Рынок земли и особенности его формирования в России

    Национальная политика поощряет индивидуальное землепользование и приобретение недвижимости путем сокращения федеральных налогов для землевладельца, чтобы помочь ему выплатить ссуду за дом. Земля Вашингтона принадлежит федеральным органам власти, что обусловлено концентрацией в городе основных управленческих структур. Лишь 25% территории Вашингтона находится в частной собственности, причем половина этой земли была продана частным владельцам еще в XIX в.

    Цены на землю регулируются только спросом и предложением, и, разумеется, желанием и интересом покупателя. В США практически любой участок земли - от маленькой фермы в штате Айова до Центра мировой торговли в Нью-Йорке - может быть продан за сумму, на которой сойдутся продавец и покупатель. Например, в Нью-Йорке (Манхэттен) участок земли в 1 га стоит 120 - 150 млн. долл.

    Частное владение недвижимостью вовсе не означает, что с землей можно делать все что угодно. Использование земель городов и штатов США регламентируется многими законами страны. Для осуществления генеральных планов развития города муниципалитеты получили право выкупать землю у частных владельцев, компенсируя им полную рыночную стоимость, даже против воли владельца. Затем эти земли продаются новому владельцу, согласному осуществлять планы муниципалитетов, причем обычно эта продажа совершается на льготных условиях.

    Объекты недвижимости в США облагаются поимущественными налогами - штатным и местным. Многие штаты взимают поимущественные налоги, однако их значение как источника дохода невелико - менее 3%. Для местных налоговых систем поимущественный налог является наиболее значительным, его доля во всех поступлениях составляет около 50%. Через этот налог осуществляется возмещение городу той части "дифференциальной ренты", которой пользуются предприятия и люди, поселившиеся на его территории. Поимущественный налог заслуживает специального внимания не только потому, что является самым важным источником городских финансов, но и потому, что оказывает специфическое воздействие на градостроительство и землепользование, формирующие облик и структуру современных городов.

    В каждом городе США все имущество в форме земли и "улучшений" (т.е. возведенных строений на ней) отмечается в специальной регистрационной книге и оценивается. Каждый год устанавливается местная налоговая ставка, по которой собственник платит налог в казну города, - определенный процент рыночной стоимости имущества. Оценка производится один раз в два-три года. Процентная ставка, определяемая местной администрацией через референдум, колеблется от 1 до 3%. Таким образом, органы местного самоуправления имеют возможность влиять на размер поступлений в бюджет, изменяя как налоговую ставку, так и уровень оценочной стоимости облагаемого имущества относительно рыночной. Изменение нормы оценки земельных пространств и повышение размера налоговой ставки в отдельных поселениях используют как средство "отпугивания" нежелательных групп жителей или видов деятельности.

    В столице Норвегии г. Осло земельная политика муниципалитета строится на сочетании различных вариантов землепользования. Решение о приватизации городской земельной собственности могут принимать различные органы муниципальной власти и управления в зависимости от стоимости подлежащего реализации земельного участка. Закон четко устанавливает соответствующие уровни компетенции. Например, Совет старейшин принимает решение по участкам ценой 2 - 5 млн. крон, исполком - 1 - 2 млн. крон, глава администрации - до 1 млн. крон. Для продажи или аренды земельных участков города используются торги, на которых муниципальные власти ведут всю работу через риелторскую фирму, с которой заключено соглашение.

    Города ФРГ взимают земельный налог с участков компаний и частных лиц. Ставка налога состоит из двух частей - основной, утверждаемой централизованно, и надбавки, величина которой определяется в зависимости от финансового положения местных органов управления. Основная ставка колеблется в пределах 0,31 - 0,6% балансовой стоимости земельного участка. Надбавка в среднем по стране составляет 1,2%. От налога освобождены госпредприятия, церкви, общественные организации. Льготы существуют для жилья (на первые 10 лет).

    В Великобритании при достаточно свободном рынке земли крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе аренды.

    Срок аренды предусматривается до 99 лет. Рынок недвижимости переживает кризис, наблюдается падение цен в городах, но в то же время растут цены на недвижимость в пригородах. Оценка недвижимости производится раз в 10 лет и служит основой для расчета арендной платы и имущественного налога. В основе оценки лежит определение совокупного годового дохода от земельного участка. В Англии установлен всего один налог - поимущественный (с 1993 г. - муниципальный), величина которого поставлена в зависимость от рыночной стоимости имущества и числа взрослых членов семьи. Имущество классифицируется по одной из восьми оценочных категорий и затем облагается по дифференцированным ставкам налога. Расчет ставки налогообложения ведется, исходя из потребностей города в финансовых ресурсах.

Регулирование земельных отношений  в РФ.

