Проблемы становления частной собственности в Республике Казахстан

      Юридические издержки можно увидеть при анализе положений первого комплексного рыночного земельного акта – Указа «О земле» от 22 декабря 1991 года (утратившего силу), относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. При всей своей радикальной рыночной направленности указ оказался половинчатым и противоречивым в плане определения правового режима земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с Конституцией республики, Указ « О земле» наряду с государственной собственностью впервые в истории земельного законодательства республики предусмотрел право частной собственности на землю. Тем самым статус граждан Казахстана пополнился фундаментальным правом – иметь в собственности землю. Но данное право по существу оказалось декларированным для лиц, занятых в аграрном секторе. Так как категория земель сельскохозяйственного назначения, составляющая более 80% земельного фонда республики, за отдельными незначительными исключениями, оказалась вне сферы действия права частной собственности. Крестьяне же – не наделёнными правом получения в собственность земли для организации товарного аграрного производства. Между тем, согласно указу (ст.33 пп.2,4), даже иностранные физические и юридические лица имели право приобретать в собственность земельные участки для технологических нужд в качестве пространства для размещения и эксплуатации различных объектов. Следовательно, уровень правовых условий для иностранцев оказался на порядок выше, чем для отечественных сельскохозяйственных товаропроизводителей. Но ведь именно сфера аграрных отношений, её субъекты больше всего нуждаются в благоприятном правовом режиме хозяйствования, здесь больше, чем где-либо, необходимы правовые рычаги стимулирования и защиты.

   Вопрос  собственности на землю с самого начала своего возникновения вызывал  и продолжает вызывать много эмоций, крайне полярные мнения и суждения. Ведь речь идет о неизбежной, объективной необходимости изменений аграрных, земельных отношений, о преодолении противоречий между новой стратегией экономического развития и устаревшей системой земельных отношений, базировавшейся на законодательстве административно-распределительной, тотально-государственной системы.

   Право частной собственности, как и  любое другое системное образование, имеет ряд изъянов, негативных сторон и проблем.

   Введение  частной собственности на землю  на практике приведут к тому, что купить е смогут только представители малого и среднего бизнеса: рядовому сельчанину покупка земли, во-первых, невыгодна, во-вторых, бесперспективна. Даже приобретение в частную собственность земель аграриями еще не означает решения проблем села, учитывая разрушенность на сегодняшний день аграрной инфраструктуры. Одной из проблем при введении института частной собственности (как и при любом другом нововведении) является возможность поверхностного правового опосредования преобразуемых отношений, несоответствия стратегии введения частной собственности текущим и перспективным задачам развития аграрного сектора, когда принятые акты могут серьезно затормозить ожидаемые и объективно неизбежные перемены.

   Президент Республики Казахстан Н.Назарбаев  неоднократно отмечал необходимость поэтапного реформирования земельных отношений. Одна из причин этого заключалась в негативности общества к глобальному введению института частной собственности на землю.

   При введении института частной собственности  на землю неизбежно возникает целый ряд разноплановых, но так или иначе связанных с развитием земельных отношений проблем, имеющих особую общественную значимость, к которым относятся:

   - социальная поддержка малообеспеченных  слоёв населения, и в особенности  жителей зон экологического бедствия;

   - сведение к минимуму оттока  населения из республики и  миграции сельчан в города;

   - увеличение инвестиций в агросектор, адаптация сельского населения  к условиям рыночных отношений;

   - сохранение и укрепление межнационального, гражданского согласия в стране;

   - отсутствие в действующем земельном  законодательстве Казахстана примерного  перечня земельных правонарушений, не говоря о новых,  порожденных  введением права частной собственности  на землю.

   Введение  в Земельный кодекс вышеуказанного перечня усилило бы чувство ответственности и позитивное поведение субъектов земельных правоотношений.

   При определении законодателем конкретных нормативных параметров частной  собственности на земли сельскохозяйственного  назначения и механизма ее введения необходимо было принять во внимание все без исключения существенные факторы и проблемы, способные влиять на социальные и экономические процессы в агросекторе. Только так возможна выработка наиболее оптимальных способов и условий перехода аграрных земельных отношений из одного совершенно в другое состояние.

     При введении института частной собственности необходимо:

   - совершенствовать критерий определения  круга субъектов права частной  собственности на сельскохозяйственные  земли, квалификационных и иных  требований к ним;

   - определить условия введения, предоставления  и реализации права частной  собственности;

   - определить объем правомочий  субъектов института частной  собственности на сельскохозяйственные  земли;

   - создать равные условия всем  тем, кто намерен и действительно сможет стать эффективным собственником – земледельцем, то есть предоставить возможность получения каждым заинтересованным лицом соей земельной доли в государственной (следовательно, общественной) собственности. На этапе реорганизации и приватизации сельскохозяйственных предприятий уже произошла социальная дифференциация сельских людей. Лишь их незначительная часть извлекла выгоды от приватизации, участие большинства в ней было формальным и символическим. Проблема социальной справедливости в сфере земельных отношений настолько важна, что она рассматривается основой современных рыночных земельных преобразований. Государство должно по возможности исправить допущенную несправедливость. Этого добиться посредством разработки и реализации гибкой системы условий предоставления земельных участков;

   - с вводом права частной собственности  тесно связана довольно острая  для сельскохозяйственных производителей  проблема обязательных отчислений  в бюджет и различные фонды.  Практика показывает, что необходима  существенная корректировка налогов и налоговой политики применительно к агросектору. При уточнении системы налоговых стимулов и льгот, определении конкретных размеров обязательных платежей нужно исходить из того, что как правило, удельный вес стоимости земель сельскохозяйственного назначения в общей стоимости земельного фонда той или иной страны при прочих равных условиях бывает незначительным. Т.е. в силу специфики агросектора при определении основных потоков бюджетных поступлений целесообразна ставка на земли других категорий (прежде всего на земли населенных пунктов, промышленности, транспорта, недр). Применительно к агросектору налог должен, прежде всего, служить средством стимулирования эффективной хозяйственной деятельности собственника и землепользователя. Слишком низкий налог или его отсутствие вообще может привести к утрате интереса к рачительному хозяйственному обороту земель. Чрезмерно обременительный размер налога и других платежей – путь к ослаблению сословия негосударственных землепользователей и собственников, массовому отказу от прав землепользования и собственности, появлению бесхозных земель, исключению возможности выполнения на участках природоохранных и землеохранных требований. Размеры налогов должны быть сопоставлены с доходными возможностями земельного участка - чем качественнее и ценнее по своим параметрам земля, тем выше налог. Собственники наиболее плодородных участков не должны иметь незаслуженные преимущества перед собственниками земель худшего качества. Гибкая система налогов способна уровнять их возможности. Одновременно при прочих равных условиях необходимо внедрить в практику принцип: чем эффективнее используется земля, чем больше продукции, тем меньше налогов. Ныне действующее законодательство не увязывает размеры земельного налога с результатами хозяйственной деятельности, степенью осуществления природоохранных мероприятий.

   Введение  права частной собственности  на сельскохозяйственные земли наряду с изменениями и преобразованиями социально-экономического порядка повлечет достаточно ощутимые социально-демографические последствия. Неизбежным следствием явится дальнейшее расслоение сельского населения. Сами собственники подвергнутся дифференциации по количеству принадлежащей им земли, объему производства и прибыли. Произойдет урбанизация части сельского населения, главным образом за счет тех, кто не сможет приспособиться к новым условиям функционирования аграрного сектора. Сформируется сословие земельных собственников-фермеров и крестьян и одновременно сословие наемных агроработников. Их состыковка, обеспечение согласованности – важнейшая проблем, которую стихия рынка сама по себе не в состоянии решить. Необходимо всесторонне продуманное государственно-правовое регулирование. Иначе в условиях отсутствия устоявшихся традиций и культуры частной собственности возможное противостояние между этими сословиями способно серьезно дестабилизировать ситуацию в аграрной сфере, значительно снизить эффект преобразований.

   Предполагаемый отток людей из села в город еще более усугубит проблему занятости населения, увеличит нагрузку на систему социальной инфраструктуры, вызовет обострение криминогенной ситуации, не исключены и другие негативные последствия.

   Правительство и местные исполнительные структуры должны быть готов ко всем подобного рода возможным, а в ряде случаев неизбежным последствиям преобразования земельного строя. Следовательно, потребует своего разрешения проблема обеспечения своевременного и адекватного реагирования на процессы и изменения, обусловленные введением частной собственности на сельскохозяйственные земли.  

2.2 Механизм функционирования частной собственности  

   Законодательство  РК выделяет различные виды земельных  участков:

   По  целевому назначению:

    - земли  сельскохозяйственного назначения;

    - земли  населенных пунктов (городов,  поселков и сельских населенных  пунктов);

    - земли  промышленности, транспорта, связи,  обороны и иного несельскохозяйственного  назначения;

    - земли  особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

    - земли  лесного фонда;

    - земли  водного фонда;

    - земли  запаса.

   По  природным условиям:

    - лесостепная;

    - степная;

    - сухостепная;

    - полупустынная.

   Постановлением  Правительства РК от 02.09.2003 г. № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков» установлены:

1. базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность согласно приложениям 1 и 2 к постановлению;
2. базовую ставку платы за земельные участки при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду в размере земельного налога, исчисленного по земельному участку в соответствии с налоговым законодательством РК.

   При этом размер ежегодной арендной платы  за земельный участок устанавливается  в пределах 100-120% от базовой ставки платы за земельный участок при сдаче в аренду.

3. размер платы за продажу права аренды земельных участков в процентах от кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка по срокам:

- до 10 лет включительно – 2% за каждый  год;

- от 11 до 30 лет – 20% плюс 1,5% за каждый год свыше 10 лет:

- от 31 до 49 лет – 35% плюс 1% за каждый  год свыше 30 лет.

   Также вышеуказанные размеры базовых  ставок платы за земельные участки  и платы за продажу права аренды применяются для оценки земель при  залоге земельных участков или права  землепользования, а также в случаях передачи их в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы для определения стоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) из общей долевой собственности на земельный участок (общего долевого землепользования), для оценки стоимости земельных участков или права землепользования их в активы хозяйствующих субъектов и в иных случаях, когда стоимость земельного участка или права землепользования не может быть определена соглашением сторон (см. приложение А).

   Например, мы хотим приобрести арендуемый ранее  земельный участок, общей площадью 4045 га. Какая будет оплата при  выкупе этого участка в частную  собственность? Согласно ставкам, предусмотренным данным постановлением, если земельные участки находятся на территории Павлодарской области, и мы собираемся выкупить в частную собственность эти участки под застройку или уже застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания, то применяется ставка 114 тенге за 1 кв.м .