Развитие ипотечного кредитования

банке кредит под  залог имеющейся или покупаемой квартиры. При этом права

собственности остаются у него, но распорядиться  этим жильем он может лишь

после того, как  рассчитается за полученный кредит и выплатит проценты. По

мнению экспертов, реализация такой схемы возможна только в условиях

стабильной экономики. Но несмотря на то, что в стране нет  пока развитого

рынка оценочных  и риэлторских услуг, внедрение  ипотеки все же продолжается во

многих регионах России.

В Москве кампания по внедрению ипотеки началась сравнительно давно. Однако

прежде чем  выделить кредит покупателю, банк обязан проверить его

платежеспособность. Одним из главных условий призван  стать официально

декларируемый доход. А дальше все выглядит следующим образом. Максимальный

кредит предоставляется  на сумму не более 70% стоимости квартиры. При этом

предполагается, что выплаты по сумме кредита  должны составлять не более 30%

ежемесячного  дохода покупателя. Однокомнатная квартира в московских

новостройках  стоит около 17000 долларов. При этом выплачиваемая покупателем

сумма должна быть не менее 5100 долларов. Кредит на оставшиеся 70% стоимости

квартиры при  таком расчете составит 11900 долларов.

Ежемесячные выплаты  при ставке 10% годовых и максимальном сроке кредита 10

лет составят около 157 долларов. Значит, официальный доход  покупателя должен

быть не менее 500 долларов. Можно смело утверждать, что даже в столице

сегодня вряд ли найдешь многих, имеющих подобную сумму официального дохода.

Власти предлагают цены на недвижимость в два-три раза выше расчетной,

игнорируя основной закон рыночного ценообразования  о взаимосвязи спроса и

предложения. Типовое  жилье рассчитано, в первую очередь, на обычных людей, а

большинство из них никак не уложится в предлагаемую цену.

Позиция властей  в вопросе ценообразования вредна еще и тем, что лишает

большую часть  общества возможности почувствовать  результаты своего труда,

получить материальное удовлетворение - собственная квартира становится

недосягаемой мечтой. Очевидно, что в нынешнем виде ипотека не решит жилищную

проблему в  нашей стране. Она рассчитана на людей с достатком, то есть на тех,

кто или уже  имеет жилье, или может приобрести его, не влезая в дорогостоящий

кредит. Наверное, именно этим объясняются весьма скромные успехи ипотечного

кредитования  в России. Чтобы программа ипотеки  заработала активно, доходы

населения должны быть на порядок выше нынешних.

    

Глава 7.Регистрация  ипотеки и договор об ипотеке 

Правило первое и очень важное: ипотека должна быть зарегистрирована в течение

одного месяца со дня поступления всех необходимых  документов. Правило второе:

датой государственной  регистрации ипотеки является день совершения

регистрационной записи в едином государственном  реестре прав на недвижимое

имущество.

Документы, необходимые  для регистрации

Для государственной  регистрации ипотеки должны быть представлены: нотариально

удостоверенный  договор об ипотеке и его копия; документы, названные в

договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты

регистрационного  сбора; документ, подтверждающий возникновение  обеспеченного

ипотекой обязательства.

Если в договоре об ипотеке указано, что права  залогодержателя удостоверяются

закладной, в  МКР, одновременно с документами, указанными в пункте 2 настоящей

статьи, представляются также: закладная и документы, названные  в закладной в

качестве приложений, и их копии.

Отказ в государственной  регистрации

Заявителем может  выступать только банк, который выдал  кредит на покупку

закладываемой квартиры. Другие лица, в том числе покупатель недвижимости,

могут действовать  только по доверенности. В противном  случае в регистрации

ипотеки может  быть отказано.

Другой причиной для отказа могут быть документы, представленные для

регистрации, если они не соответствуют требованиям  законодательства.

Например, на договоре отсутствует необходимое нотариальное заверение.