    Определение и правовое положение органов, осуществляющих государственный контроль и государственное управление сельским хозяйством.

    Под регулированием развития сельского хозяйства понимаются целенаправленное регулирование со стороны земельного законодательства на организацию хозяйственной деятельности коммерческих организаций в указанной сфере путем издания нормативных актов. Важнейшими инструментами такого регулирования являются закупочная, налоговая, ценовая, кредитная, страховая, внешнеэкономическая политика, т.е. преимущественно экономические методы.

    Регулирование сельского хозяйства представляет собой сложную систему экономических, правовых, организационно-административных, научных мероприятий.

    Предметом регулирования являются земельные отношения в производственно-хозяйственной, социальной и иных сферах деятельности сельскохозяйственных коммерческих организаций.

    Специфику регулирования рыночных земельных отношений определяют:

    во-первых, разнообразие природно-климатических факторов, которые требуют формирования системы правовых мер, направленных на защиту сельскохозяйственных производителей от риска, вызываемого стихийными обстоятельствами, — страхование сельскохозяйственного производства;

    во-вторых, нестабильность цен на сельскохозяйственную продукцию, во многом зависящих от природных факторов, экономических условий сельскохозяйственного рынка, его конъюнктуры;

    в-третьих, относительно слабая привлекательность инвестиций в сельскохозяйственное производство в силу продолжительности цикла производства.

    Необходимость регулирования сельскохозяйственного производства обусловливается тем, что государство ответственно перед своими гражданами за создание им нормальных условий для жизни, обеспечение продовольствием и другими сельскохозяйственными товарами. Острый дефицит материальных и финансовых ресурсов, низкий технический уровень, слабая мотивация труда, нарушение межотраслевых связей, социальная отсталость деревни обусловливают необходимость государственной поддержки отрасли, которая самостоятельно не в состоянии выйти из надвигающегося кризиса.

    Цель регулирования — преобразование сельского хозяйства в эффективную отрасль рыночной экономики; стабилизация агропромышленного производства; создание условий для нормального экономического функционирования производства, осуществления земельной реформы и прежде всего земельных преобразований, приватизации и разгосударствления; формирование структуры новых рыночных отношений, развитие предпринимательства. Регулирование земельных отношений обеспечивает и практикует сельскохозяйственным и агропромышленным коммерческим организациям выбор любой формы собственности и организации производства, свободу предпринимательской деятельности, самостоятельность хозяйствования и распоряжения сельскохозяйственной продукцией, а также полученными от се реализации доходами. В условиях современного положения в АПК государственное регулирование аграрных отношений способствует глубоким преобразованиям экономического, правового и социального характера

    Итак, каждая страна разработала свою систему регионального регулирования отношений недвижимости. Вместе с тем можно выделить главные элементы, присущие практически всем странам: региональные и муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления регионом; при всем многообразии систем управления власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей, т.е. стоят на позиции соблюдения интересов городов и регионов. Они регулярно проводят комплексную оценку муниципальных земель и недвижимого имущества. При этом земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

    Рассмотренные в рамках данной работы вопросы рынка земельных ресурсов и земельной ренты позволяют сделать следующие выводы:

1. Ограниченность земли как экономического ресурса приводит и к

ограниченности  ее предложения на рынке. На уровень  цен на землю влияет спрос на нее (как сельскохозяйственный, так и несельскохозяйственный).

2. Главной особенностью экономических отношений, связанных с

использованием  земли как невоспроизводимого, ограниченного  природного фактора, является существование  земельной ренты.

3. Под рынком земли следует понимать не только куплю- продажу земли, но и

предоставление  ее в аренду, а также весь рынок  сельскохозяйственной продукции, на котором  реализуются в той или иной форме отношения собственности  на землю.

4. Специфика сельскохозяйственного производства определяется зависимостью

от природно-климатических  условий, сезонным характером хозяйственной  деятельности, недостаточно высокой  концентрацией производства и особым укладом трудовой деятельности и  жизни. По своему плодородию земли подразделяются на естественно-плодородные (определяемые природно-климатическими условиями) и экономически-плодородные (связанные с вложениями труда и капитала в землю).

5. Чтобы осуществлять хозяйственную деятельность, необходимо брать землю в

аренду  у ее собственников. Плата за аренду земли называется рентой. Арендная плата может быть больше ренты на величину процента и амортизационных отчислений на вложенный капитал. Рента подразделяется на дифференциальную и абсолютную. В свою очередь дифференциальная рента выступает в форме ренты I и ренты II. Дифференциальная рента I связана с естественным плодородием почвы, дифференциальная рента II – с экономическим плодородием. Первая может быть получена только с лучших и средних участков земли, вторая – с любого участка земли. Абсолютная рента берется со всех земельных участков, так как изъятие дифференциальной ренты фактически уравнивает по плодородию лучшие и средние земельные участки с худшими.

