Направления и особенности государственного регулирования

    – гарант устойчивости и безопасности рынка через регистрацию прав и сделок с недвижимостью⁴.

    В организационном плане государственное регулирование осуществляется в следующих формах.

    Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1. методом прямого вмешательства – это административный способ;  
2. методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

    Прямое  административное управление включает:

    1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

    2) регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

    3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

    4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

    5) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

    6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

    Административные  методы,  которые используют силу государственной власти и которые включают в себя запрет, принуждение или разрешение. Все это происходит посредством следующих приемов:

    – создание нормативной базы: законы, постановления, инструкции, правила и т.п.;

    – лицензирование, регистрация, предоставление прав профессиональным участникам рынка недвижимости;

    – контроль за соблюдение участниками  рынка установленных норм и правил;

    – введение запретов и санкций за отступление от норм и правил при совершении сделок;

    – поддержание правопорядка на рынке  недвижимости.

    Экономические методы реализуются посредством:

    – установление ставки налогообложения  и льгот;

    – регулирование учетной ставки Центрального банка;

    – выпуска и обращения жилищных сертификатов;

    – предоставление отдельным категориям граждан безвозмездных или льготных субсидий для жилищного строительства;

    – амортизационной политики;

    – разработки и реализации государственных  целевых программ:

жилье, развитие малых и средних городов  РФ, приватизация государственного и муниципального имущества, приватизация жилья и т.д.

    Управление  объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной и судебной), а также по уровням полномочий – федеральный, региональный, муниципальный⁵.

    На  федеральном уровне Федеральное  Собрание (Государственная Дума и Совет Федерации) издает Законы РФ, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

    Правительство РФ воздействует на рынок недвижимости через свое Министерство государственного имущества (Мингосимущества) и его территориальные комитеты. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и иное жилое имущество, в т.ч. муниципальное.

    В соответствии с Конституцией РФ по основным вопросам управления        недвижимостью правомочия распределены между федеральным, региональным (субъекты РФ) и муниципальным уровнем.

    Так, например, по вопросам недропользования к компетенции федерального уровня относится разработка законодательных актов, установление порядка пользования недрами, определение совместно с субъектами РФ региональных перечней полезных ископаемых, относимых к общераспространенным, выделение участков недр федерального, регионального и местного значения и т.д.

    К полномочиям регионального и  муниципального уровней относятся: определение форм и установление размеров платы за пользование участками недр регионального и местного значения, строительство подземных сооружений местного значения; лицензирование видов деятельности, связанной с использованием участков недр регионального и местного значения; заключение договоров на условиях раздела продукции с субъектами хозяйственной деятельности при пользовании участками недр регионального и местного значения и т.д.

    Все уровни власти разрабатывают кадастры (фр. cadastre – лист, реестр) – систематизированные своды основных сведений об экономических ресурсах страны, регионов, муниципалитетов⁶. Кадастр содержит данные о расположении ресурсных источников и объектов, их величине, качественных характеристиках, содержащих оценку стоимости и доходности объектов. Существуют, например, земельный кадастр, водный, отдельных видов промыслов и более мелких объектов. Данные кадастров используются при установлении налогов, платы за пользование природными ресурсами, для оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже. Важнейшим является земельный кадастр.

    Федеральные и региональные власти устанавливают  ограничения на использование определенных территорий. Например, существуют ограничения/запреты на ведение градостроительной деятельности на территории залегания полезных ископаемых, в санаторных, природозащитных, в зонах охраны памятников истории и культуры и др.

    Муниципальные/городские  власти делят городские территории на определенные зоны (зонирование) с учетом социально-экономической ценности территорий по удобству проживания и размещения объектов обслуживания (в т.ч. транспортной сети), по санитарно-гигиеническим условиям и природному окружению, по архитектурно-художественным качествам и престижности зоны.

    Зонирование упорядочивает взаимоотношения  муниципалитетов с предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, выступающими заказчиками на отвод земельных участков под все виды строительства. Заказчики должны вносить арендные платежи за земельные ресурсы с учетом затрат на инженерно-транспортное обустройство в зависимости от статуса зоны и типа объекта – промышленное, коммунальное, культурно-бытовое      строительство; объекты здравоохранения, образования, дошкольные учреждения и др.

    Важную  роль играет государство в обеспечении  стабильности рынка недвижимости и степени защиты прав и законных интересов граждан и организаций посредством государственной системы регистрации имущества. Именно регистрация дает физическим и юридическим лицам титул собственности – законное право на недвижимость. 

    Механизмы регулирования и  три ветви власти

    Обратим внимание на тот факт, что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная), в том  или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании на рынках недвижимости.

    Приведенная ниже Таблица 1 иллюстрирует такое участие  трех ветвей власти на примерах распределения  их активности в рамках приведенных  выше организационно-правовых и организационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости. Характерным при этом является активное взаимодействие властей с негосударственными структурами при осуществлении ряда регулирующих функций, в частности:

• при учете и информационном обеспечении участников рынка (статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных, геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты и т.д.),
• при разработке системы стандартов (высшего профессионального образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),
• при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,
• при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услуг профессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.

    Таблица 1- Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами⁷.

 

    Управление  недвижимостью в  Екатеринбурге и

    Свердловской  области

    Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Все, кто хотя бы раз за последнее время  решал вопросы, связанные с недвижимостью, знает: любая сделка заканчивается  походом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (Управление Росреестра по Свердловской области).

    Вся деятельность Управления Росреестра по Свердловской облас-ти регламентируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  

    Механизм и порядок государственной регистрации недвижимости в Екатеринбурге

    1. Заявитель обращается с комплектом  необходимых документов, а специалист Управления Росреестра выясняет предмет обращения, устанав-ливает личность заявителя, а также проверяет его полномочия и наличие всех необходимых документов.

    После чего он помогает заявителю правильно  составить заявление о государственной  регистрации прав на недвижимость в Екатеринбурге, вносит в книгу учета входящих документов запись о приеме документов, оформляет расписку о приеме документов в 2 экземплярах и выдает один экземпляр расписки заявителю.

    Далее документы передаются для проведения правовой экспертизы. 
При приеме документов специалист может уведомить заявителя о наличии препятствий для государственной регистрации прав и предложить принять меры по их устранению.

    Можно написать заявление о  том, что указанное выше препятствие будет устранено в процессе государственной регистрации недвижимоси, и настоять на приеме документов.

    2. Пакет документов поступает  к Государственному регистратору недвижимоси для проведения правовой экспертизы.

    На  этом этапе Государственный регистратор  недвижимости проверяет юридическую  силу правоустанавливающих документов, законность сделки и действительность иных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав. 

      После чего, он принимает  решение о государственной регистрации прав на недвижимость, ставит штамп на договоре купли-продажи, указывает в нем информацию о результатах правовой экспертизы и передает документы специалисту, ответственному за внесение записей в Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП).