Особенности функционирования рынка объектов малой приватизации

            Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

            Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

           Максимальная продуктивность

           Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка.

            Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

            Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

            Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

            Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

-наиболее  эффективное использование участка  как незастроенного;

- наиболее  эффективное использование участка  как застроенного.

          Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1.Выделение  в стоимости недвижимости стоимости  только земельного участка.

2.Использование  метода сопоставимых продаж для  оценки застроенной земли.

3. Расчет  потери в стоимости из-за внешнего  устаревания.

4.Оценка  реальной стоимости земли в  составе объекта недвижимости, который  является неоптимальным для данного  участка

            Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1.Идентификация  вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий  доход на вложенный капитал.

2. Выявление  на рынке объектов недвижимости  одинакового назначения с сопоставимым  уровнем эффективности использования.

           Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.

           Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

           В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.

             Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

             Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

             Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

        Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование  участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без  улучшений инвестору, который  впоследствии в соответствии  с требованиями рынка или собственными  предпочтениями проведет его  застройку. Данный вариант применим  в случае, когда рынки недвижимости  перенасыщены.

2. Застройка  земельного участка новыми зданиями  и сооружениями, в том числе:

" застройка  без промежуточного использования,  если рассматривается вариант  нового использования, принимаемый  рынком на дату анализа;

" застройка  с промежуточным использованием  предполагает временное сохранение  существующего варианта использования,  до того момента как новый  вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной  ситуации; " разделение или объединение  земельного участка для достижения  наиболее эффективного использования; " застройка участка новыми  строениями, аналогичными по назначению  и физическим параметрам существующему  объекту.     Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения. В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:

1.    Как можно использовать земельный  участок, если он фактически  не застроен или может быть  освобожден от существующих построек?

2.  Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

3. Следует  ли рассматривать существующий  вид использования в качестве  промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

- затраты  на снос существующих строений;

-вид  наиболее эффективного направления  использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным  стандартам и включающий элементы  по наиболее приемлемым ценам;

- характеристики  оптимальных строений, которые должны  быть возведены для максимального  использования потенциальных характеристик  участка (этажность, оптимальная  площадь функционального подразделения,  число данных подразделений и  др.);

-уровень  арендной платы и эксплуатационных  расходов;

-стоимость  сооружаемых зданий с учетом  затрат на финансирование.

         Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1.   сохранение существующего назначения  оцениваемой недвижимости;

2.   изменение существующего назначения  оцениваемой недвижимости.

В обоих  случаях рассматриваются необходимость  и возможность:

-сохранения  существующего объема и качества  предоставляемых недвижимостью  услуг;

-проведения  строительных работ по реконструкции  зданий для повышения их класса  и изменения ставок арендной  платы;

- проведения  строительных работ по расширению  площадей за счет дополнительной  пристройки или возведению дополнительных  этажей;

- уменьшения  существующих площадей за счет  частичного сноса.

     Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой  вариант перестройки здания выбрать:  реконструкцию, расширение, частичный  снос?

3. Каким  образом и в какие сроки окупятся расходы?

        Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы. В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

          Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

2.Проверка  юридической допустимости отобранных  вариантов.

3.Проверка  физической возможности отобранных  вариантов.

4.Оценка  финансовой состоятельности отобранных  вариантов.

5.Выбор  наиболее эффективного варианта  использования недвижимости, обеспечивающего  его максимальную продуктивность.

          Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

          Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.