Ипотечное кредитование широко распространено в США, где четыре из пяти сделок с жильем совершают по договорам ипотечного кредитования. В Америке,  при ипотечном кредитовании покупатели жилья берут кредит в банке под залог своей будущей квартиры или дома, вселяются в него и постепенно погашают задолженность перед банком. По истечении определенного периода времени кредит является погашенным и, следовательно, обременение прекращает свое действие. При этом и заемщик, и члены его семьи, и залоговое жилье должны "подойти" банку по многим характеристикам.

В свою очередь, ипотечные (жилищно-строительные) кооперативы США сочетают в себе накопительный и кредитный механизм, а именно:

1. с течением определенного времени, член кооператива накапливает необходимую сумму, которая как правило составляет определенный процент от стоимости будущего жилья,
2. после накопления, члены ипотечного кооператива кредитуют пайщика на оставшуюся сумму и приобретает для него жилье,
3. член кооператива въезжает в квартиру либо дом и в течение некоторого периода времени расплачивается с кооперативом полностью, далее жилье переходит в собственность пайщика.

Замечу, что аналогичные ипотечные образования (союзы) имеются во многих странах мира. Особой разницы в их деятельности не наблюдается, за тем, исключением, что называются жилищные кооперативы по-разному.

Ипотечные кооперативы достаточно распространены: в Германии, во Франции, Великобритании,  - именуются строительными обществами, в странах Восточной Европы.

Но, пожалуй, самый яркий пример — Чехия. В стране в 1992 году был принят закон о строительных сберкассах. При этом на данный момент времени больше чем половина чешских семей - члены кооперативов. По оценкам экспертов, общий объем накоплений составил более чем одиннадцать миллиардов евро.

Вообще же, жилищная кооперация обладает различными историческими и юридическими формами, это и:

• временные и постоянные сообщества (Terminating Societies и Permanent societies, building and loan associations) в Великобритании в XIX веке;

• строительные союзы в Германии;

• территориальные сообщества жителей (англ. Planning Unit Developments — PUD), кондоминиумы (англ. condominium association), кооперативы (англ. cooperatives) в США и Канаде;

• синдикаты во Франции;

• квартирные акционерные общества в Финляндии;

Сейчас же, как правило, накопительные схемы в западных странах существуют для граждан, у которых, нет кредитной истории и достаточно большого первоначального капитала для того, чтобы получить ипотечный кредит. Люди пользуются накопительной системой в течение некоторого времени, собирают нужную сумму и доказав, что они в состоянии соблюдать регулярность в ежемесячных платежах вступают в кооперативы.

Первые жилищно – строительные   кооперативы были основаны в США, в конце 1800-х годов в Нью-Йорке.

На сегодняшний день более одного миллиона объектов кооперативного жилья рассеяны по всей территории Штатов, но подавляющее большинство расположено в крупных городах, помимо упомянутого Нью-Йорка, - в  Чикаго и Вашингтоне. Какую выгоду дает кооперативное жилье в Америке? Итак, это:

• скидка с налога на доходы физических лиц,
• низкая оценочная стоимость имущества для взыскания налогов,
• низкие эксплуатационные расходы,
• непосредственное участие и контроль жителей за деятельностью кооператива, в котором они состоят.

Вот те дополнительные стимулы для выбора кооперативного пути домовладения за границей

Жилищно-строительные кооперативы в развитых западных странах - одна из форм многоквартирного жилья. При этом, как правило, в жилищном кооперативе имеется два владельца:

1. кооперативная корпорация,
2. владельцы корпорации (арендаторы-акционеры).

Кооперативная корпорация обладает жилым проектом или арендует его, включая все земли, места общего пользования (помимо квартир). Кооперативная корпорация находится в совместной собственности своих арендаторов акционеров, которые, в вду своей акционерной собственности, наделены правом занимать определенную единицу жилья.

Арендаторы-акционеры покупают акции (их еще называют паи или сертификаты членства) – в кооперативной корпорации. В момент покупки акций в кооперативе, арендатор-акционер должен подписать договор бессрочной аренды, также называемый договором имущественного найма или договором владения. Ввиду этого,  арендатор-акционер имеет законное право занимать жилье до тех пор, покуда все обязательства с его стороны перед кооперативом исполняются.

Стоит заметить, что жилищные кооперативы отличаются от кондоминиума, в котором имущество раздробляется, и каждый житель обладает собственным блоком отдельно. Ключевая разница заключается в данном случае в том, что кооперативы сохраняют контроль над теми, кто заселяется, а владелец кондоминиума легко сможет продать свое помещение, кому захочет.

При этом касаемо ипотечных кооперативов в зарубежных странах, при изменении правового, финансового устройства жилищные (ипотечные) кооперативов могут совершенствоваться, а именно:

•  кооператив, который продает акции по рыночному курсу, продает акции по полной рыночной стоимости при первичном размещении акций и позволяет, чтобы рыночная надбавка (маржа) оставалась у арендаторов-акционеров при перепродаже,

• кооператив с ограниченным капиталом,  - ограничивает разрешение на прибыль, если акции уже проданы и тогда сумма прибыли определяется по формуле, которая установлена в уставе корпорации,

• лизинговый кооператив арендует жилье у инвесторов на долгосрочной основе, иногда на условиях будущей покупки; жители управляют собственностью как кооператив,

• жилая ассоциация взаимопомощи - некоммерческая корпорация, созданная для строительства, обладания и управления жильем (при этом обычно, корпорация находится в собственности и управляется жителями построенного жилья),

• жилищный кооператив для пожилых людей - имеет дизайн и сервисные функции, которые специально разработаны для удовлетворения потребностей пожилых людей.

• субсидированный кооператив - кооператив, получающий определенные формы субсидий от правительства (некоммерческих организаций), для того, чтобы снизить стоимость жилья для арендаторов - акционеров.

Интересна и жилищная статистика в целом, к примеру, в процессе выдачи ипотечных кредитов в прошлом году участвовало более 146 банков (лидер  - Райффайзенбанк). При этом при оценке уровня развития ипотечного рынка, его объем соотносят с валовым внутренним продуктом (ВВП). Таким образом, в странах Евросоюза он составляет более 35%, в Германии почти 50%, в США — почти 55%, в России - уровень не доходит и до 1%.