Инвестирование в недвижимость

На современном  этапе развития российской экономики  с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.

И все же рынок  недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

- инвестиции  в недвижимость характеризуются  значительной степенью сохранности,  безопасности и возможностью  контролирования инвестором;

- в момент  приобретения недвижимости инвестор  получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

- вложения в  недвижимость позволяют сохранить  средства от инфляции;

- рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало  освоен;

- высокий риск  инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.

На сегодняшний  день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым  активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

2.  
Источники финансирования инвестиций в недвижимость

Участники процесса финансирования недвижимости: федеральные  и местные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения и пр. Государство и общественные организации обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство является собственником множества объектов недвижимости; устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость. Через районирование, обязательность получения разрешения на строительство, развитие транспортной инфраструктуры и законодательства государство оказывает влияние на управление проектом, на процессы финансирования, строительства и аренды недвижимости.

Кредитно-финансовые компании предоставляют капитал  инвесторам, не располагающим достаточными средствами. Как правило, в общем  объеме инвестиций в недвижимость собственные  средства инвестора занимают лишь часть, другая часть - заемные средства

В качестве инвесторов выступают физические и юридические  лица (резиденты и нерезиденты), которые  приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально-пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.

Инвесторов можно разделить на два типа:

- активные, которые  финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

- пассивные,  которые только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее  участие.

В настоящее  время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент - особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости.

Источники финансирования капитальных вложений в настоящее время: государственные средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

К основным проблемам  участников инвестиционного процесса относятся: низкая покупательная способность, трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту, к тому же кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

3.  
Формы поступления доходов от владения объектами недвижимости.

Недвижимость  имеет потенциальную способность  приносить доход и является, как уже отмечалось раньше, достаточно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

- будущие периодические  потоки средств от сдачи в  аренду,

- увеличение  стоимости недвижимости за счет  изменения рыночных цен, приобретения  новых и развития старых объектов;

- доход от  перепродажи объекта в конце  периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется  следующими факторами:

- в момент  приобретения недвижимости инвестор  получает пакет прав, в то время  как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

- сохранность  вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость  невозможно потерять или похитить) и от инфляции в частности  (инфляционные процессы сопровождаются  ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

- возможность  получать от недвижимости доход  в денежном выражении и иной  полезный эффект.

Однако ликвидность  недвижимости низкая, а интересующий потенциального инвестора долгосрочный прогноз соотношения между ожидаемой  выгодой и затратами на приобретение объекта может быть неточным, что стимулирует к вложению денежных средств в другие сферы.

4.  
Показатели оценки эффективности инвестиций в недвижимость

Особенностью  оценки эффективности инвестиций, вкладываемых в проекты в условиях рыночной экономики, является большая степень неопределенности и непостоянства применительно к перспективным результатам из-за частых и достаточно быстрых изменений в целях, стоимости, технологии и конкуренции. Вторая особенность оценки эффективности инвестиций в методиках стран с рыночной экономикой - обязательный учет фактора времени путем дисконтирования затрат и выгод. Третья особенность - повышенная роль процентной ставки.

Методы анализа, используемые в странах с рыночной экономикой, основываются на предпосылке, что удачные инвестиционные решения ведут к улучшению качества жизни и к экономическому росту. Следовательно, цель анализа эффективности инвестиций состоит в максимизации общественного или частного благосостояния с учетом ряда ограничений. Целесообразно, чтобы каждое инвестиционное решение базировалось на финансовом анализе - (для оценки выгод конкретного инвестора) и экономическом анализе (для определения эффективности инвестиций для общества). В ходе финансового анализа все затраты и выгоды определяются в рыночных ценах, инвестиции распределяются на весь срок службы проекта или срок займа и используется частная ставка дисконтирования. Задача экономического анализа - максимизация выигрыша в общественном благосостоянии при условии выполнения ряда социальных целей.

В теории и практике инвестиционно-финансового менеджмента  наиболее часто применяются пять основных методов, которые можно  объединить в две группы.

Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:

- метод определения  чистой текущей стоимости (Net present value - NPV);

- метод расчета  внутренней нормы окупаемости  (Internal Rate of Return - IRR);

- метод расчета  рентабельности инвестиций (Profitability Index - PI).

Методы, основанные на учетных оценках:

- метод расчета  периода окупаемости инвестиций (Payback Period - РР);

- метод определения  бухгалтерской рентабельности инвестиций (Return on Investment - ROD.