Недопустима государственная  регистрация ипотеки зданий, сооружений и их

отдельных частей, которые еще не учтены в государственных органах (например,

в БТИ). Соответственно, в просьбе зарегистрировать договор  иптеки в отношении

такой недвижимости вам будет справедливо отказано. Если принимается решение

об отказе в  государственной регистрации ипотеки, то заявителю в течение пяти

дней после  рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и

копия такого сообщения  помещается в дело с его документами. Отказ в

регистрации может  быть обжалован заинтересованным лицом  в суде общей

юрисдикции или  арбитражном суде. Исправление технических ошибок, допущенных

при регистрации

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной  регистрации,

исправляются  в трехдневный срок по решению  регистратора после их обнаружения

или получения  от любого участника сделки письменного  заявления об ошибке в

записях. Участники  сделки в такой же срок в обязательном порядке получают

информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в

регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между

залогодателем и залогодержателем об изменении  или дополнении условий договора

об ипотеки. Такое  соглашение должно быть нотариально  удостоверено. Отложение

регистрации

Регистрация может  быть отложена не более чем на один месяц, если: какой-либо

из документов, необходимый для регистрации, не предоставлен; договор об

ипотеке, закладная  и приложенные к ним документы  не соответствуют требованиям

закона (отсутствует  нотариальное заверение); необходимо проверить  подлинность

представленных  документов (например, подписи вызывают сомнение);

Принимая решение  об отложении регистрации, МКР запрашивает  необходимые

документы или  требует устранения выявленных несоответствий. Если же эти

требования не выполняются, то в регистрации ипотеки будет отказано.

Регистрационная запись

Регистрационная запись об ипотеке должна содержать  сведения о залогодержателе

(банке), предмете  ипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме

обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита). Если договор

об ипотеке  предусматривает, что права залогодержателя  удостоверяются

закладной, это  тоже указывается в регистрационной  заиси об ипотеке. Все

данные вносятся в регистрационную запись на основании  договора об ипотеке.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре.

Она содержит полное наименование МКР, зарегистрировавшего  ипотеку, дату,

место регистрации  и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные

заверяются подписью должностного лица и скрепляются  печатью. Комитет

оставляет в  своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор

предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию  и внесение изменений

и дополнений в  регистрационную запись об ипотеке  возлагаются на залогодателя,

если соглашением  между ним и залогодержателем не установлено иное

распределение обязанностей.

Если ипотека  прекращается, то регистрационная запись погашается. Это

происходит на основании совместного заявления  залогодателя и залогодержателя

либо на основании  решения суда общей юрисдикции, арбитражного или третейского

суда о прекращении  ипотеки. Государственная регистрация  является публичной.

Любое лицо вправе получить сведения о том, имеется  ли регистрационная запись

об ипотеке  соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее.

Отказ в регистрации  либо уклонение от нее, отказ от внесения в

регистрационную запись исправлений, погашение записи с нарушением

установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, а также иные

действия МКР, которые противоречат закону, могут быть обжалованы

заитересованным лицом в суд общей юрисдикции или арбитражный суд. МКР

возмещает заинтересованному  лицу убытки, причиненные незаконными  действиями.

Таковыми могут  быть: необоснованный отказ в регистрации; необоснованный отказ

от внесения исправлений в регистрационную  запись; задержка в государственной

регистрации ипотеки  сверх положенного срока; ошибки в регистрационной записи;

уклонение от выдачи закладной или ее дубликата; неправомерное  погашение

регистрационной записи; необоснованный отказ от выдачи сведений об ипотеке и

заверенной выписки  из регистрационной записи.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю  органом осуществляющим

государственную регистрацию ипотеки, после государственной  регистрации

ипотеки и передается путем исполнения передаточной надписи (отчасти подобно

векселю, при  условии соблюдения правил госрегистрации) Ипотека обеспечивает

уплату залогодержателю  основной суммы долга по кредитному договору или иному

обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части,

предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная  в обеспечение

исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает

также уплату кредитору  причитающихся ему процентов  за пользование кредитом.

Ипотека, по общему правилу, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм,

причитающихся ему:- в возмещение убытков и/или  в качестве неустойки (штрафа,

пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего

исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;- в виде процентов за

неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных

обеспеченным  ипотекой обязательством либо федеральным  законом (ст. 393 ГК

РФ). Вопрос о  возможности взыскания с физического  лица, не выступающего в