Инвестирование в недвижимость

Методики, предлагаемые зарубежными экономистами, отличаются максимальным учетом всех факторов и  условий, воздействующих на эффективность инвестиций, к числу которых относится и валютный фактор. Особенно важен его учет там, где многие инвестиции осуществляются в иностранной валюте (например, в долларах США). Национальные курсы часто завышают или занижают ценность внутренней валюты, что приводит к ценовому искажению капитала в иностранной валюте.

Поэтому ценность вложений в иностранной валюте целесообразно  определять, скорректировав общие инвестиции на удельный вес импорта и валютный курс.

По мнению большинства зарубежных экономистов, самая достоверная оценка эффективности инвестиций достигается с помощью показателей NPV, IRR и Р1. Причем, практика использования различных методов показывает, что и для частных инвесторов, и для государства наиболее обобщающим критерием является чистая текущая стоимость, а показатель внутренней нормы прибыли предпочтительнее и точнее, чем срок окупаемости.

В целом можно  констатировать, что разные показатели с разных сторон характеризуют целесообразность инвестиционных проектов и ни одной из характеристик не следует пренебрегать, ибо каждая из них несет свой объем информации, и только все они в совокупности могут дать реальное представление о приемлемости или неприемлемости степени риска. Особенно это касается крупномасштабных инвестиционных проектов, имеющих длительный временной горизонт. При определении степени риска лучше использовать методы, применяемые в странах с развитой рыночной экономикой. Например, в Великобритании официально рекомендуемая ставка дисконтирования в 5 % увеличивается еще на 2 % при наличии неопределенности в получении дохода.

Реальная ценность научных методов анализа эффективности  инвестиционных вложений заключается  в возможности их практического  применения для оценки частного проекта.

Заключение

Строительство жилья, особенно в центральной части города, является наиболее прибыльным видом инвестирования, который позволяет возвратить инвестиции и получить прибыль в наиболее короткие сроки.

Однако стремление инвесторов получить "самые быстрые  деньги", когда проекты "окупаются на уровне строительства второго этажа" привело к тому, что под жилье выхватываются правдами и неправдами лучшие площадки в городах. Следующим по доходности сегментом недвижимости являются бизнес - центры, однако класс бизнес - центра может снизиться из-за практики продажи его площадей различным владельцам. Бизнес - центры, площади в которых распродаются как квартиры, теряют после этого класс "А". Это порочная практика, которая приводит к тому, что, в конце концов, те, кто выкупал площади, продают их обратно одному оператору.

Несмотря на более длительные сроки окупаемости  офисных проектов, они интересны  тем, что эти офисы можно потом  продавать инвестиционным операторам или институциональным инвесторам. После офисных центров следующим  по привлекательности для потенциальных инвесторов могут стать логистические центры и склады. Также экспертами отмечается высокая инвестиционная привлекательность сегмента гостиничной недвижимости.

Проблемы оценки готового бизнеса при совершении инвестиционных сделок покупки готового объекта недвижимости со сданными в аренду площадями, в частности, завышения его стоимости в условиях дефицита предложения, нет. В то же время для активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости необходимо разрешить проблему двойного стандарта по земле, когда землю стараются не выкупить, а взять в аренду, а потом перепродать готовую фирму с правом аренды на 25 лет. Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет. В результате мы считаем, что должны окупить недвижимость за 3-4 года, а в мировой практике совершенно нормально, когда недвижимость окупается 10-12 лет.

Практическая  часть.

Задача

Определить  стоимость продажи  земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 85000$, стоимость участка 23000$, эффективный возраст улучшения 10 лет, срок экономической жизни - 50 лет.

Решение

Задача решается с использованием затратного метода.

1) Определим  коэффициент износа

Срок эк-й жизни = возраст эф-й / К_изн

Следовательно,

К_изн = В_эф-й / Срок эк-й жизни

К_изн = 10 лет / 50лет = 0,2

2) Определим сумму  износа

К_изн = сумма износа / стоимость восстановления

Следовательно,

Сумма износа (И) = К_изн * стоимость восстановления

И = 0,2 * 85000$ = 17000$

3) Определим стоимость  здания

И = стоимость восстановления - стоимость здания

Следовательно,

Стоимость здания = стоимость  восстановления - И

Стоимость здания = 85000$ - 17000$ = 68000$

4) Наконец, определим  стоимость продажи  земельного участка с улучшениями.

Стоимость здания = стоимость  продажи уч-ка с  улучшениями - стоимость  участка

Следовательно,

Стоимость продажи уч-ка с  улучшениями = стоимость  уч-ка + стоимость  здания

Стоимость продажи уч-ка с  улучшениями = 23000$ + 68000$ = 91000$

Ответ: Стоимость продажи земельного участка с улучшениями - 91000$.

Список  литературы

1. Щербакова Н. А.  Экономика недвижимости: Учебное пособие.  Ростов н/Д: Феникс, 2002.

2. Крутик А. Б., Горенбургов  М. А., Горенбургов  Ю. М. Экономика  недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001. - (Учебники для вузов. Специальная литература).

3. Марченко А. В.  Экономика и управление  недвижимостью: Учебное  пособие. Ростов  н/Д: Феникс, 2006.

4. Гранова И. В.  Оценка недвижимости. Практикум. 2-е издание.  СПб.: Питер, 2002.