Одним из основных методов экономической оценки инвестиционных проектов является метод определения  чистой текущей стоимости (NPV), на которую ценность фирмы может прирасти в результате реализации инвестиционного проекта. Этот метод исходит из двух предпосылок: любая фирма стремится к максимизации своей ценности; разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость.

Так как приток денежных средств распределен во времени, его дисконтирование производится по процентной ставке "i".

Важный момент - выбор уровня процентной ставки, по которой производится дисконтирование.

В экономической  литературе иногда ее называют ставкой сравнения, поскольку оценка эффективности часто производится именно при сравнении вариантов инвестиций. Иногда коэффициент дисконтирования называют "барьерным коэффициентом". Несмотря на различие названий, эта ставка должна отражать ожидаемый усредненный уровень ссудного процента на финансовом рынке.

Очевидно, что  при NPV>0 проект следует принять, при NPV < 0 проект должен быть отвергнут. При  выборе альтернативных проектов предпочтение отдается проекту с более высокой  чистой текущей стоимостью.

Данный метод анализа эффективности инвестиций позволяет определить выгоды и издержки в каждый год проекта по мере их образования. Преимущество отражения издержек и выгод за весь жизненный цикл проекта состоит в учете прогнозируемых изменений цен, риска или неопределенности. Поэтому определение чистой текущей стоимости в условиях рыночных отношений самый распространенный и точный инструмент анализа эффективности инвестиций.

Наиболее часто  применяемым показателем оценки эффективности вложений, особенно среди  частных зарубежных инвесторов является показатель "внутренней нормы окупаемости" (IRR). Он соизмерим с существующими рыночными ставками для капиталовложений, так как реализация любого инвестиционного проекта требует привлечения финансовых ресурсов, за которые необходимо платить.

Отсюда большинство  инвесторов именно по нему определяют степень доходности вкладываемых средств.

Под внутренней нормой окупаемости понимают ставку дисконтирования, использование которой  обеспечивает равенство текущей  стоимости ожидаемых денежных притоков, то есть при начислении на сумму инвестиции процентов по ставке, равной внутренней норме прибыли, обеспечивается получение распределенного во времени дохода. Показатель IRR характеризует максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть произведены при реализации проекта. Когда для реализации проекта привлекаются кредиты банков, значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает проект убыточным. Практическое применение данного метода сводится к последовательной итерации, с помощью которой находится дисконтирующий множитель, обеспечивающий нулевое значение NPV.

Распространенный  показатель анализа эффективности  инвестиций - коэффициент рентабельности (Р1), который в отличие от показателя NPV, является относительной величиной. Смысл коэффициента Р1 состоит в отборе независимых проектов со значением больше единицы. Он дает аналитикам инвестиций надежный инструмент ранжирования различных инвестиционных проектов с точки зрения их привлекательности, но не характеризует абсолютную величину чистых выгод. Также распространенным показателем анализа эффективности инвестиций является срок окупаемости (РР), который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций.

Часто используется метод определения дисконтированного  срока окупаемости (DРР),под которым  понимают продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиционного проекта, равна  сумме инвестиций.

Основной недостаток метода состоит в том, что он не учитывает весь период функционирования инвестиций, рассматривается только период покрытия расходов в целом. Показатель срока окупаемости можно рекомендовать  использовать лишь в виде ограничения  при принятии решений. Согласно этому показателю преимущество получают не те инвестиционные проекты, которые дают наибольший эффект, а те, которые окупятся в кратчайший срок. Поскольку для общества важна не столько скорость возмещения инвестиций, сколько другие выгоды, то в зарубежной практике данный показатель используется лишь для финансового анализа.

Метод определения  бухгалтерской рентабельности инвестиций (коэффициента эффективности инвестиций - К01) ориентирован на оценку инвестиций на основе не денежных поступлений, а бухгалтерского показателя - дохода фирмы. Показатель представляет собой отношение средней величины дохода фирмы по бухгалтерской отчетности к средней величине инвестиций. Он приобрел наибольшую популярность при оценке инвестиционных проектов, связанных с разработкой финансовыми организациями и банками новых типов их услуг, так как основные активы этих организаций представляют собой денежные средства, а значит здесь очень мала амортизация и не требуется оборотный капитал. Кроме того, показатель ориентирует менеджеров на те инвестиционные проекты, которые прямо связаны с уровнем бухгалтерского дохода, интересующего акционеров в первую очередь.