В отличие от сельскохозяйственного  спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает гарантией сохранения богатства.

   Несельскохозяйственный  спрос, как правило, безразличен  к уровню плодородия земли. Главное  для него — местоположение земельных  участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

2 ИСтория и динамика развития правового регулирования рынка земли в Республике Беларусь

2.1 История правового регулирования рынка земли в советский период

    Как отмечает Н. А. Шингель, система земельного законодательства как самостоятельной отрасли стала создаваться одновременно с развитием белорусской государственности. Однако формирование этой отрасли законодательства проходило не только на основе новых нормативно-правовых актов, но и на основе законодательного материала, оставшегося от советской системы земельного права [16, с. 225-232].

    Обратимся к историческим аспектам правового  регулирования рынка земли в  советский период. Декрет «О земле», принятый в числе первых Советской властью в 1917 году, был основан на крестьянских наказах, публиковавшихся для будущих депутатов Учредительного собрания; в этих наказах отражалось недоверие крестьянских масс к любому типу земельной собственности. В Крестьянском наказе содержалась более развернутая формулировка отмены частной собственности на землю. В ст. 1 его указывалось: «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не должна быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду или залог; ни каким-либо другим способом отчуждаема».

    Декрет  «О земле» быстро дополнился специальными декретами. Были приняты Декрет ВЦИК от 9 февраля 1918 г. «О социализации земли», Декрет СНК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью».

    Идеология, отрицающая право частной собственности  на землю, оставила свой след в последующих  законодательных актах. За всяким фактическим владением землей закреплялся термин «землепользование». Этому термину придавалось более широкое значение владения.

    Довольно  длительный период земля являлась только государственной собственностью. Говорить о возрождении рынка земли в Беларуси можно только к 1990 г. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г. принимает Основы законодательства о земле. В этом документе еще не введена частная собственность на землю, но уже присутствует пожизненное наследуемое владение землей, аренда земли, предусмотрена плата за землю.

    С 1991 г. в Беларуси проводится земельная  реформа. Предпосылкой проведения реформы явилось провозглашение 27 июля 1990 г. государственного суверенитета, а также принятие новой Конституции. Важнейшим направлением земельных преобразований в Республике Беларусь явилось изменение земельного устройства на основе ликвидации исключительной собственности государства на землю и постепенного перехода от национализации к денационализации земли.

    Постепенно  процесс земельных преобразований затронул и другие сферы земельного правопорядка, в том числе путем проведения таких преобразований, как: приватизация земель; закрепление права собственности на землю за Республикой Беларусь, юридическими лицами и гражданами; расширение круга прав на землю и форм ее использования; вовлечение земельной недвижимости в гражданский оборот; введение платности землепользования и ряд других.

    Постановлением  Верховного Совета Белорусской ССР  от 11 декабря 1990 г. с 1 января 1991 г. введен в действие первый пореформенный Кодекс о земле.

    Земельная реформа в рассматриваемый период проводилась на основании законов Республики Беларусь: Об аренде.(1990 г.); О платежах за землю (1991 г.); О крестьянском (фермерском) хозяйстве (1991 г.); Об охране окружающей среды (1992 г.); О праве собственности на землю (1993 г.) и ряде других [14, с.52-53].

    В 1993 г. принято Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 754 «О порядке выкупа земельных участков».

    Особого внимания заслуживает Закон Республики Беларусь «О собственности на землю», принятый 16 июня 1993 г. Согласно ст. 1 Закона земля в Республике Беларусь находится в собственности Республики Беларусь (государственная собственность), а в случаях, предусмотренных настоящим Законом, - в собственности граждан Республики Беларусь, юридических лиц (их собственников) (частная собственность) и иностранных государств. Возвращение земли иностранным государствам, юридическим и физическим лицам, утратившим право собственности на нее до принятия настоящего Закона, или их правопреемникам (наследникам) не допускается. Эти лица могут получить землю в собственность на общих основаниях. Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от форм собственности.

    Указанным законом установлена не только государственная  собственность на землю, но и собственность  граждан и юридических лиц (в  том числе иностранных), а также  собственность иностранных государств для постоянного дипломатического или консульского учреждения.

2.2 Развитие правового регулирования рынка земли Республики Беларусь

    С принятием Закона Республики Беларусь «О праве собственности на землю» можно связать развитие рынка земли в Республике Беларусь.

