Также использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологической обстановки в регионе⁴⁸.

       Не устранение совершенных умышленно таких земельных правонарушений, как отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы⁴⁹.

       Аренда  земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных  гражданским законодательством  - по соглашению сторон, по решению суда, по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя (перечень не является исчерпывающим)⁵⁰.

       Основания и порядок изъятия земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд, прекращение права землепользования может также в случае прекращения трудовых отношений землепользователя и организации, предоставившей ему служебный земельный надел также предусмотрены законодательством РФ⁵¹.

       Поскольку ЗУ представляет собой объект гражданских прав, то, они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства наследованием либо иным способом⁵².

       Однако  в отношении отдельных ЗУ невозможны гражданско-правовые сделки, так как они изъяты из оборота. Ст. 27 ЗК РФ устанавливает перечень ЗУ, которые полностью изъяты из оборота. Их перечень является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов власти субъектов или органов местного самоуправления. Из оборота изымаются, прежде всего, ЗУ, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в Федеральной собственности, а именно: государственные природные заповедники, заказники, объекты ВС РФ, пограничной службы РФ, других войск и воинских формирований; воинские суды, ФСБ, объекты атомной энергетики, исправительно-трудовых учреждений, воинские и гражданские захоронения и др.⁵³.

       Иную  категорию составляют земли, ограниченные в обороте. Их отличие от ЗУ, полностью изъятых из оборота, состоит в том, что эти ЗУ могут предоставляться в частную собственность, но с ограничениями, которые установлены специальным законодательством. Ограниченными в обороте могут быть ЗУ, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Решение вопроса о возможности передачи в частную собственность ограниченных в обороте ЗУ Земельный кодекс отнес к компетенции Федерации.

       Ограничения оборота земельных участков устанавливает п.5.ст.27 ЗК РФ. К ним относятся земли, занятые лесным⁵⁴ и водным фондом⁵⁵, земли, предоставленные для нужд обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, организаций федерального транспорта (морского, речного, воздушного) и др. Ограничение оборота ЗУ может устанавливаться Федеральными законами.

       Так ФЗ РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных земельных участков⁵⁶.

       ФЗ  «О федеральном железнодорожном транспорте» устанавливает ограничение включения в гражданский оборот земель, предназначенных для нужд ж/д транспорта (для с/х целей, складирования и т.д.)⁵⁷.

       Закон особо выделяет и охраняет право граждан и юридических лиц на получение земельного участка для строительства. В этих случаях отказ ЗУ по мотивам нецелесообразности запрещается, за исключением отказа в предоставление по причинам принадлежности ЗУ к категории абсолютно изъятых из оборота земель. Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута⁵⁸.

       Статьи 50 и 51 ЗК РФ в качестве оснований для прекращения права пользования земельным участком предусматривают такие действия государственных органов как конфискация земельного участка и реквизиция.

       Земельный участок может быть безвозмездно изъят (конфискован) у его собственника только по решению суда в виде санкции за совершение преступления⁵⁹.

       В целях защиты жизненно важных интересов  граждан, общества и государства  в случаях стихийных бедствий, аварий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков. Собственнику выдается документ о реквизиции⁶⁰.

       Особенности земли как уникального объекта природы обуславливают ограничения ее оборотоспособности, предусмотренные гражданским и земельным законодательством. Поэтому, земельные участки могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом только при условии, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте⁶¹.

       В силу объективных причин, собственник при использовании земельного участка должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных земельных участков, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Ограничения прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные.

       Соблюдение природоохранных, ветеринарных, санитарных и иных правил федерального, регионального или местного характера - ограничения общего характера. Ограничение этажности застройки, сервитуты, резервирование территорий и прочее - ограничения специального характера. Ограничения прав на землю могут носить временный и постоянный характер⁶².

       Передача  земли в частную собственность  или иную форму владения не лишает государства права устанавливать ограничения в ее использовании в интересах охраны природы, памятников культуры, с целью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, а также в экстремальных ситуациях⁶³.

       Ограничения прав на земельный участок подлежат государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента регистрации ограничения права на земельный участок ограничение считается принадлежностью данного земельного участка и при отчуждении последнего, следуют судьбе земельного участка и не могут отчуждаться отдельно от него⁶⁴.

