Структура и принципы доходного подхода к оценке недвижимости

                   (5), где 

Y_б – безрисковая ставка процента.  
 

1.2.1. Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)

      Определение коэффициента капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом :

                 (6)

     Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

     Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

     Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода—подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

     Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым  по своему функциональному назначению и уровню риска недополучения дохода в предполагаемом объеме и потери средств и соответствовать по:

     • размеру дохода;

     • соотношению между валовым доходом  и эксплуатационными расходами;

     • физическому сходству;

     • месторасположению;

     • ожидаемым изменениям стоимости.

     Прямая  капитализация может также использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).

     В каждом из этих случаев применяется  соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе табл. 3

                                                                     Таблица  3

     Название  ставки капитализации в зависимости  от используемого показателя дохода

 

     Метод прямой капитализации — наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. 
 

1.2.2. Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

     Этот  метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции.

     Ставка  капитализации заемных  средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем один раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и результат делится на размер ссуды.

     Ипотечная составляющая состоит из:

• ставки процента по кредиту
• коэффициента фонда погашения.

     Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальные  и годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную.

     Ставка капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

       Ставка капитализации собственного  капитала состоит также из двух частей:

• нормы прибыли
• нормы возврата собственного капитала.

     Таким образом, ставка капитализации собственного капитала отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный  собственный капитал.

     Метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций.

     Общая ставка капитализации – это средневзвешенная величина в соответствие с соотношением собственного и заемного капиталов  в общем объеме инвестиций:

                        (7), где

     M – доля заемных средств в структуре капитала - отношение величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций;

      -  ставка капитализации на  заемные средства или ипотечная  постоянная;

      - ставка капитализации на  собственный капитал. 

     Данный  метод определения общей ставки капитализации применим в основном в случаях, когда имеется достаточное число рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, т. е. когда имеется достаточное число сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.

     Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта. 

1.2.3. Метод связанных инвестиций: земля и здания

     Данный  метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

     Метод связанных инвестиций — земли  и здания реализуется аналогично методу связанных инвестиций — заемного и собственного капитала. Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней.

     Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей  этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земля и строение):

                    (8), где

L - стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

В - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

- коэффициент капитализации соответственно для земли, здания. 

1.2.4. Кумулятивный (суммарный) метод

     Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) — разбивается на отдельные компоненты.

     К безрисковой ставке дохода  прибавляются:

     1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных  облигаций) виды инвестиций. Общее  правило при этом таково: чем  больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

     2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.

     3. Поправка на низкую ликвидность  фондов. Некоторые фонды можно  реализовать на рынке за короткий  период времени, однако для  продажи других могут понадобиться годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время.

     Таким образом, процентная ставка равна сумме  безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность. 

       Безрисковая ставка доходности  – ставка процента в высоколиквидные  активы, т.е. это ставка, которая  отражает «фактические рыночные  возможности вложения денежных  средств фирм и частных лиц  без какого бы то ни было  риска невозврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

     Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации — ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

     Общий коэффициент капитализации по данному  методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-). 

1.2.5. Метод Эллвуда

     Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

     Член  Института оценки США Л. Эллвуд в 1959г. предложил модифицированную формулу метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы.

     При этом он разработал специальные таблицы, облегчающие использование своей  модифицированной формулы основывающейся на учете данных:

• Величина ипотечного кредита;
• Общая ставка капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость;
• Ставка дохода на собственный капитал, включающая доход на инвестиции и доход на возврат капитала (конечная отдача на собственный капитал);
• Стоимость объекта имущества, которая может быть профинансирована за счет кредита.

     Общий коэффициент капитализации:

                  (9), где

- ставка дохода на собственный  капитал;

M – отношение величины кредита к стоимости объекта;

Р –  процент выплачиваемого кредита;

-  фактор фонда возмещения  по ставке дохода на собственный  капитал (колонка №3);

-  коэффициент капитализации  заемного капитала (или ипотечная постоянная);

-  изменение общей стоимости  объекта;

-  общая норма изменения  дохода;