Рынок земли и земельная рента

Маркс считает, что из повышения цены земли нельзя непосредственно делать вывода, что рента повысилась, и из повышения ренты, которая всегда влечет за собой повышение цены земли, нельзя непосредственно делать вывода, что продукт земли увеличился.

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок, по крайней мере, такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц):

 (2)

При неизменном рентном доходе цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает вкладчикам 5% годовых, то участок, приносящий ренту в размере 14 000 руб. в год, будет продаваться за 280000 тыс. руб. ( ). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 700000 руб. ( ).

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 4.

Рис. 4. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

На рисунке 4 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3–5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25–40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги в недвижимость — землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную «горячку», направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

3 Особенности российского земельного рынка

Наиболее острым вопросом развития земельных отношений в России на данный момент является вопрос о регулировании оборота земель, как сельскохозяйственного назначения, так и несельскохозяйственного назначения. В основном, они связаны с регулированием обращения прав на землю, с эффективным вовлечением земель в экономический оборот при соблюдении интересов общества и государства.

Причины политической остроты вопросов регулирования земельных отношений обусловлены уникальными особенностями земли как ресурса экономики: дифференциацией земель по качеству и потенциальной доходности, ограниченностью земельных ресурсов, и тем, что земля в целом не подвержена износу (вечный ресурс). Соответственно, переход от государственной собственности на землю к многообразию видов собственности должен основываться на балансе интересов всех субъектов земельных отношений (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и лиц).

Однако в настоящее время сбалансированность интересов не обеспечивается, по нескольким причинам, которые могут быть условно разделены на 2 группы:

• причины правового характера - неопределенность прав (объема полномочий правообладателя) и нестабильность правил получения, оформления, изменения и передачи прав на земельные участки и их ограничений (обременений, сервитутов), отсутствие законодательно определенных условий и процедур, регламентирующих действия субъектов земельных отношений по целому ряду правоотношений [22, стр. 22];
• причины экономического характера - система платы за землю и налогообложения сделок и других операций с землей не обеспечивает справедливого и эффективного распределения доходов, полученных вследствие реализации прав на земельные участки, между субъектами экономической деятельности, государством и местным самоуправлением.

Действия, предпринимаемые в области совершенствования земельного законодательства, в основном направлены на решение проблем, относящихся к первой группе, поскольку проблемы второй группы должны решаться в рамках совершенствования налогового, бюджетного и гражданского (хозяйственного) законодательства. Однако, решить задачу вовлечения земель в хозяйственный оборот и использования их как ресурса экономического развития, не увязав регулирование оборота земель с развитием налоговой и бюджетной системы, практически невозможно. Представляется, что добиться политического согласия по наиболее острым вопросам земельной политики можно только на основе комплексного рассмотрения вопросов полномочий по регулированию земельных отношений, регламентации управления земельными ресурсами и налогообложения земель и операций с ними.

Особенности экономического регулирования земельных отношений связаны с тем, что доход от использования и распоряжения землей состоит из двух частей - доход, получаемый как отдача от вложений, и доход, который не связан с вложениями и трудом данного пользователя, а обусловлен лучшим качеством (местоположением, плодородием) земель. Этот, второй вид дохода, оставаясь в распоряжении пользователя, обусловливает имущественную дифференциацию, не связанную с вложениями и эффективностью использования земельного участка, и преимущества субъектов прав владения, пользования и распоряжения этим видом ресурсов по сравнению с другими субъектами экономической деятельности. Для обеспечения равенства субъектов экономической деятельности необходимы механизмы, обеспечивающие изъятие земельной ренты в пользу общества (государства, местного сообщества) [18, стр. 136]. Однако изыматься должен только тот доход, который не обусловлен инвестициями в улучшение земель (ее застройку, повышение плодородия), произведенными данным субъектом. Инвестору должен оставляться доход, по крайней мере, не меньший доходов от других видов вложений. Поскольку инвестиции в развитие земель имеют средне- и долгосрочный характер, система платности землепользования и налогообложения соответствующих доходов должна быть определена на перспективу не менее 5-10 лет, обеспечивая возможность оценки эффективности инвестиций и учета рисков, связанных с вложениями в землю.

В настоящее время система экономического регулирования землепользования характеризуется следующим.

