Развитие ипотечного кредитования

действовала в  губерниях Царства Польского  по уставу 1818 года. В ее основе

старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В

прибалтийских губерниях ипотека действовала  с XYIII века и объединена с

законодательством при судебной реформе 1889 года.

На европейской  территории России ипотека была введена  законом 19 мая 1881

года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки

деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему  оглашения

завещаний и  утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику

входит новая  форма реестров крепостных дел, где  статьи приурочены к названию

имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем

собственника (так  внедряется принцип "специальности").

Из истории  российской ипотеки Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года

в России впервые  был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций

и подтверждена потребность, или, оперируя современными понятиями,

комфортность  экономических расчетов в средствах  обращения и платежа.

Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в

Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование  кредитных

ресурсов на государственные нужды производилось  из средств Государственного

Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации

ипотечного кредита  землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция -

первое страховое  учреждение в России. Манифест предусматривал страхование

каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении  кредитных операций.

Страховая оценка здания устанавливалась в том  же размере, что и залоговая, -

в 3/4 стоимости  имущества, а страховая премия - в  полтора процента от

установленной страховой суммы. В целях минимизации  страхового риска,

связанного с  ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались

деревянные строения или хозяйственные постройки, а  также здания, имевшие

соломенную или  камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования

сопровождалась  выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого

являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды

в Государственный  Заемный банк. С начала 70-х годов  прошлого столетия в

стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История

работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической

жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной

системы и, как  следствие, взлет российской экономики  к 1913 году до сих пор

недостаточно  пропагандировались, хотя именно акционеры  этих банков проводили

масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота

ипотечные банки  в России были полностью ликвидированы. По российскому

законодательству XIX века на одной территории не могли  действовать

одновременно  более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу

ненужной конкуренции.

На Государственный  крестьянский поземельный банк (основан  в 1882 году) была

возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки  помещичьей земли. Банк

выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы

банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии

было продано  и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

    

Глава 2. Понятие  ипотеки 

Вступивший в  силу 16 июля 1998 года Федеральный закон РФ "Об ипотеке  (залоге

недвижимости)" существенно повлиял на процесс  формирования отечественного

ипотечного рынка.

После проведения в нашей стране массовой жилищной приватизации многие стали

собственниками  жилья. В жизни возникают проблемы, порождающие необходимость

погашения крупных  долгов, и единственно доступным  выходом из сложившегося

положения остается заем под залог жилья. Ипотека  отличается от продажи жилья

не только тем, что у заемщика есть перспектива  вернуть кредит и остаться

собственником жилья, но и тем, что на период действия ипотеки он остается

жить на своей  жилплощади. Это отражено в первой главе пункта первого Закона

"Об ипотеке".

Термин «Ипотека»  в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: 1.

«Ипотека» (как  правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью

получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для  ипотеки характерно

оставление имущества  в руках должника. Залог в гражданском  праве - один из

способов обеспечения  обязательства - в данном случае банковского кредита. При

этом во всех случаях обязательна государственная  регистрация залога любой

недвижимости. В  случае неплатежеспособности должника требования кредитора

удовлетворяются из выручки от реализованного имущества  в преимущественно

перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в

собственность залогодержателя.

2. «Ипотека»  (как ценная бумага) подразумевает  «закладную» - долговой

инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.

Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки  и как получение кредита под

залог недвижимости, и как получение кредита для  покупки недвижимости. Термин

"ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать  как способ обеспечения

обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит

выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное)

кредитование". Для некоторых случаев употребим  термин "смешанная ипотека",

когда заемщик  берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для

приобретения  нового. Таким образом жилищное кредитование и смешанная ипотека

- это формы  кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве

обеспечения по такому ипотечному кредиту может  выступать как залог, так и

поручительство, а во втором случае - только залог  недвижимости.

    

Глава 3. Нормативно-правовая база 

Институт ипотеки  ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий

до настоящего времени не приобрел в России значительного  распространения,

поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных  актов.

В первую очередь  к ним относятся Федеральный  закон 1998 г. "Об ипотеке

(залоге недвижимости)". Общие нормы о залоге, не нашедшие  места в указанном

законе, принимаются  по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего

исполнения которой  устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен,

регулируется  Федеральным законом 1997 г. "О государственной  регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним".

Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в  рамках закона "Об

исполнительном  производстве". Отдельные специальные  нормы, которые тем не

менее следует  учитывать при заключении ипотечных  договоров, рассеяны и по

соответствующим законам. Таким, например, как закон "О товариществах

собственников жилья". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью

следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе

Жилищного кодекса  РСФСР, а также законам и правилам регистрации граждан по

месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют  установленные

законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ.

Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

До начала девяностых годов ипотека практически отсутствовала. Псевдоипотека

осуществлялась  путем временного перевода прав собственности  на недвижимость,

являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания  расчетов между

должником и  кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось

дважды платить  весьма высокую госпошлину, относимую  на заемщика, и мириться с

рисками, связанными с возможной недобросовестностью  кредитора, получавшего

права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав

были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика,

не могла найти  широкого распространения. Но и после  легализации ипотеки, как

цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между

устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в

достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым  российским правом

имелся принципиально  непреодолимый разрыв.

К сожалению, и  последние законы исправили нетерпимое положение лишь

наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было

серьезных оснований  для выселения неплатежеспособного  должника и его семьи из

заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с

исключением права  пользования или его ограничением (в зависимости от размера

жилой площади  на одного жильца). В настоящее время  выселение вполне возможно,

но при условии ... предоставления другого жилого помещения  в черте того же

населенного пункта. В нашем случае в Москве. И с  учетом всех санитарных норм.

Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых

условиях пока отсутствует. Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было

обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое

применение получило использование схемы с заключением  с неплатежеспособным

заемщиком договора  «об отступном». Но с момента новации, т.е. замены

первоначального договора новым, прекращался договор залога и возникала