Особенности функционирования рынка объектов малой приватизации

1. Определение  стоимости застройки условно  свободного земельного участка  зданиями и сооружениями определенного  назначения, с учетом рыночного  спроса и предложения.

2.  Расчет  потенциального валового дохода.

3. Внесение  поправок с учетом коэффициента  загрузки и потерь при сборе  платежей.

4. Определение  возможности получения и величины  прочих доходов.

5. Оценка  действительного валового дохода.

6. Расчет  эксплуатационных расходов.

7. Расчет  резерва затрат капитального  характера.

8. Расчет  чистого операционного дохода.

9. Расчет  коэффициента капитализации для  зданий.

10.Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.

11. Расчет  дохода, относимого к земле.

12.Расчет  коэффициента капитализации для  земельного участка.

13.Оценка  стоимости земельного участка  методом капитализации дохода, приносимого  землей.

          Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Расчет потенциального валового дохода.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

4.  Оценка действительного валового дохода.

5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера.

6.    Расчет общего чистого операционного дохода.

7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

8.  Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

         Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения:

1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

2.    Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

3.  Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

          Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

1.  Расчет  чистого операционного дохода, приносимого  недвижимостью.

2.  Определение  общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

4.   Расчет затрат на усовершенствование  объекта.

5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

           Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:

1.   Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2.   Определение общего коэффициента  капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода. 

2. Особенности функционирования рынка  объектов малой приватизации

 

               В настоящее время в Украине продолжается процесс малой приватизации. В основном, он охватывает объекты государственной и коммунальной собственности, относящиеся к торговле, общественному питанию, бытовому обслуживанию, культурно-зрелищной сфере, материально-техническому снабжению и местной промышленности.

                Согласно действующему законодательству, малая приватизация в Украине осуществляется путем выкупа объектов членами трудового коллектива предприятий либо их продажи на аукционе или по конкурсу. До недавнего времени наиболее простым и распространенным способом малой приватизации являлся выкуп имущественного комплекса организацией арендаторов или товариществом покупателей, созданными работниками приватизируемого предприятия. В этом случае процесс преобразования собственности, как правило, проходил в два этапа: вначале выкупалось имущество (машины, оборудование, инвентарь, оборотные средства), затем здания и помещения. Заключительный этап малой приватизации преимущественно протекает в условиях конкурентной продажи.

                 Одно из ключевых мест в процессе формирования многоукладной экономики занимает проблема определения стоимости объектов государственной и коммунальной собственности. Несмотря на то, что в целом малая приватизация близка к завершению и, возможно, данная публикация запоздала, тем не менее считаем целесообразным высказать некоторые соображения по поводу определения стоимости приватизируемых предприятий. Прежде всего, необходимо напомнить, что собственно понятие "рыночная стоимость недвижимости" имеет различные прикладные интерпретации. В самом общем виде под таковой понимается наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех условий, требуемых для заключения честной сделки между покупателем и продавцом, отсутствии специфических условий финансирования и с учетом того, что: участники соглашения имеют типичную мотивацию, осведомлены о состоянии рынка, действуют ответственно и непредвзято; на цену сделки не влияют дополнительные стимулы и факторы; период экспозиции объекта на рынке является разумно продолжительным.

           Специфические условия развития рыночных отношений в Украине таковы, что свободный конкурентный рынок недвижимости в настоящее время еще не создан, а условия, необходимые для определения справедливой рыночной стоимости, находятся в стадии становления. Все это накладывает определенные особенности на процесс приватизации государственного имущества и выбор методов оценки недвижимости. До завершения формирования вторичного рынка недвижимого имущества понятие "рыночная стоимость" едва ли в полной мере может применяться к объектам оценочной деятельности и соответствовать вышеуказанным критериям. В контексте современных процессов разгосударствления собственности более приемлемо понятие "приватизационная стоимость", а в случаях бесконкурентного выкупа имущества членами трудового коллектива – "выкупная стоимость". В основе определения приватизационной стоимости объектов, по нашему мнению, должны лежать следующие основополагающие методологические принципы.

             Во-первых, в процессе становления альтернативных форм собственности и развития многоукладной экономики государство и общество в целом заинтересованы в максимально эффективном с социально-экономической точки зрения использовании приватизируемого государственного и коммунального имущества.

              Во-вторых, для обеспечения расширенного воспроизводства любая произведенная стоимость (или цена как денежное выражение стоимости) должна включать необходимый и прибавочный продукт, т.е. состоять из двух частей – фонда возмещения овеществленных затрат прошлых периодов в современных стоимостных оценках  и общественно нормальной прибыли.

              В-третьих, при невозможности установления справедливой рыночной стоимости на свободном конкурентном рынке ввиду отсутствия такового, минимальная лимитная цена объекта при бесконкурентной приватизации должна соответствовать предельным издержкам государства на воспроизводство аналогичного объекта или единицы присущей ему общественной полезности современных социально-экономических условиях (т.е как минимум, равняться фонду возмещения).

