Земельная реформа 1994 года

     Обязанность обеспечить определения границ земельного участка возложена на участников общей собственности (ст.17 Закона об обороте).

     Работы  по составлению плана земельного участка осуществляют частные органы межевания, список которых имеется в кадастровой палате или районном отделе Роснедвижимости.

     Заключая  договор с органом межевания, гражданин или юридическое лицо должны приложить исходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре. Их можно получить в кадастровой палате, либо заключая договор с органом межевания, поручить ему получить необходимые сведения без участия заявителя.

     Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельной  доли или уполномоченное им на то лицо при наличии у него доверенности подают в районный отдел Роснедвижимости заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка (план земельного участка).

     Требования  к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены Приказом Росземкадастра от 13.06.01 № П/115 (зарегистрирован в Минюсте России 20.06.01 № 2757). Бланки заявки можно получить в районном филиале Федерального государственного учреждения земельной кадастровой палаты по конкретному региону (имеется в каждом субъекте РФ) по месту нахождения земельного участка.

     Согласно  п.7 ст.19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» (далее — Закон о кадастре) государственный кадастровый учет проводится в течение месяца. Плата за учет не взимается (п.8, ст.19 Закона о кадастре). Выписка из государственного земельного кадастра собственнику земельной доли выдается бесплатно. Данный собственник оплачивает только стоимость копирования и доставки этой выписки (п.1, ст.22 Закона о кадастре).

Протокол  собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников общей собственности на землю

     Форма примерного протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива хозяйства утверждена Минсельхозом России 14.01.92 «Рекомендации по реорганизации колхозов и совхозов».  

     В повестку дня этого первого собрания в обязательном порядке включалось 3 вопроса:

• о выборе форм собственности на землю;
• о выдвижении представителей трудового коллектива во внутрихозяйственную комиссию по приватизации земли и реорганизации хозяйства;
• об утверждении перечня лиц к наделению имущественными и земельными паями.

      
Размер земельной доли и стоимость имущественного пая определялись позже уже на втором общем собрании (собрании уполномоченных) с учетом предложений внутрихозяйственной комиссии.

     Протокол  собрания можно получить из архива сельскохозяйственного предприятия.

Постановление районной администрации  о передаче земельного участка в общую собственность со списком всех собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства

     Данное  постановление принималось на основании протоколов общего собрания об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями и об установлении размера земельной доли.

     Копию этого постановления (заверенную управлением делами администрации) можно получить в администрации района.

     Перечисленные выше документы (план земельного участка, выписка из государственного земельного кадастра, протокол собрания и постановление районной администрации) представляются в регистрационную палату один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей данного хозяйства.

     Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник (группа собственников) обязаны дополнительно представить следующие документы:

1. документ, удостоверяющий право гражданина на земельную долю. Представляется подлинник и заверенная копия.
2. квитанцию об оплате регистрации (согласно ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации — 500 рублей с каждого собственника земельной доли), а также документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), а для юридического лица – учредительные документы этого юридического лица и документ, подтверждающий полномочия гражданина действовать от имени данного юридического лица (п.4 ст.16 Закона о регистрации).
3. справку из районного отдела Роснедвижимости об отсутствии (наличии) обременений и арестов на земельные доли.

     При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции (регистрационной палаты) делает соответствующую запись в книгу учета документов, а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию. С этой даты начинается отсчет времени, установленный для регистрации (п. 5, 6 и 7 ст.16 Закона о регистрации).

     Регистрация проводится в месячный срок (п.3 ст.13 Закона о регистрации). При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на 1 месяц с уведомлением в письменной форме заявителя с обоснованием такого решения (п.2 ст.19 Закона о регистрации).

     Если  в указанный срок заявитель не устранит причины, препятствующие регистрации, то регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с заявителем (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть продлен, но не более чем на 3 месяца (п.2 и 3 ст.19 Закона о регистрации).

     Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (выписка из ЕГРП и Свидетельство по форме, утвержденной постановлением Правительства от 18.02.98 № 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, предусмотренную ст.12 Закона об обороте.

4. Право на покупку продаваемой земельной доли имеют остальные участники общей собственности, сельскохозяйственная организация или гражданин–член крестьянского (фермерского) хозяйства, использующие земельный участок , находящийся в долевой собственности (ст.12 Закона об обороте). Если они откажутся приобрести земельную долю, то продать ее иному третьему лицу нельзя.

     С учетом этого порядок продажи земельной доли осуществляется в следующей последовательности:

• собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей собственности о своем желании продать ее. (абзац первый  п.2 ст.12 Закона об обороте).
• договор купли–продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований ст.549 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации и не требует обязательного нотариального удостоверения;
• договор купли–продажи подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

     Договор купли–продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (п.1 ст.17 Закона о регистрации).

     Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки (договора) и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон, либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществление сделки (п.1 ст.16 Закона о регистрации) или доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления (п.3 ст.12 Закона об обороте).

     К заявлению прикладывается договор купли–продажи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю и квитанция об оплате регистрации (п.2, 3, 4 ст.16 Закона о регистрации).

5. Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли–продажи (п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ).

     Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством  совершения специальной регистрационной  надписи на договоре (п.1 ст.14 Закона о регистрации).

6. Став собственником купленной земельной доли (земельных долей) гражданин или юридическое лицо приобрели права участника общей собственности и могут совершать сделки, либо могут выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.

7. Статья 13 Закона об обороте предоставляет право собственнику земельной доли по своему усмотрению требовать выдела земельного участка в счет земельной доли. При этом собственник земельной доли не связан обязательством представлять какие либо обоснования другим участникам общей собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им о способах последующего распоряжения своим земельным участком.

     Выдел земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) – это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого участника права на земельную долю (земельных долей).

     Выделенный  земельный участок (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре и государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

     При этом надо иметь ввиду, что в соответствии с п.1 ст.4 Закона об обороте не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше чем минимальные размеры земельных участков, установленные законом субъекта РФ. 

     Следовательно, предварительно необходимо приобрести такое количество земельных долей, которого бы хватило не нарушать установленный минимальный размер вновь образуемых земельных участков.

8. Согласно ст.252 Гражданского кодекса РФ выделить долю можно по соглашению, достигнутому между всеми участниками общей собственности, а в случае не достижения соглашения – в судебном порядке.

     Статья 13 Закона об обороте упростила этот порядок при условии, что число участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения более 5 человек.

     Местоположение  земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона об обороте.

     Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

     Если  общее собрание не утвердило границы земельного массива для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности должен известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует ст.252 Гражданского кодекса РФ), либо может опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Таким СМИ является источник официального опубликования нормативных правовых актов субъекта РФ или органов местного самоуправления. В данном сообщении необходимо указать:

• предполагаемое (желаемое) местоположение выделяемого земельного участка;
• площадь выделяемого участка;
• адрес для направления возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка.