Характеристика земельного рынка

Для  определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстро изнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического  износа долговременных элементов можно  также использовать метод определения  затрат на воспроизводство элементов  здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном  стоимостном методе расчета физического  износа процент износа элементов  здания  определяется как взвешенная величина.

К категориям быстро изнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной  экономической жизни здания. Это  кровля, декоративная отделка, окраска  и пр., т.е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или  бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации», утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072.

Физический износ объекта  недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. 

 С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

1.    Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

2.    Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3.    Типичный срок физической жизни , определяемый нормативными актами действующего законодательства.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1.    Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т.д.

2.    Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3.    Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Связь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей  формулой:

 

   

Где И – износ объекта недвижимости; 
А_восст – восстановительная стоимость объекта недвижимости; 
ЭВ – эффективный возраст; 
ТС_эж – типичный срок экономической жизни.

Другими словами процент  износа от восстановительной стоимости  определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к  типичному сроку экономической  жизни.

Функциональное  устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен, в основном, влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному  износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых  счетчиков. Сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на туже дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному  износу относится уменьшение стоимости  здания из-за факторов, связанных как  с избытком, так и с недостатком  качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке большим  спросом пользуются двухкомнатные  квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Экономический износ  или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут являться как общий упадок района в котором находится объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным»  природным или искусственным  объектам – болотам, очистным сооружениям  ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и  пр.

Благоприятные и неблагоприятные  факторы окружающей среды могут  повлиять на стоимость оцениваемой  недвижимости в большей мере, чем  на аналогичные, но не оцениваемые объекты. Такое влияние непосредственно  отражается на мнении оценщика о стоимости  объекта и фиксируется в отчете. Когда оценщик в ходе обследования объекта определяет проблемы, связанные  с состоянием окружающей среды, он должен выяснить природу и  размеры загрязнения на  основе собственных исследований или санитарно- экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены различные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки.

На оцениваемый объект могут и не оказывать существенного  влияния факторы загрязнения  среды, хотя на аналогичные, но не оцениваемые  в настоящее время объекты  это влияние может быть достаточно сильным. В тех случаях, когда  в какой-либо местности все объекты  недвижимости одинаково подвержены влиянию окружающей среды, проводить  дополнительный анализ не целесообразно.

Уменьшение стоимости, связанное  с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, аналогичных  методам определения износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов  может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т.е. стоимостью устранимых дефектов.

Экономический износ в  отличие от физического и морального всегда считается необратимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, несоразмеримо высока.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

Другим способом измерения  износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы  двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному  воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

Четвертая операция – добавление стоимости земли к стоимости  замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости.

 

 

 

3. Расчетно-аналитическое задание

 

1. Укажите верную формулу определения стоимости объекта затратным методом:

а) стоимость объекта затратным методом (С_зм) = стоимость земельного участка (С_з.у) + полная восстановительная стоимость (С_пв) - износ объекта (П_изн);

б) С_зм = С_зу + С_пв + П_изн;

в) С_зм = С_зу – С_пв - П_изн;

2. Укажите верную формулу  определения стоимости объекта  недвижимости доходным методом (С_од):

а) С_од =

б) С_од = ЧД * КАП

в) С_о =

3. Определить стоимость  земельного участка, если среднегодовой  чистый эксплуатационный доход  от его использования составит 1500 т.д.е., а ставка капитализации 0,25.

Решение:

Определяем стоимость  участка доходным методом по формуле 

С_од = ;

С_од= = 6000 т.д.е

 

Список литературы:

 

1.  Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. : Учебник / И.Т. Балабанов - М.: Финансы и статистика, 2006.- 457 с.
2. Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие/ Г. А. Лигай; Каф. теории рыночной экономики и инвестирования. - М.: МЭСИ, 2006. - 328 с.
3. Харисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие [Текст] - М.: РОО, 2008. – 332 с.
4. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ А.Н. Асаул, А.В. Карасев, 2001.