Риски инвестирования в недвижимость

     Если  доходность недвижимости, приобретенной  с привлечением заемных средств, превышает годовой процент по ссуде, финансовый левередж является продолжительным. В тех случаях, когда ставка ежегодных  финансовых выгод от приобретенной  недвижимости не превышает процент по полученному кредиту, левередж считается отрицательным (в этом случае корректным будет лучше не говорить о финансовом левередже). В тех случаях, когда объект недвижимости приносит ежегодный доход, равный годовому проценту по ипотечному кредиту, левередж считается нейтральным (нулевым).

     Используя левередж, инвестор может увеличить  текущую отдачу от недвижимости, извлечь  существенные материальные выгоды от увеличения стоимости недвижимости, обеспечить значительную диверсификацию своих активов.

     Действие  финансового левереджа можно  пояснить следующей формулой:

     r_CK = r_ИК + К/СК (r_ИК - r_К),

     где r_CK – доходность собственного капитала инвестора;

     r_ИК – доходность всего инвестированного капитала (собственный капитал и ипотечный кредит;

     r_К – процентная  ставка по ипотечному кредиту;

     К – величина ипотечного кредита;

     СК  – собственный капитал инвестора.

     Необходимо  указать на то, что на стоимость  объекта недвижимости оказывает  влияние не только величина ипотечного кредита, но в значительной степени  и его доля в инвестировании капитала, а так же способ погашения ипотечного кредита(11;45). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.4. Расчет риска с помощью техники кумулятивного построения

     Техника дисконтирования с суммированием  рисков (техника кумулятивного построения) заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:  

     Yо= Yrf+ Yr+ Yl+ Yfm,

где Yrf — безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; Yr — премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; Yl — премии за риск низкой ликвидности; Yfm — премии за риски, связанные с финансовым менеджментом (12;39) 

     Пример. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 4500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма — 0,03; премия за страновой риск — 0,06; премия за физические риски — 0,025; премия за экономически риски — 0,015; премия за социальные риски — 0,03; премия за риск низкой ликвидности — 0,04; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом — 0,03.  

     Решение:  

     1. Определим среднюю величину общей  нормы отдачи:  

      Uо=0,03+0,06+0,025+0,015+0,03+0,04+0,03=0,23 

     2. Определим стоимость объекта  недвижимости:

      Заключение 

     Подводя итоги сказанному, можно сделать  несколько выводов.

     Инвестиции  в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно  при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

     Реализация  инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств  сегодня в расчете на получение  в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.

     Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

     Инвестиционный  проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

     Очевидно, что при принятии инвестиционных решений – при выборе инвестиционного  проекта – предпочтение отдается объекту, который  технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен  и экономически наиболее эффективен.

     Оценивая  эффективность инвестиционного  проекта, следует учитывать и  степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

     Основной  задачей при анализе эффективности  инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

     Только  поступающие при реализации инвестиционного  проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

     Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  литературы 

1.   ГК РФ: Части первая, вторая, третья и четвертая. – М.: Издательство «Омега- Л», 2010.
2. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений"
3. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. – М: ИД «Юриспруденция,2009.
4. Абрамов С.И. Инвестирование. – М: Центр экономики и маркетинга, 2009.
5. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. – М: Дело, 2008.
6. Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2008.
7. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М: ИНФРА – М, 2008.
8. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 2008.
9. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2008.
10. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. – СПб.: Питер, 2010.
11. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 2009.
12. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер, 2008.
13. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело, 2008.
14. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009.
15. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ.- М.: Дело, 2010.
16. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости (учебное пособие): Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2010.
17. Сивец С. А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. Учебно-практическое пособие по статистике для оценщиков. - Запорожье, 2009.
18. Ярош Н., Кирьякова А. Офисная недвижимость // Эксперт Украина. – 2010. - № 41.
19. Кирьякова А. Крепче жилья только офис // Эксперт Украина. – 2009. - № 38.
20. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М: Финансы и статистика, 2008.
21. Берзон Н.И., Аршавский А.Ю., Буянова Е.А. Фондовый рынок: Учеб. пособие для высш. Учебн. Зав. Экон. Профиля/Гос. унив. – Высшая школа экономики. Высшая школа менеджмента. Под ред. Н.И. Берзона. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Вита-Пресс, 2009.
22. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. – М.: Пер. с англ. – М.: Олимп-Бизнес, 2008.
23. Буланова  Н.В.  Рынок  недвижимости:  состояние  и  перспективы  развития. - Международная академия оценки и консалтинга, 2008.
24. Булатов В.В. Фондовый рынок в структурной перестройке экономики / Рос. акад. наук. Институт экономики. - М.: Наука, 2009.
25. Буренин  А.Н.  Рынок  ценных  бумаг  и  производных  финансовых  инструментов. Учебное  пособие. –  М.,  Научно-техническое  общество  имени  академика  Н.И. Вавилова, 2009.
26. Виленский  П.  Л.,  Лившиц  В.  Н.,  Смоляк  С.  А.  Оценка  эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. – М.: Дело, 2008.
27. Вечер  Н.Ф.,  Ольховский  А.А.  Инвестиции  в  коммерческую  недвижимость. Жизненный цикл объекта. – М.: Бизнес-Пресса, 2008.
28. Галанов В.А. Рынок ценных бумаг: Учебник. - М.: ИНФРА-М, - 2009.
29. Глазунов  В.Н.  Финансовый  анализ  и  оценка  риска  реальных  инвестиций. -  М.: Финстатинформ,2009.
30. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. – М.: КноРус, 2008.
31. Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации. Серия "Учебное пособие". - СПб: Питер, 2008.
32. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. -  СПб: Питер, 2009.
33. Грибовский С.В., Жуковский В.В., Табала Д.Н. Ставка дисконтирования - не игра воображения, а строгая наука // Вопросы оценки». – 2008.
34. Грибовский  С.В.,  Иванова  Е.Н.,  Львов  Д.С.,  Медведева  О.Е.  Оценка  стоимости недвижимости. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2008.
35. Дамодаран  А.  Инвестиционная  оценка.  Инструменты  и  техника  оценки  любых активов./ Пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2009.
36. Зайцев  Ю.С.  Расчет  ставки  дисконтирования  методом  рыночной  экстракции  при оценке  недвижимости  с  использованием  вероятностных  сценариев доходообразующих  параметров //  Информационный  бюллетень "RWay". – 2009. - №63.
37. Каминский  А.В.,  Страхов  Ю.И.,  Трейгер  Е.М..  Анализ  практики  оценки недвижимости. - Международная академия оценки и консалтинга, 2009.
38. Крапин  А.  Рынок  нежилых  помещений.  Потенциальная  и  реальная  емкость // Бюллетень RWAY. – 2009. - №95.
39. Кузнецов  Д.Д.,  Хайкина  О.В.  Учет  неопределенности  исходной  информации  при оценке недвижимости и инвестиционных проектов // Научный электронный журнал “Проблемы недвижимости”. - 2010. - №1.