Характеристика земельного рынка

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют  крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 2.

 

 

Рис. 2. Изменение цены земли  при разных соотношениях предложения и спроса на нее

 

На рис. 2 показано, что  происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П₁ – П₂) пересекается с кривой спроса (С₁-С₂) в равновесной точке Р₁;, что приводит к образованию цены земли Ц₁;. Однако при уменьшении количества земли с З₁ до З₂ кривая предложения (П₃-П₄)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р₂, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц₁ до уровня Ц₂.

Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.

Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные  объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную “горячку”, направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Технология оценки объекта недвижимости затратным подходом

 

Затратный подход  предусматривает  оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную  стоимость земельного участка, как незастроенного.

Важным и сложным элементом  затратного подхода является определение  износа. Известно, что износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин

Затратный подход предусматривает  выполнение следующих обязательных операций:

1) определение рыночной  стоимости земельного участка,  на котором находится объект  недвижимости (путем сравнения его  со стоимостью аналогичных участков  или использования методических  рекомендаций государственных органов);

2) определение стоимости  замещения;

3) расчет всех видов  износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и  внешнего и определение стоимости  замещения с учетом износа, (вычитается  общий износ объекта недвижимости  из затрат на его воспроизводство  или замещение);

4) расчет общей стоимости  объекта недвижимости путем добавления  к чистой стоимости замещения  недвижимости стоимости рыночную  стоимость участка земли.

Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости - представляет собой изучение:

-     права собственности на земельный участок;

-     физические характеристики земельного участка;

-     данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

-    экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные  комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные  кредитные организации, оценочные  и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками (например, агентство недвижимости «Прогаль» и др.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости  земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

-                метод по сопоставимым продажам;

-                метод соотнесения (переноса);

-                метод капитализации земельной ренты;

-                метод техники остатка для земли;

-                метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время , и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками  осуществляется по следующим элементам:

-  местоположение  ;

-  время продажи  ;

-  физические характеристики;

-  характеристики дохода, получаемого с земельного участка;

-  условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка;

-  условия продажи;

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном  участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих –  цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально оценивается  стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем  она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый  объект.

Метод капитализации земельной  ренты представляет собой капитализацию  доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически  невозможно, так как в настоящее  время невозможно отыскать сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации  из-за отсутствия как такового рынка  аренды земельных участков.

Метод техники остатка  для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда  необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки  на отдельные индивидуальные участки и предполагает следующую последовательность действий:

-  определение размеров и количества индивидуальных участков (при определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения)  ;

-  расчет стоимости освоенных участков  методом сопоставимых продаж;

-  расчет затрат на освоение участков  и их продажу;

-  определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

-  дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая  для дисконтирования денежного  потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных  земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных  рисков освоения и продаж участков.

Вторая операция – определение  валовой стоимости замещения.

Существуют три основных метода определения восстановительной  стоимости (стоимости замещения) объекта  недвижимости.

1. М е т о д   с р а в н и т е л ь н о й   е д и н и ц ы  (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Единицами измерения могут  быть  квадратные или кубические метры. 1 место и пр. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.

2. М е т о  д   р а з б и в к и   п о  к о м п о н е н т а м, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

В качестве компонентов могут  выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м³, 1 м², 1 погонный метр,1 норма-час и т.д.

3. М е т о  д   к о л и ч е с т в е н н о г о   о б с л е д о в а н и я заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился или  эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету  для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок, индексов цен  на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

Обычно косвенные затраты  составляют 10 – 15 процентов от региональной стоимости строительства.

Третья операция – определение  износа объекта недвижимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для  учета различий в характеристиках  нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это  своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском  учете – это процесс распределения  первоначальных затрат, связанных с  приобретением объекта, как весь срок его службы, без определения  его текущей стоимости.

Как известно, существуют три  виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и  неустранимым.

Устранимый физический износ  предполагает, что затраты на текущий  ремонт меньше, чем добавленная при  этом стоимость объекта.

Физический износ считается  неустранимым, когда затраты на исправление  дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена  к объекту. Любой недостаток объекта  в принципе можно исправить, но при  этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.