       Исчерпывающие перечни изъятых и ограниченных в обороте земельных участков содержатся в ст.27 ЗК РФ. В соответствии с ЗК РФ режим ограниченных в обороте земельных участков предполагает невозможность их передачи в частную собственность, однако федеральным законом из этого правила могут быть сделаны исключения⁶⁵.

Глава II. Государственное  регулирование земельных отношений в России

2.1.Необходимость регулирования земельных отношений

       Земля представляет собой единственное место обитания всех человеческих поколений, каждое из которых, уходя в небытие, оставляет потомкам последствия своей жизнедеятельности.

       Эти последствия накапливаются и  ложатся бременем на будущие поколения  людей. Поэтому в Конституции РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы используется и охраняется в России как основа жизни и деятельности ее народов⁶⁶.

       Широкое распространение имеет понятие  «земля» - поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией, над которой осуществляется суверенитет Российской Федерации.

       В соответствии со ст.67 Конституции Российской Федерации территория Российской Федерации включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц⁶⁷.

       Поэтому в земельном законодательстве никогда не предусматривались и не предусматриваются сроки давности для защиты нарушенных земельных прав, как это имеет место при защите нарушенных гражданских прав⁶⁸.

       Однако  объектом земельных отношений выступает  не земля вообще, а конкретный земельный участок, часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражающиеся в земельном кадастре и документах государственной регистрации⁶⁹.

       Земельные отношения немыслимы без государственного их регулирования, без разработки и реализации мероприятий, способствующих развитию эффективных форм земельной собственности и хозяйствования на земле, правильному проведению земельной реформы.

       Ошибки  в этом недопустимы. Земельные отношения в Российской Федерации должны в первую очередь опираться на Земельный кодекс Российской Федерации.

       Он  призван не только отражать проводимую государством земельную политику, но и исходить из теоретических положений  о роли земли в общественном производстве, организации рационального землевладения и землепользования, концепции научно обоснованного землеустройства⁷⁰.

       Например, если при формировании земельного рынка  рассматривать землю только как  товар, то в процессе рыночного оборота  потеряются ее свойства как основного природного ресурса, главного средства производства в сельском и лесном хозяйстве.

       Практически это приведет к тому, что в результате разрешения свободной купли-продажи⁷¹ сельскохозяйственных земель в первую очередь будут скуплены земли - носители скрытой сверхприбыли (пригородные сельскохозяйственные земли - для расширения жилого и производственного строительства, размещения объектов прибыльной инфраструктуры; земли, содержащие полезные ископаемые, - для возможной разработки; земли, которые могут быть использованы в рекреационных целях; лесопокрытые площади - для промышленной переработки древесины и др.)⁷².

       Причем  даже запреты на изменение целевого назначения земель не смогут защитить продуктивные угодья от изъятия для  несельскохозяйственных целей.

       Земля, обладая свойством территории, пространственного  базиса для размещения объектов, одновременно является пространственным базисом  для природных объектов: лесов, вод, растительности и др. При этом она  - часть окружающей среды, и отношения по землепользованию подпадают под действие эколого-правового режима⁷³.

       Грань перехода от земельно-правового регулирования к эколого-правовому и другим формам регулирования весьма относительна и может быть определена только при решении конкретной правовой задачи⁷⁴. Регулирование земельных отношений основывается:

       - на сочетании управления использованием земли в качестве природного ресурса, объекта недвижимости и основного средства производства;

       - многообразия форм собственности на землю и другие природные ресурсы; широких правомочий субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в регулировании земельных отношений на своих территориях;

       - признания равенства участников земельных отношений в защите своих прав на землю; недопустимости противоречащего закону вмешательства государства в деятельность граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей;

       - на государственном управлении землями независимо от форм собственности и иных прав на землю⁷⁵.

2.2.Методы регулирования земельных отношений

       Метод земельного права представляет собой способы и приемы воздействия на поведение людей, которые соответствуют характеру и природе земли как природного достояния, жизненно необходимого всем гражданам⁷⁶.

       В юридической литературе различают метод императивного, организационного воздействия посредством обязательных к исполнению предписаний и запретов и диспозитивный, определяющий лишь пределы поведения участников земельных отношений, предоставляющий им возможности свободно и самостоятельно регулировать свои взаимоотношения в установленных пределах. В другой литературе  императивный и диспозитивный методы имеют разновидности. В частности, диспозитивный метод правового регулирования земельных отношений проявляется как рекомендательный, санкционирующий и делегирующий методы⁷⁷.