Современные воззрения на рынок земли в России

По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю:

• собственность;

• постоянное бессрочное пользование;

• пожизненное наследуемое владение;

• безвозмездное срочное пользование;

• аренда земельных участков;

• ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут).

К иным видам прав на земельные участки может относиться право застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог арендных имущественных прав, коллективно-долевая собственность.

 

2.5. Особенности  оборота земель

 

Оборот земли — это перераспределение земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения.

Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.

Оборот земель имеет свои особенности, связанные с государственным регулированием землепользования.

Выделяются две категории земель по отношению к их возможности вовлекаться в сделки:

• земельные участки, оборот которых разрешен;

• земли, изъятые из оборота;

• земли, частично изъятые из оборота.

Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но для них разрешены сделки с иными вещными правами.

 

 

 

 

3. Современные  воззрения на рынок земли в  России

1. Кадастровая оценка земель и земельный налог

 

                      ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

 

Государственная кадастровая оценка земли - это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного налога.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом ценового зонирования территории, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. Учитываются факторы сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границы кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

В основе методик определения кадастровой стоимости заложен удельный показателя кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) той или иной категории земель в целом или кадастрового квартала в составе категории земель по видам функционального использования земель.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с Методическими рекомендациями (указаниями), утвержденными для всех категорий земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в Государственный земельный кадастр.

 

               ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

 

Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. При установлении налога могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которых введен земельный налог, признаются объектом налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п.1.статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Размер земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных образований (городов и районов республики).

Налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в т.ч. в зависимости от перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли, вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.

В связи с этим, такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

Земельный налог взимается в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации. 
Плательщики налога - юридические и физические лица (собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов) 
Объект налогообложения - земельные участки, части земельных участков, земельные доли, предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность, владение или пользование.

 

2. Анализ земельного рынка России

 

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

По данным государственного статистического наблюдения за земельным фондом Российской Федерации, на 1 января 2011 г. в государственной и муниципальной собственности находилось 1 576,4 млн га,  что составляет 92,2% от общей площади земельного фонда. В собственности граждан и юридических лиц находилось 133,4 млн га, или 7,8% земельного фонда, из них в собственности граждан и их объединений 121,4 млн га, в собственности юридических лиц 12 млн га.

В целом в структуре собственности на землю в Российской Федерации  наблюдалось увеличение площади земель, находящихся в собственности юридических лиц, а также государственной и муниципальной собственности, и сокращение площади земель, находящихся в собственности граждан.

По данным Росреестра, на 1 января 2011 г. у Российской Федерации  возникло в установленном порядке право собственности на земельные  участки площадью 420,1 млн га, что составило 27% общей площади земель государственной и муниципальной собственности. В собственности субъектов Российской Федерации зарегистрировано около 7,7 млн га, в муниципальной собственности немногим менее 3,2 млн га.

Более 89% земель федеральной собственности составляют земельные участки, относящиеся к категории земель лесного фонда. В собственности Российской Федерации также находятся земельные участки категории земель особо охраняемых территорий и объектов, общая площадь которых  составляет 24,6 млн га (или 5,9% общей площади федеральных земель).

Указанные земли заняты в основном государственными природными заповедниками федерального значения. Распределение по категориям земель, право собственности на которые зарегистрировано Российской Федерацией, представлено в приложении № 2.

Доля разграниченных земель Российской Федерации по категориям земель составляет от 71,1% (земли особо охраняемых территорий и объектов) до 0,1% (земли запаса). К наименее разграниченным землям относятся земли населенных пунктов, доля которых составляет 6,6%, и земли сельскохозяйственного назначения, доля которых равна 6,8% (приложения № 3-4). Доля разграниченных земель в городских населенных пунктах составляет всего 11,9%, в сельских – 2,2% площади земель, подлежащих разграничению. В среднем по Российской Федерации прирост площади разграниченных земель в 2010 году составил 4,7%. Земли населенных пунктов

По состоянию на 1 января 2011 г. площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 78,6%  (15,4 млн га) от общей площади земель населенных пунктов (19,6 млн га), из них в федеральной собственности было зарегистрировано 0,6 млн га (3,1%), в собственности субъектов Российской Федерации – 140 400 га, в муниципальной собственности – 255 000 га. В частной собственности находилось 21,4% земель населенных пунктов, из них в собственности граждан – 3,8 млн га, в собственности юридических лиц – 0,4 млн га.

Площадь земельных участков из земель населенных пунктов, находящихся в собственности юридических лиц, увеличилась в 2011 году на 53 600 га, в собственности граждан – на 100 000 га. Указанные изменения вызваны установлением (изменением) границ населенных пунктов, в том числе в связи с расширением населенных пунктов в результате включения в их границы земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.

На 1 января 2011 г. площадь земель городов и поселков составила 7,98 млн га. В границах населенных пунктов в собственности граждан находилось 662 000 га, в собственности юридических лиц – 274 000 га. В государственной и муниципальной собственности находилось 7,04 млн га, или 88,3% городских и поселковых земель. Изменения в распределении земель населенных пунктов по формам собственности представлены в приложении № 6. Земельные участки, предоставленные гражданам для

осуществления индивидуального жилищного строительства.

К началу 2011 года 7,55 млн граждан были обеспечены земельными участками для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), совокупная площадь предоставленных для этой цели земельных участков достигла 902 000 га. В 2010 году более 137 000 граждан приобрели для ИЖС земельные участки общей площадью 37 900 га.

Земельные участки, предоставленные для ИЖС, находятся в собственности граждан (53,3%) либо в государственной собственности (46,7%), при этом такие земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды и срочного пользования.

По состоянию на 1 января 2011 г. в субъектах Российской Федерации находилось на рассмотрении 37 600 заявлений о получении земельных участков для ИЖС.

Земли, вовлеченные в оборот Фондом

По состоянию на 1 января 2012 г. Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства по предложениям Фонда вовлечены в оборот для целей жилищного и иного строительства 412 земельных участков общей площадью 12 846,83 га в 60 субъектах Российской Федерации, из них переданы в собственность Фонда 264 земельных участка общей площадью  8 430,58 га, расположенные в 41 субъекте Российской Федерации. В отношении 148 земельных участков общей площадью 4 416,25 га осуществление полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению передано органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Обладая колоссальными земельными ресурсами, имея, по-прежнему, земли больше, чем любая другая страна Европы, Азии и Америки,  Россия не осознает и не использует своего геополитического преимущества, земельно-хозяйственного потенциала в полную мощь.