6. В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой

зависимости от процентной ставки.

7. Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с

учетом  рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих: издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной ренты.  

8. В основе механизмов формирования земельной ренты в РФ находятся

экономические отношения земельной собственности.

9. В современных условиях (переходной рыночной экономики) наибольшую

сложность представляют вопросы формирования научно обоснованной системы платы  за землю, построения различных видов платы за землю на единой (рентной) основе, а также усиления взаимосвязи платы за землю с другими рыночными показателями.

10. Земельные отношения в РФ базируются на основных положениях и нормах,

закрепленных  Конституцией РФ, Гражданским и Земельном  Кодексами РФ. Земельный кодекс не смог пока решить всех проблем функционирования земельных отношений в условиях рынка. Необходимо дальнейшее улучшение и развитие земельного законодательства для совершенствования механизма вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в товарно-денежный оборот и регулирования рентных отношений 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы

1. Борисов Е.В. Экономическая теория: Учебник. [Текст] — М.: Юрайт-Издат, 2005. — 399 с.
2. Волович, Н. Земельная политика в промышленно развитых странах [Текст]/Н.Волович//Экономист. – 2003. – №9.
3. Земельны кодекс Российской Федерации. — М.: ГроссМедиа, 2006. — 80 с.
4. Земельный кодекс РФ №136 – ФЗ, 25.10.01 г.
5. Иохин, В. Я. Экономическая теория [Текст]: учеб. для вузов. – М.: Экономистъ, 2004. – 861с.
6. И.Липсиц. Экономика: учебник для вузов. [Текст] — М.: Омега-Л, 2006. — 656 с.
7. Кипельман, С. Экономика рентных отношений в условиях современной России [Текст]/С. Кипельман, С. Андрюшин // Вопросы экономики. – 2005 г. - №2.
8. Курс экономической теории: Учебник – 6-е исправленное, дополненное и переработанное издание. [Текст] – Киров: «АСА», 2009. – 848 с.
9. Курс Экономической теории. Общие основы. Микроэкономика. Макроэкономика./рук. авт. колл. А.В. Сидорович. [Текст] – М., 1997 – 736 с.
10. Микроэкономика. Теория и российская практика: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям и направлениям/под редакцией А.Г. Грязновой и А.Ю. Юданова. 2 изд. [Текст] – М.: ИТД «КноРус», «Издательство ГНОМ и Д», 2000. – 544 с.
11. Николайчук О.А. Современные аграрные отношения и проблемы земельной ренты. [Текст] — Псков, 2001. — 152 с.
12. Носова С.С. Экономическая теория: Учеб. для вузов. [Текст] – М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 1999 – 520 с.
13. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики: Учебник для вузов. [Текст] — М.: Норма, 2005. — 576 с.
14. Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Экономическая теория. Учебник для вузов. [Текст] – М.: Издательство НОРМА, 2001. – 456 с.
15. Сельская экономика / под ред. С.В. Киселева.[Текст]– М.: Инфра – М, 2007. – 426 с.
16. Семенов В. А., Харченко Л. Л. Рынок земли и других природных ресурсов: Учебное пособие по дисциплине «Экономическая теория». [Текст] – Кемерово: КемИ РГТЭУ, 2003
17. Экономика: Учебник. / Под ред. А.И.Архипова, А.Н.Нестеренко, А.К.Большакова. [Текст] –   М.:ПРОСПЕКТ, 1999. – 800 с.
18. Экономика: Учебник. 3-е изд., переработанное и дополненное / под редакцией д-ра экон. наук проф. А.С. Булатова. [Текст] – М.: Экономистъ, 2003. – 896 с.
19. Экономика. [Текст] – М.: Издательство «Вита-Пресс», 1996. – 320 с.
20. Экономическая теория. Учебник / Под ред. И. П. Николаевой. [Текст] – М.: «Проспект», 1998 – 448 с.
21. Экономическая теория [Текст]: учебник / под редакцией акад. В. И. Видяпина, А. И. Добрынина, Г. П. Журавлевой, Л. С. Тарасевича – М.: ИНФРА – М, 2000 г. – 714 с
22. Экономическая теория: Учебник. — Под общей редакцией академика В.И. Видяпина, А.И. Добрынина, Г.П. Журавлевой, Л.С. Тарасевича. [Текст] — М.: ИНФРА-М, 2006. — 672 с.
23. Экономическая теория [Текст]: учеб./В.И. Антипина, И.Э. Белоусова, Р.В. Бубликова; под ред. И.П. Николаевой. – 2-е изд., перераб. и доп. [Текст] – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008. – 576 с.