1. Плата за землю официально взимается в виде земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли.
2. Распределение поступлений платы за землю между бюджетами различных уровней также изменялось регулярно. Арендная плата также делилась между федеральным, региональными и местными бюджетами. Перспектива возможности регулирования ее уровня на основе бюджетного планирования обусловлена графиком разделения земель. Реально процесс разделения земель затянется на годы, поскольку порядок регистрации прав предусматривает длительное и дорогостоящее формирование участков, и упрощения процедуры для органов государственной власти и местного самоуправления не предусмотрено.
3. Система установления арендной платы обеспечивает возможность дифференциации ее размеров в зависимости от вида деятельности. Устанавливаемые на местном уровне коэффициенты, которые увеличивают базовую ставку от 2 до 60- 100 раз, изменяются регулярно и обеспечивают эффективное изъятие доходов от различных видов деятельности так, что вложения в реальный сектор в большинстве случаев теряют привлекательность. Это провоцирует вывоз капитала (это верно в отношении всей системы налогов, но по ряду наиболее мобильных видов деятельности эффективно работает через арендную плату).
4. Регулирование условий перехода земель из государственной (муниципальной) собственности в собственность лиц также динамично - как в части определения полномочий различных органов, так и в части экономических условий (размеров платы) и процедуры. Стимулирование приватизации путем установления низких пороговых значений выкупной цены (на основе кратности ставок земельного налога) правовыми актами федерального уровня сочеталось с торможением этого процесса (в части земель несельскохозяйственного назначения) различными способами на уровне субъекта федерации и местного самоуправления (варианты - от прямого запрета нормативным актом, до запретительно-высоких коэффициентов и административных барьеров).
5. Эффективное управление земельными ресурсами на основе использования долгосрочной аренды практически не реализуется. Правовой механизм передачи земель в долгосрочную аренду, которая позволяла бы привлекать заемные средства под залог прав аренды, не регламентирован, стабилизация ставок арендной платы на весь срок аренды также не реализуется (за исключением специальных условий для крупных иностранных инвесторов). В результате значительная и наиболее привлекательная для инвестиций часть земель поселений (исторические центры городов) выведена из оборота, у регионов и городов нет возможности для маневра с целью максимизации легитимных поступлений от управления и распоряжения землей.
6. Плата за землю не обеспечивает изъятия реальных доходов от пользования землей. В дополнение к официальным платежам, в практике управления используются различные обязательства, налагаемые на пользователей и инвесторов, в части натуральных улучшений (благоустройство территории, ремонт сетей, дорог и т.д.). Объемы обязательств определяются на местах, с учетом платежеспособности и примерной оценки эффективности инвестиций. Общий объем компенсаций за пользование землей варьирует широко, и непрозрачен для вышестоящих уровней власти. Стабильности и предсказуемости в условиях хозяйствования, связанных с пользованием землей, нет. Это тормозит инвестиции в улучшения, поскольку просчитать расходы и эффективность вложений на сроки более 2-3 лет, для большинства субъектов невозможно.
7. Помимо платы за землю и налагаемых на субъект хозяйствования натуральных обязательств, субъекты прав распоряжения землей уплачивают другие налоги в случае осуществления операций: основные - налог на добавленную стоимость, налог на прибыль, подоходный налог. Неучет специфики земли при налогообложении первичных операций стимулирует их непрозрачность - например, проведение операций через искусственно созданные цепочки. В части вторичных сделок - это декларирование по минимальной стоимости, сочетание теневых и легальных компенсаций, увод «в тень» значительных средств, в результате - уклонение от налогов и криминализацию рынка.
8. Серьезным экономическим фактором формирования и оборота земель являются неналоговые платежи и сборы в системе регулирования земельных отношений. Административные процедуры и экономические условия оформления и регистрации прав на земельные участки, получения разрешения на застройку, изменения назначения участка, других согласований варьируют широко, и оценить диапазон общей стоимости различных операций в различных регионах без специального обследования сложно [10, стр. 45].

В целом, система экономического регулирования землепользования и оборота земель неэффективна, поскольку она:

• непрозрачна - построена на сочетании официальных (то есть регламентированных законодательством) и неофициальных отношений; допускает движение средств, как через бюджет, так и через внебюджетные фонды, и через систему «вспомогательных» организаций;
• нестабильна и непредсказуема - ее развитие не увязано с развитием бюджетных и налоговых отношений;
• сложно организована - имеет множество в разной мере регламентированных свойств - как по направлениям регулирования, так и по уровням регулирования, и по структуре органов регулирования;
• не является полной с точки зрения охвата объектов, так как основана на заявительном характере учета объектов и прав: регулярный сплошной учет объектов в интересах государства не проводится и не планируется, правовой статус по объектам, не участвующим в операциях, не уточняется;
• не объективна, поскольку опирается на задекларированные бесконтрольно, а не по реальной стоимости, доходы, объемы сделок, обороты;
• и вследствие этого - не обеспечивает изъятия земельной ренты, не связанной с вложениями субъекта прав в развитие и улучшение земель.