              В-четвертых, в случае приватизации объекта на конкурентной основе, государство вправе рассчитывать на более весомую плату за приватизируемое имущество исходя из верхней лимитной цены, которая в нормальных экономических условиях кроме прямых материальных затрат на воссоздание объекта или его общественной полезности должна включать и прибавочный продукт виде потенциальной прибыли от эксплуатации объекта. Если принять сказанное за основу, то очевиден следующий вывод: при отсутствии свободного конкурентного рынка, определяющего истинную ценность недвижимости, стоимость государственного имущества необходимо оценивать на основе принципов обязательного возмещения затрат прошлых периодов в современном масштабе цен и максимизации экономического эффекта от разгосударствления экономики, соблюдения норм социальной справедливости, баланса интересов обеспечения равных возможностей всем субъектам приватизации по многовариантной схеме, зависящей от конкретных условий и способов изменения формы собственности. Применительно к объектам малой приватизации и учетом указанных принципов наиболее приемлемой, на наш взгляд, является следующая трехвариантная схема оценки стоимости государственного или коммунального имущества.

        ВАРИАНТ 1. Способ приватизации – бесконкурентный выкуп. Покупатель – организация арендаторов или товарищество покупателей, созданные из членов трудового коллектива. Вероятные условия эксплуатации объекта – без изменения профиля. Условия оценки – цена должна соответствовать предельным издержкам государства на воспроизводство аналогичного объекта или его потребительских функций в современных условиях. Предпочтительный метод оценки – по восстановительной стоимости или стоимости замещения за вычетом экономической оценки износа.

         ВАРИАНТ 2. Способ приватизации – бесконкурентный выкуп. Покупатель – постороннее юридическое или физическое лицо. Вероятные условия эксплуатации объекта – с изменением или без изменения профиля. Условия оценки – обязательное возмещение издержек государства плюс надбавка, учитывающая рыночную привлекательность объекта, а также возможные экономические последствия изменения профиля; Предпочтительный метод оценки – по стоимости воспроизводства за вычетом износа с последующей корректировкой по факторам рыночной конъюнктуры.

         ВАРИАНТ 3. Способ приватизации – конкурентная продажа (конкурс или аукцион). Покупатель – обезличен. Вероятные условия эксплуатации объекта – по усмотрению собственника. Условия оценки – максимальный учет рыночных факторов, исходя из принципа лучшего и наиболее эффективного использования.             Предпочтительный метод оценки – с учетом мировых и отечественных аналогов продаж. Такая градация подходов к оценке стоимости объектов малой приватизации основана на предположении, что лучшим хозяином на момент приватизации может быть только трудовой коллектив. Поэтому и цена выкупаемого здания (помещения), с одной стороны, должна быть не в убыток государству, с другой стороны, максимально соответствовать покупательной возможности коллектива. Более того, принцип социальной справедливости обязывает государство всем субъектам выкупа обеспечить равные начальные условия, в том числе и в части определения стоимости. В данном случае речь идет о так называемых зональных коэффициентах, разработанных и утвержденных Фондом государственного имущества Украины, якобы для учета потенциальной прибыльности объектов приватизации в зависимости от их местоположения в городской экономико-планировочной системе. Применив данный коэффициент, стоимость выкупа двух совершенно одинаковых объектов, но расположенных в разных частях населенного пункта, может отличаться в 3,5 и более раз. С точки зрения реального конкурентного рынка подобная дифференциация необходима. Но на сегодняшний день такого рынка нет. Коллективы же выкупаемых предприятий в свое время не выбирали место работы исключительно по фактору доходности и престижности местоположения. Во всяком случае, они "не виноваты" в том, что приватизация застала их на более или менее прибыльном с позиций государства месте работы. Имея договорные арендные отношения с государством, коллективы предприятий, несомненно, должны пользоваться привилегиями при реализации своего имущественного права на выкуп государственной собственности. Именно поэтому оценка наиболее вероятной стоимости бесконкурентного выкупа государственного имущества в случае применения затратного подхода, по нашему мнению, не должна корректироваться по факторам рыночной привлекательности объекта и его потенциальной доходности. Нельзя брать деньги за то, что еще не создано, ибо непродуманными действиями и желанием взять побольше и сразу любое потенциально результативное мероприятие можно довести до абсурда. Как показывает опыт практических работ, полученные методом восстановительной стоимости оценки достаточно высоки и без применения повышающих коэффициентов, что нередко заставляет трудовые коллективы отказаться от выкупа объекта. В связи с этим необходимо подчеркнуть, что истинная коммерческая эффективность приватизации должна измеряться не суммой вырученных от продажи государственного имущества средств, а разницей между суммарным доходом собственника и приватизационной стоимостью объекта.