    11 ноября 1993 г. во исполнение указанного  Закона, а также с учетом того, что гражданами постепенно стали осуществляться сделки купли-продажи земельных участков, принят Приказ Комитета по земельной реформе и землеустройству при Совете Министров Республики Беларусь № 57 «Об утверждении порядка купли-продажи земельных участков гражданами Республики Беларусь». Было установлено, что купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. При совершении купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не могут изменять его целевое назначение и режим пользования земель (водоохранные и санитарно-защитные зоны, земли историко-культурного назначения, а также право проезда по участку для технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и др.).

    Право частной собственности, в том  числе и собственности на землю, закреплено в ст. 13 Конституции Республики Беларусь 1994 года.

    Процесс приватизации земель потребовал создания адекватного организационного, экономического и правового механизма его осуществления. Указами Президента Республики Беларусь от 2 сентября 1998 г. и 22 декабря 2000 г. утверждаются Положения о порядке передачи земельных участков в собственность юридических лиц (их собственников).

    4 января 1999 г. принят новый Кодекс  Республики Беларусь о земле. 

    Согласно  ст. 2 КоЗ собственность на землю  в Республике Беларусь выступает  в государственной и частной  формах. Земли сельскохозяйственного  назначения находятся в собственности государства.

    В Республике Беларусь земельные участки  могут передаваться в собственность  иностранным государствам в порядке  и на условиях, установленных настоящим  Кодексом и иными актами земельного законодательства Республики Беларусь.

    Земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности  нескольким собственникам независимо от форм собственности.

    В частной собственности граждан  Республики Беларусь могут находиться земельные участки, приобретенные  для: ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома; ведения коллективного садоводства; дачного строительства (ст. 34 КоЗ).

    Передача  земельных участков в собственность  юридических лиц Республики Беларусь осуществляется в порядке, определяемом Президентом Республики Беларусь.

    Действующим Кодексом Республики Беларусь о земле  предусмотрены также возможности залога земельных участков и их обмена (ст.ст. 89-92). Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Часть земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если это не противоречит требованиям статьи 17 КоЗ.

    Граждане  Республики Беларусь по согласию между  собой могут обменивать земельные участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности, в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь.

    Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных  участков (частей земельных участков), а также если в соответствии с Кодексом гражданин Республики Беларусь вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена. Площадь земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, полученных гражданами Республики Беларусь в результате обмена, не должна превышать размеров земельных участков, установленных статьями 70, 72 и 73 Кодекса.

    Обмен земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц Республики Беларусь, не допускается.

    Большая часть земельных участков достается  гражданам Республики Беларусь по наследству (это касается, в первую очередь  земельных участков, находящихся  у граждан на праве пожизненного наследуемого владения).

    Вопросы наследования земельных участков в  настоящее время регулируются ст.ст.58-59 Кодекса Республики Беларусь о земле.

    Так, наследование земельных участков, находящихся  в частной собственности граждан Республики Беларусь, осуществляется согласно законодательству Республики Беларусь. Земельный участок не передается по наследству в случаях, когда в соответствии с КоЗ ни один из наследников не может быть собственником земельного участка. В этих случаях земельный участок переходит в государственную собственность, а наследники получают денежную компенсацию, равную сумме, выплачиваемой при осуществлении выкупа соответствующих земельных участков сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органом. Вместо компенсации наследникам - не гражданам Республики Беларусь, постоянно проживающим на территории Республики Беларусь, по их желанию соответствующие земельные участки предоставляются сельскими (поселковыми), городскими (городов областного подчинения и города Минска), районными исполнительными и распорядительными органами в аренду при сохранении их целевого назначения в соответствии с земельным законодательством Республики Беларусь.

    Гражданин Республики Беларусь, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемом владении, если на нем отсутствуют строения и сооружения, имеет право передавать этот участок по наследству в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь.

    Условия изъятия и предоставления земельных участков регулирует Указ Президента Республики Беларусь № 667 от 27 декабря 2007 г. «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

    В соответствии с п.1 данного документа  земельные участки предоставляются: гражданам на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды; индивидуальным предпринимателям на праве аренды; юридическим лицам Республики Беларусь на праве постоянного и временного пользования, частной собственности или аренды; юридическим лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь – на праве аренды [17, с.4-21].

    Частью  рынка земли является рынок прав на земельные участки, прав аренды. 17 декабря 2002 г. Правительством Республики Беларусь утверждено Положение о порядке организации и проведения аукционов на заключение договоров аренды земельных участков. Для распределения земельных участков могут проводиться аукционы: на право заключения договора аренды земельных участков; с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений, по результатам которого с победителем также заключается договор аренды земельных участков; по продаже земельных участков в частную собственность.