Рынок земли и особенности его формирования в России

    Абсолютная рента в зависимости  от спроса может изменяться. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2 Рынок земли РФ: проблемы и перспективы

2. 1 Особенности формирования земельных отношений и рынка земли в России

    В России в девятнадцатом веке  земельные отношения развивались  весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику земельную ренту, кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

        Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

    1.1 Объекты земельных отношений

    Объектами земельных отношений являются:

• земля как природный объект и природный ресурс;
• земельные участки;
• части земельных участков.

    Согласно действующему российскому земельному законодательству земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке (статья 6 ЗК РФ).

    Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    1.2. Участники земельных отношений

    В соответствии с действующим российским земельным законодательством (статья 5 ЗК РФ) участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

    Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным Кодексом РФ и федеральными законами.

    Для целей земельного законодательства используются следующие понятия и определения:

    собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;

    землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

    землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

    арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

    обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

    1.3. Состав земель в Российской Федерации

    Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,

телевидения, информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и земли иного  специального назначения;

• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

    Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

    В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

    1.4. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

    Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

• земель, находящихся в федеральной собственности, Правительством

Российской  Федерации;

• земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и

земель  сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

• земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель

сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;

• земель, находящихся в частной собственности:
• земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной

власти  субъектов Российской Федерации;

• земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

    Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

    Категория земель указывается в:

    1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

    2) договорах, предметом которых являются земельные участки; 3) документах государственного земельного кадастра;

    4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

    5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

    Нарушение установленного Земельным Кодексом РФ, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую

    Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета

многих  государств. В этот нелегкий для  нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений. 

2. 2  Проблемы рынка земли и земельных отношений в России

 

    Многовековая практика свидетельствует о том, что главными источниками жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на них население. При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию (пространство) государства, но и все, что находится "над" и "под" этим пространством, включая агроклиматические условия и их биопотенциал. Богатство государства определяется инфраструктурой и эффективностью использования ресурсов земли, профессиональной подготовленностью и культурным уровнем населения.

    Во что оценивается земельно-ресурсный потенциал России, включая все "над" и "под"? Это 1709 млн. гектаров земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. гектаров континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород, что в сумме оценивается в 30 триллионов долларов США. Разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов и оцениваются по существующим мировым ценам, которым свойственна тенденция постоянного роста, в 35 триллионов долларов США. Емкость территориального пространства России по биоклиматическому потенциалу для нормальной жизни составляет 1,0-1,3 млрд. человек. Территория России отличается уникальной инфраструктурой, созданной многими поколениями людей. В мире только на пространствах России имеются огромные ареалы земель, никогда не подвергавшихся природным катаклизмам (землетрясения, затопления, ураганы, засухи и т.п.). Вся эта уникальность российских земель исторически вызывала огромный интерес ее ближних и дальних соседей, вот почему на протяжении многих столетий и особенно в конце ХХ века извне предпринимаются огромные усилия, чтобы ослабить Россию, расчленить ее территорию. Сегодня это делается "мирными" путями, а завтра возможно и "военными", под предлогом защиты чьей-то собственности или чьих-то прав. История говорит о том, что практически все многочисленные войны имели своей целью завоевание земель с их ресурсами, а не объектов недвижимого имущества, которые, как правило, во время боевых действий всегда уничтожаются.

    Сопоставляя тенденции развития землепользования в мире и в России, мы наблюдаем как бы противоположные тенденции. В мире пространства, пригодные для жизни, все больше перенаселяются, дефицитными становятся воздух и вода, землю для застройки многие страны отвоевывают у моря, растет нагрузка на плодородную землю. В России же, многие территории пустуют, население страны стремительно сокращается, качество жилищных условий, здравоохранения, бытовых услуг, социального страхования, доходов ухудшается. В ближайшие 25 лет в России нельзя ожидать естественного роста населения.

    При сохранении сложившихся за годы реформ тенденций демографического и экономического развития, в России очень скоро возникнут серьезные проблемы с удержанием ее территориального пространства. Реальностью является то, что по значительной части периметра государственных границ России обитают народы с быстро растущим населением, поэтому пустующие российские земли естественным образом могут стать объектом миграции их населения.

    Противостоять таким процессам можно только путем оздоровления экономической ситуации в России вообще и на восточных ее землях в частности. Сбережение российской земли и должно стать главной национальной идеей XXI века для народов, проживающих на этой огромной территории.

    В соответствии с Конституцией РФ за последние 10 лет XX века на территории России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности; проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан; введено платное землепользование; основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность; земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности; выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ; созданы объективные условия для оборота земли.

    Изучение качественного состояния  земель в России показывает, что  темпы их деградации прогрессируют.  За последние 25 лет площадь  кислых почв увеличилась на 32,1 млн. гектаров, в том числе пашни - на 21,5, площадь земель, подверженных водной эрозии - на 28,4, засоленных - на 12,0, содержащих солонцовые комплексы - на 13,9, заболоченных и переувлажненных - на 20,0, заросших кустарником и мелколесьем - на 10,5 млн. гектаров. Содержание гумуса в почвах России снизилось в среднем на 20%. Принимаемые меры по повышению плодородия земель носят эпизодический характер, поэтому в девяностых годах практически прекратился прирост ценных высокопродуктивных сельскохозяйственных угодий.